Kanzlei für französisches Immobilienrecht in Berlin und Paris
Immobilienrecht in Frankreich – Anwaltliche Beratung für deutschsprachige Käufer und Verkäufer
Ein Haus mit Meerblick an der Côte d’Azur oder eine charmante Altbauwohnung in Paris – Ihr Immobilientraum in Frankreich ist zum Greifen nah. Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie in Frankreich bringt nicht nur organisatorische, sondern auch rechtliche und steuerliche Herausforderungen mit sich. Als deutsch-französische Anwältin mit Spezialisierung auf das französische Immobilienrecht unterstütze ich meine Mandanten bei allen Aspekten des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien in Frankreich – vom ersten Angebot bis zur finalen Beurkundung.
Kauf und Verkauf von Immobilien in Frankreich
Als Anwältin mit Schwerpunkt im französischen Immobilienrecht begleite ich meine Mandanten bei allen rechtlichen und steuerlichen Aspekten einer Immobilientransaktionen in Frankreich – vom Kauf einer Ferienimmobilie bis hin zur Verwaltung von komplexen Anlageobjekten.
Ziel meiner Beratung ist stets eine für meine Mandanten transparente und rechtlich einwandfreie Durchführung des konkreten Immobilienprojekte unter Berücksichtigung der Besonderheiten des französischen Immobilienrechts. Durch meine Berufserfahrung im französischen Notariatswesen kann ich gut einschätzen, wo die spezifischen Risiken liegen und durch welche konkreten Schritte der Prozess für meine Mandanten beschleunigt und vereinfacht werden kann.
Kauf und Verkauf von Immobilien in Frankreich
Juristische Begleitung bei der Verhandlung mit Käufern oder Verkäufern
Ich übernehme für meine Mandanten die Verhandlung mit Käufern oder Verkäufern und weise bereits in diesem frühen Stadium der Immobilientransaktion auf rechtliche und steuerliche Risiken hin.
Koordination mit französischen Immobilienmaklern
Ich koordiniere die Zusammenarbeit mit französischen Immobilienmaklern, um einen reibungslosen Ablauf beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie sicherzustellen. Dabei kläre ich meine Mandanten über die Besonderheiten des französischen Maklerrechts auf und stelle sicher, dass ihre Interessen gewährt werden.
Kommunikation mit dem französischen Notariat
Ich übernehme für meine Mandanten die gesamte Kommunikation mit dem zuständigen französischen Notariat, um einen reibungslosen Ablauf der Beurkundung sicherzustellen. Durch eine gute Vorbereitung und stringente Kommunikation kann an dieser Stelle viel Zeit gespart werden, damit der Immobilienkauf in Frankreich schnell über die Bühne geht.
Prüfung und Verhandlung von Vorverträgen („promesse de vente“ / „compromis de vente“) und Kaufverträgen („acte authentique de vente“)
Ich prüfe und verhandle für meine Mandanten Vorverträge („promesse de vente“ / „compromis de vente“) sowie den abschließenden Kaufvertrag („contrat de vente“) zum Kauf einer Immobilie in Frankreich. Schon beim Abschluss von Vorverträgen ist besondere rechtliche Vorsicht wichtig, da diese – anders als in Deutschland – die Immobilienkäufer rechtlich binden können.
Prüfung und rechtliche Bewertung technischer Gutachten
In Frankreich gibt es zahlreiche unterschiedliche technische Gutachten, die bei Immobilientransaktionen eine wichtige Rolle spielen. Beim Verkauf einer Immobilie in Frankreich unterstütze ich meine Mandanten dabei, die Erstellung dieser Gutachten zu beauftragen. Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich prüfe ich diese Gutachten, um Risiken frühzeitig zu erkennen und die Interessen meiner Mandanten bestmöglich zu schützen.
Prüfung der Unterlagen zur Miteigentümergemeinschaft
Beim Kauf einer Immobilie in einer französischen Miteigentümergemeinschaft („copropriété“) übernehme ich für meine Mandanten die rechtliche Prüfung der Gemeinschaftsunterlagen (Teilungserklärung, Hausordnung, Protokolle der Eigentümerversammlung etc.). Häufig hilft die Prüfung der Unterlagen auch dabei, spezifische Mängel und Risiken der Immobilie besser zu verstehen, um dann den Kaufpreis nachverhandeln zu können.
Kommunikation mit Banken und Finanzierungsvermittlern
Ein wichtiger Punkt, der über den Erfolg eines Immobilienkaufs in Frankreich entscheiden kann, ist die passende Finanzierung. Ich begleite meine Mandanten bei der Kommunikation und Verhandlung mit finanzierenden Banken und Finanzierungsvermittlern, damit diese das im konkreten Einzelfall beste Finanzierungsangebot erhalten.
Beratung zum Immobilienkauf und Immobilienverkauf gegen Leibrente („viager“)
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie gegen Leibrente („viager“) berate ich meine Mandanten zu den spezifischen rechtlichen Besonderheiten, um ihre Interessen bestmöglich zu schützen und bestehende Risiken zu minimieren. Der Kauf einer französischen Immobilie gegen Leibrente bietet große wirtschaftliche Chancen für Käufer, setzt aber auch ein Verständnis der damit einhergehenden Risiken voraus.
Ablauf des Immobilienkaufs und -verkaufs in Frankreich
| Schritt | Besonderheiten | Rechtlicher Hinweis | Frist / voraussichtliche Dauer |
|---|---|---|---|
| 1. Angebot | Erklärung, mit der eine Person bereit ist, eine Immobilie zu einem bestimmten Preis und unter bestimmten Bedingungen zu kaufen oder zu verkaufen | Es darf keine Zahlung geleistet werden; das Angebot muss verbindlich und präzise sein | Frei vereinbar |
| 2. Annahme des Angebots | Annahme des Angebots durch Verkäufer oder Käufer | Hinweis: In das Kauf- oder Verkaufsangebot sollte aufgenommen werden, dass die Parteien den Vertragsschluss von der Erfüllung aufschiebender Bedingungen (z. B. der Erlangung einer Finanzierung) abhängig machen. | Frei vereinbar |
| 3. Unterzeichnung des Vorvertrags | „Promesse unilatérale de vente“ oder „Compromis de vente“ – schriftliche Vereinbarung; Zahlung einer Anzahlung (5–10 % des Kaufpreises); ggf. aufschiebende Bedingungen (z. B. Finanzierungszusage) | Widerrufsrecht für den Käufer: innerhalb von 10 Tagen ab dem Tag nach der ersten Zustellung der Vorvertragsmitteilung | Ca. 1–2 Wochen |
| 4. Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen (z. B. Darlehen) | Käufer hat in der Regel 30–45 Tage Zeit, um die Finanzierung zu sichern | Bei Ablehnung des Kredits und fristgerechtem Nachweis wird der Vorvertrag hinfällig und die Anzahlung zurückerstattet | 30–45 Tage |
| 5. Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar („acte authentique de vente“) | Endgültige Eigentumsübertragung; Übergabe der Schlüssel; Eintragung beim französischen Grundbuchamt („service de publicité foncière“); Zahlung des Restkaufpreises, Steuern und Nebenkosten | Nach Erfüllung der Bedingungen; oft 2–3 Monate nach Unterzeichnung des Vorvertrags | In der Regel zwischen 2 und 3 Monaten ab dem Datum der Unterzeichnung des Vorvertrags |
| 6. Eintragung im Grundbuch | Durch den Notar | Wirksamkeit des Eigentumswechsels gegenüber Dritten | Unverzüglich |
Checkliste: Wichtige Punkte vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Frankreich
Für den Käufer:
✅Projekt klar definieren: Immobilientyp, Lage, Budget, Finanzierungsart
✅Kreditfähigkeit prüfen / Finanzierungsmöglichkeiten evaluieren
✅Zweisprachigen (Deutsch und Französisch) Anwalt im französischen Immobilienrecht wählen: für die Prüfung von Unterlagen, Kontrolle von Vorvertrag und Kaufvertrag sowie Kommunikation mit dem Notariat in Frankreich
✅Steuern und Nebenkosten kalkulieren: Grunderwerbsteuer, Grundsteuer („taxe foncière“), Wohnsteuer („taxe d’habitation“), Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft („charges de copropriété“)
✅Versicherung (Haftpflicht- und Hausratversicherung) für die Immobilie ab dem Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags abschließen
✅Verträge für Strom, Gas und Wasserversorgung abschließen
✅Anmeldung als Eigentümer der Immobilie beim Finanzamt durchführen
Für den Verkäufer:
✅Pflichtunterlagen für den Verkauf zusammenstellen: Eigentumsurkunde, technische Gutachten, Protokolle der Eigentümerversammlungen („procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires“)
✅Hypothekenlage der Immobilie prüfen: feststellen, ob eine Hypothek auf der Immobilie eingetragen ist; falls ja, muss die Eintragung gelöscht werden
✅Zweisprachigen (Deutsch und Französisch) Anwalt im französischen Immobilienrecht wählen: für die Beratung während des gesamten Verkaufsprozesses und die Kommunikation mit dem Notar in Frankreich
Planen Sie einen Immobilienkauf oder -verkauf in Frankreich?
Als zweisprachiger Anwalt für Immobilienrecht in Frankreich begleite ich Sie von der ersten Beratung bis zur Unterzeichnung beim Notar.
Kontaktieren Sie mich jetzt für ein erstes Gespräch!
Laufende Verwaltung von Immobilien in Frankreich
Auch nach dem Kauf unterstütze ich meine Mandanten bei allen rechtlichen Themen im Zusammenhang mit der laufenden Verwaltung ihrer Immobilie in Frankreich. Dazu gehört die Beauftragung französischer Immobilienmakler zur Mietersuche ebenso wie der Entwurf und die Verhandlung eines Mietvertrages.
Ich berate außerdem zu allen steuerlichen Aspekten rund um die Vermietung und die laufenden Besteuerung der Immobilie in Frankreich, bspw. im Zusammenhang mit der „Impôt sur la Fortune Immobilière“ (IFI).
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der rechtlichen Beratung meiner Mandanten im Bereich des französischen Wohnungseigentumsrechts. Ich prüfe die Reichweite ihrer Rechte und Pflichten innerhalb der Miteigentümergemeinschaft („copropriété“) und unterstütze meine Mandanten auch bei der Kommunikation mit der Hausverwaltung („syndic“) ihres Objekts.
Laufende Verwaltung von Immobilien in Frankreich
Kommunikation und Abstimmung mit Mieter
Ich berate meine Mandanten bei der Auswahl und Beauftragung eines vertrauenswürdigen französischen Immobilienmaklers zur Mietersuche.
Entwurf und Prüfung von französischen Mietverträgen
Ich entwerfe und prüfe Mietverträge – stets unter Berücksichtigung der Besonderheiten des französischen Mietrechts.
Beratung zu rechtlichen und steuerlichen Aspekten des Kaufs, des Verkaufs und der Vermietung von Immobilien in Frankreich
Ob beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung – jede Immobilientransaktion in Frankreich wirft rechtliche und steuerliche Fragen auf. Meine Beratung umfasst die passende Vertragsgestaltung, Hinweise zu steuerlichen Pflichten in Frankreich sowie zur optimalen Strukturierung, um Risiken zu vermeiden und Kosten zu optimieren.
Beratung zur laufenden Besteuerung von Immobilien in Frankreich (insbesondere „IFI“)
Die laufende Besteuerung von Immobilien in Frankreich birgt einige Besonderheiten, insbesondere die Vermögenssteuer („IFI“). Ich berate meine Mandanten auch steuerlich, damit Sie Ihre steuerlichen Pflichten in Frankreich korrekt erfüllen und gleichzeitig mögliche Steuervorteile optimal nutzen können. Falls nötig, nehme ich Kontakt zu französischen Steuerberatern aus meinem Netzwerk auf, um meine Mandanten bestmöglich zu unterstützen.
Beratung zur französischen Wohnungseigentümergemeinschaft („copropriété“)
Viele Immobilien in Frankreich sind Teil einer Miteigentümergemeinschaft („copropriété“) mit spezifischen Rechten und Pflichten für die Eigentümer. Ich berate meine Mandanten vor und nach dem Kauf zu den Besonderheiten Ihrer Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft und unterstütze Sie dabei, Entscheidungen – etwa zu geplanten Bauarbeiten oder Reparaturen – richtig zu bewerten und umzusetzen.
Kommunikation und Verhandlung mit der Hausverwaltung („syndic“)
Die Hausverwaltung ist ein wichtiger Akteur in einer französischen Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch meine Beratung unterstütze ich meine Mandanten bei der Kommunikation und Verhandlung mit dem Syndic und stelle sicher, dass ihre Anliegen und Fragen effizient geklärt werden, beispielsweise zu Instandhaltungsmaßnahmen oder Nebenkostenabrechnungen.
Haben Sie Fragen zu Verträgen, Nebenkosten, Mietern oder zur laufenden Besteuerung von Immobilien in Frankreich?
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Französisches Immobilienrecht – FAQ
Kann ich als deutscher Staatsbürger rechtlich problemlos eine Immobilie in Frankreich erwerben?
Ja, als deutscher Staatsbürger und somit EU-Bürger können Sie ohne Einschränkungen Immobilien in Frankreich erwerben. Es bestehen keine besonderen Genehmigungspflichten oder Einschränkungen für ausländische Privatpersonen innerhalb der Europäischen Union. Der Kaufprozess unterscheidet sich jedoch vom deutschen Recht, weshalb rechtliche Beratung empfohlen wird.
Welche Funktion hat der Notar im französischen Immobilienrecht?
Der Notar („notaire“) spielt im französischen Immobilienrecht eine zentrale Rolle. Er ist für die rechtliche Überprüfung des Kaufgeschäfts zuständig, erstellt die Verträge, stellt sicher, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, und übernimmt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Was versteht man unter dem „compromis de vente“ im französischen Immobilienkauf?
Der „compromis de vente“ ist ein Vorvertrag, der die wesentlichen Elemente des Kaufgeschäfts enthält, darunter Preis, Objektbeschreibung, Übergabetermin und etwaige Bedingungen. Mit der Unterzeichnung dieses Vertrags sind Käufer und Verkäufer grundsätzlich rechtlich gebunden. Käufer haben allerdings eine gesetzliche Widerrufsfrist von zehn Tagen.
Welche Nebenkosten müssen beim Immobilienerwerb in Frankreich eingeplant werden?
Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich fallen zusätzliche Erwerbsnebenkosten an, die in der Regel zwischen 7 % und 8 % des Kaufpreises betragen. Diese setzen sich hauptsächlich aus Notarkosten, staatlichen Gebühren und der Grunderwerbsteuer („droits de mutation“) zusammen. Bei Neubauten sind die Nebenkosten häufig geringer, da bestimmte Steuern entfallen.
Welche technischen Gutachten sind beim Immobilienkauf in Frankreich erforderlich?
Nach französischem Recht ist der Verkäufer verpflichtet, eine Reihe technischer Gutachten („diagnostics immobiliers“) vorzulegen. Dazu zählen Berichte über Energieeffizienz (DPE), Asbest, Blei, Elektrik, Gas, Termiten, natürliche Risiken sowie bei Eigentumswohnungen auch Flächenangaben. Diese Gutachten müssen aktuell und von zertifizierten Fachleuten erstellt worden sein.
Wie wird die Zahlung des Kaufpreises beim Kauf einer Immobilie in Frankreich abgewickelt?
Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in Frankreich in der Regel über das Treuhandkonto des Notars. Der vollständige Betrag muss einige Tage vor der notariellen Beurkundung dort eingegangen sein. Der Notar verwaltet die Gelder treuhänderisch und zahlt sie nach erfolgreicher Eigentumsumschreibung an den Verkäufer aus.
Welche Besonderheiten gelten beim Kauf einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft („copropriété“)?
Beim Kauf einer Immobilie in einer „copropriété“ (Eigentümergemeinschaft) sind zusätzliche Unterlagen erforderlich, darunter die Teilungserklärung, Hausordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft. Diese Dokumente geben Aufschluss über bestehende Verpflichtungen, Rücklagen und mögliche Sanierungen.
Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie in Frankreich üblicherweise?
Der gesamte Kaufprozess in Frankreich dauert typischerweise zwei bis drei Monate. Nach Unterzeichnung des Vorvertrags erfolgen Finanzierungsprüfung, Einholung behördlicher Unterlagen und gegebenenfalls die Erfüllung aufschiebender Bedingungen. Erst nach deren Erledigung erfolgt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
Welche Rechte haben Käufer beim Rücktritt vom Immobilienkauf in Frankreich?
Käufer einer Wohnimmobilie haben nach französischem Recht ein gesetzliches Widerrufsrecht innerhalb von zehn Kalendertagen nach Unterzeichnung des Vorvertrags. Innerhalb dieser Frist kann der Kauf ohne Angabe von Gründen widerrufen werden. Der Widerruf muss schriftlich und nachweislich erklärt werden.
Welche Steuern fallen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie in Frankreich an?
Die wichtigste Steuer beim Immobilienkauf in Frankreich ist die Grunderwerbsteuer („droits de mutation“), die bei Bestandsimmobilien etwa 5,8 % bis 6 % des Kaufpreises beträgt. Zusätzlich erhebt der Notar Gebühren und es fallen kleinere Verwaltungsabgaben an. Bei Neubauten kann stattdessen die französische Mehrwertsteuer (TVA) zum Tragen kommen.
Wie wird das Eigentum an einer Immobilie in Frankreich rechtlich gesichert?
Der Nachweis der Eigentumsübertragung erfolgt durch notarielle Beurkundung und Eintragung in das französische Grundbuch beim „Service de la Publicité Foncière“. Der Notar übernimmt diese Formalitäten.
Mit welchen laufenden Kosten muss ein Immobilieneigentümer in Frankreich rechnen?
Nach dem Kauf fallen für Eigentümer laufende Kosten an, insbesondere die jährliche Grundsteuer („taxe foncière“). Seit 2023 wird die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) in Frankreich nicht mehr auf Immobilien erhoben, die als Hauptwohnsitz genutzt werden. Sie fällt jedoch weiterhin an für Immobilien, die als Zweitwohnsitz dienen. Hinzu kommen bei Eigentumswohnungen Hausgeldzahlungen („charges de copropriété“) für gemeinschaftliche Anlagen.
Information zum französischen Immobilienrecht
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