Immobilienrecht in Frankreich
Anwaltliche Beratung für deutschsprachige Käufer und Verkäufer
Ein Haus mit Meerblick an der Côte d’Azur oder eine charmante Altbauwohnung in Paris – Ihr Immobilientraum in Frankreich ist zum Greifen nah. Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie in Frankreich bringt nicht nur organisatorische, sondern auch rechtliche und steuerliche Herausforderungen mit sich. Als deutsch-französische Anwältin mit Spezialisierung auf das französische Immobilienrecht unterstütze ich meine Mandanten bei allen Aspekten des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien in Frankreich – vom ersten Angebot bis zur finalen Beurkundung.
Beratung zum französischen Immobilienrecht
Im Bereich des französischen Immobilienrechts berate ich meine Mandanten zum Erwerb und Verkauf von in Frankreich belegenen Immobilien – von der selbstgenutzten Ferienimmobilie bis hin zu größeren Anlageobjekten. Meine Beratung umfasst dabei sämtliche Aspekte einer Immobilientransaktion in Frankreich, insbesondere:
Beratung zum Kauf und Verkauf von Immobilien in Frankreich
- Vertretung bei der Verhandlung mit Käufern bzw. Verkäufern einer Immobilie
- Beauftragung und Kommunikation mit Immobilienmaklern
- Prüfung und Verhandlung von Vorverträgen („promesse de vente / compromis de vente”) und Immobilienkaufverträgen („contrat de vente”)
- Beauftragung und rechtliche Prüfung von (technischen) Immobiliengutachten und Wertgutachten
- Prüfung der Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft (Miteigentumsordnung / Teilungserklärung / Nebenkostenabrechnung)
- Verhandlung mit der finanzierenden Bank / Finanzierungsvermittlern
- Abstimmung mit dem beurkundenden Notariat
- Beratung zum Kauf und Verkauf französischer Immobilien gegen Leibrente („viager”)
Beratung zur laufenden Verwaltung von Immobilien in Frankreich
- Beratung zu steuerlichen Aspekten des Kaufs, des Verkaufs und der Vermietung von Immobilien in Frankreich
- Beratung zur laufenden Besteuerung von Immobilien in Frankreich (insbesondere „IFI”)
- Beauftragung von Immobilienmaklern zur Mietersuche
- Kommunikation und Verhandlung mit Mietern
- Entwurf und Prüfung von Mietverträgen
- Beratung zum französischen Wohnungseigentumsrecht / Rechte und Pflichten in der Miteigentümergemeinschaft („copropriété”)
- Kommunikation und Verhandlung mit der Hausverwaltung („syndic”)
Information zum französischen Immobilienrecht
Kauf und Verkauf von Immobilien in Frankreich
Als Anwältin mit Schwerpunkt im französischen Immobilienrecht begleite ich meine Mandanten bei allen rechtlichen und steuerlichen Aspekten einer Immobilientransaktionen in Frankreich – vom Kauf einer Ferienimmobilie bis hin zur Verwaltung von komplexen Anlageobjekten.
Ziel meiner Beratung ist stets eine für meine Mandanten transparente und rechtlich einwandfreie Durchführung des konkreten Immobilienprojekte unter Berücksichtigung der Besonderheiten des französischen Immobilienrechts. Durch meine Berufserfahrung im französischen Notariatswesen kann ich gut einschätzen, wo die spezifischen Risiken liegen und durch welche konkreten Schritte der Prozess für meine Mandanten beschleunigt und vereinfacht werden kann.
Kauf und Verkauf von Immobilien in Frankreich
Juristische Begleitung bei der Verhandlung mit Käufern oder Verkäufern
Ich übernehme für meine Mandanten die Verhandlung mit Käufern oder Verkäufern und weise bereits in diesem frühen Stadium der Immobilientransaktion auf rechtliche und steuerliche Risiken hin.
Koordination mit französischen Immobilienmaklern
Ich koordiniere die Zusammenarbeit mit französischen Immobilienmaklern, um einen reibungslosen Ablauf beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie sicherzustellen. Dabei kläre ich meine Mandanten über die Besonderheiten des französischen Maklerrechts auf und stelle sicher, dass ihre Interessen gewährt werden.
Kommunikation mit dem französischen Notariat
Ich übernehme für meine Mandanten die gesamte Kommunikation mit dem zuständigen französischen Notariat, um einen reibungslosen Ablauf der Beurkundung sicherzustellen. Durch eine gute Vorbereitung und stringente Kommunikation kann an dieser Stelle viel Zeit gespart werden, damit der Immobilienkauf in Frankreich schnell über die Bühne geht.
Prüfung und Verhandlung von Vorverträgen („promesse de vente“ / „compromis de vente“) und Kaufverträgen („acte authentique de vente“)
Ich prüfe und verhandle für meine Mandanten Vorverträge („promesse de vente“ / „compromis de vente“) sowie den abschließenden Kaufvertrag („contrat de vente“) zum Kauf einer Immobilie in Frankreich. Schon beim Abschluss von Vorverträgen ist besondere rechtliche Vorsicht wichtig, da diese – anders als in Deutschland – die Immobilienkäufer rechtlich binden können.
Prüfung und rechtliche Bewertung technischer Gutachten
In Frankreich gibt es zahlreiche unterschiedliche technische Gutachten, die bei Immobilientransaktionen eine wichtige Rolle spielen. Beim Verkauf einer Immobilie in Frankreich unterstütze ich meine Mandanten dabei, die Erstellung dieser Gutachten zu beauftragen. Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich prüfe ich diese Gutachten, um Risiken frühzeitig zu erkennen und die Interessen meiner Mandanten bestmöglich zu schützen.
Prüfung der Unterlagen zur Miteigentümergemeinschaft
Beim Kauf einer Immobilie in einer französischen Miteigentümergemeinschaft („copropriété“) übernehme ich für meine Mandanten die rechtliche Prüfung der Gemeinschaftsunterlagen (Teilungserklärung, Hausordnung, Protokolle der Eigentümerversammlung etc.). Häufig hilft die Prüfung der Unterlagen auch dabei, spezifische Mängel und Risiken der Immobilie besser zu verstehen, um dann den Kaufpreis nachverhandeln zu können.
Kommunikation mit Banken und Finanzierungsvermittlern
Ein wichtiger Punkt, der über den Erfolg eines Immobilienkaufs in Frankreich entscheiden kann, ist die passende Finanzierung. Ich begleite meine Mandanten bei der Kommunikation und Verhandlung mit finanzierenden Banken und Finanzierungsvermittlern, damit diese das im konkreten Einzelfall beste Finanzierungsangebot erhalten.
Beratung zum Immobilienkauf und Immobilienverkauf gegen Leibrente („viager“)
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie gegen Leibrente („viager“) berate ich meine Mandanten zu den spezifischen rechtlichen Besonderheiten, um ihre Interessen bestmöglich zu schützen und bestehende Risiken zu minimieren. Der Kauf einer französischen Immobilie gegen Leibrente bietet große wirtschaftliche Chancen für Käufer, setzt aber auch ein Verständnis der damit einhergehenden Risiken voraus.
Laufende Verwaltung von Immobilien in Frankreich
Auch nach dem Kauf unterstütze ich meine Mandanten bei allen rechtlichen Themen im Zusammenhang mit der laufenden Verwaltung ihrer Immobilie in Frankreich. Dazu gehört die Beauftragung französischer Immobilienmakler zur Mietersuche ebenso wie der Entwurf und die Verhandlung eines Mietvertrages.
Ich berate außerdem zu allen steuerlichen Aspekten rund um die Vermietung und die laufenden Besteuerung der Immobilie in Frankreich, bspw. im Zusammenhang mit der „Impôt sur la Fortune Immobilière“ (IFI).
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der rechtlichen Beratung meiner Mandanten im Bereich des französischen Wohnungseigentumsrechts. Ich prüfe die Reichweite ihrer Rechte und Pflichten innerhalb der Miteigentümergemeinschaft („copropriété“) und unterstütze meine Mandanten auch bei der Kommunikation mit der Hausverwaltung („syndic“) ihres Objekts.
Laufende Verwaltung von Immobilien in Frankreich
Kommunikation und Abstimmung mit Mieter
Ich berate meine Mandanten bei der Auswahl und Beauftragung eines vertrauenswürdigen französischen Immobilienmaklers zur Mietersuche.
Entwurf und Prüfung von französischen Mietverträgen
Ich entwerfe und prüfe Mietverträge – stets unter Berücksichtigung der Besonderheiten des französischen Mietrechts.
Beratung zu rechtlichen und steuerlichen Aspekten des Kaufs, des Verkaufs und der Vermietung von Immobilien in Frankreich
Ob beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung – jede Immobilientransaktion in Frankreich wirft rechtliche und steuerliche Fragen auf. Meine Beratung umfasst die passende Vertragsgestaltung, Hinweise zu steuerlichen Pflichten in Frankreich sowie zur optimalen Strukturierung, um Risiken zu vermeiden und Kosten zu optimieren.
Beratung zur laufenden Besteuerung von Immobilien in Frankreich (insbesondere „IFI“)
Die laufende Besteuerung von Immobilien in Frankreich birgt einige Besonderheiten, insbesondere die Vermögenssteuer („IFI“). Ich berate meine Mandanten auch steuerlich, damit Sie Ihre steuerlichen Pflichten in Frankreich korrekt erfüllen und gleichzeitig mögliche Steuervorteile optimal nutzen können. Falls nötig, nehme ich Kontakt zu französischen Steuerberatern aus meinem Netzwerk auf, um meine Mandanten bestmöglich zu unterstützen.
Beratung zur französischen Wohnungseigentümergemeinschaft („copropriété“)
Viele Immobilien in Frankreich sind Teil einer Miteigentümergemeinschaft („copropriété“) mit spezifischen Rechten und Pflichten für die Eigentümer. Ich berate meine Mandanten vor und nach dem Kauf zu den Besonderheiten Ihrer Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft und unterstütze Sie dabei, Entscheidungen – etwa zu geplanten Bauarbeiten oder Reparaturen – richtig zu bewerten und umzusetzen.
Kommunikation und Verhandlung mit der Hausverwaltung („syndic“)
Die Hausverwaltung ist ein wichtiger Akteur in einer französischen Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch meine Beratung unterstütze ich meine Mandanten bei der Kommunikation und Verhandlung mit dem Syndic und stelle sicher, dass ihre Anliegen und Fragen effizient geklärt werden, beispielsweise zu Instandhaltungsmaßnahmen oder Nebenkostenabrechnungen.
Haben Sie Fragen zu Verträgen, Nebenkosten, Mietern oder zur laufenden Besteuerung von Immobilien in Frankreich?
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Französisches Immobilienrecht – FAQ
Kann ich als deutscher Staatsbürger rechtlich problemlos eine Immobilie in Frankreich erwerben?
Ja, als deutscher Staatsbürger und somit EU-Bürger können Sie ohne Einschränkungen Immobilien in Frankreich erwerben. Es bestehen keine besonderen Genehmigungspflichten oder Einschränkungen für ausländische Privatpersonen innerhalb der Europäischen Union. Der Kaufprozess unterscheidet sich jedoch vom deutschen Recht, weshalb rechtliche Beratung empfohlen wird.
Welche Funktion hat der Notar im französischen Immobilienrecht?
Der Notar („notaire“) spielt im französischen Immobilienrecht eine zentrale Rolle. Er ist für die rechtliche Überprüfung des Kaufgeschäfts zuständig, erstellt die Verträge, stellt sicher, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, und übernimmt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Was versteht man unter dem „compromis de vente“ im französischen Immobilienkauf?
Der „compromis de vente“ ist ein Vorvertrag, der die wesentlichen Elemente des Kaufgeschäfts enthält, darunter Preis, Objektbeschreibung, Übergabetermin und etwaige Bedingungen. Mit der Unterzeichnung dieses Vertrags sind Käufer und Verkäufer grundsätzlich rechtlich gebunden. Käufer haben allerdings eine gesetzliche Widerrufsfrist von zehn Tagen.
Welche Nebenkosten müssen beim Immobilienerwerb in Frankreich eingeplant werden?
Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich fallen zusätzliche Erwerbsnebenkosten an, die in der Regel zwischen 7 % und 8 % des Kaufpreises betragen. Diese setzen sich hauptsächlich aus Notarkosten, staatlichen Gebühren und der Grunderwerbsteuer („droits de mutation“) zusammen. Bei Neubauten sind die Nebenkosten häufig geringer, da bestimmte Steuern entfallen.
Welche technischen Gutachten sind beim Immobilienkauf in Frankreich erforderlich?
Nach französischem Recht ist der Verkäufer verpflichtet, eine Reihe technischer Gutachten („diagnostics immobiliers“) vorzulegen. Dazu zählen Berichte über Energieeffizienz (DPE), Asbest, Blei, Elektrik, Gas, Termiten, natürliche Risiken sowie bei Eigentumswohnungen auch Flächenangaben. Diese Gutachten müssen aktuell und von zertifizierten Fachleuten erstellt worden sein.
Wie wird die Zahlung des Kaufpreises beim Kauf einer Immobilie in Frankreich abgewickelt?
Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in Frankreich in der Regel über das Treuhandkonto des Notars. Der vollständige Betrag muss einige Tage vor der notariellen Beurkundung dort eingegangen sein. Der Notar verwaltet die Gelder treuhänderisch und zahlt sie nach erfolgreicher Eigentumsumschreibung an den Verkäufer aus.
Welche Besonderheiten gelten beim Kauf einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft („copropriété“)?
Beim Kauf einer Immobilie in einer „copropriété“ (Eigentümergemeinschaft) sind zusätzliche Unterlagen erforderlich, darunter die Teilungserklärung, Hausordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft. Diese Dokumente geben Aufschluss über bestehende Verpflichtungen, Rücklagen und mögliche Sanierungen.
Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie in Frankreich üblicherweise?
Der gesamte Kaufprozess in Frankreich dauert typischerweise zwei bis drei Monate. Nach Unterzeichnung des Vorvertrags erfolgen Finanzierungsprüfung, Einholung behördlicher Unterlagen und gegebenenfalls die Erfüllung aufschiebender Bedingungen. Erst nach deren Erledigung erfolgt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
Welche Rechte haben Käufer beim Rücktritt vom Immobilienkauf in Frankreich?
Käufer einer Wohnimmobilie haben nach französischem Recht ein gesetzliches Widerrufsrecht innerhalb von zehn Kalendertagen nach Unterzeichnung des Vorvertrags. Innerhalb dieser Frist kann der Kauf ohne Angabe von Gründen widerrufen werden. Der Widerruf muss schriftlich und nachweislich erklärt werden.
Welche Steuern fallen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie in Frankreich an?
Die wichtigste Steuer beim Immobilienkauf in Frankreich ist die Grunderwerbsteuer („droits de mutation“), die bei Bestandsimmobilien etwa 5,8 % bis 6 % des Kaufpreises beträgt. Zusätzlich erhebt der Notar Gebühren und es fallen kleinere Verwaltungsabgaben an. Bei Neubauten kann stattdessen die französische Mehrwertsteuer (TVA) zum Tragen kommen.
Wie wird das Eigentum an einer Immobilie in Frankreich rechtlich gesichert?
Der Nachweis der Eigentumsübertragung erfolgt durch notarielle Beurkundung und Eintragung in das französische Grundbuch beim „Service de la Publicité Foncière“. Der Notar übernimmt diese Formalitäten.
Mit welchen laufenden Kosten muss ein Immobilieneigentümer in Frankreich rechnen?
Nach dem Kauf fallen für Eigentümer laufende Kosten an, insbesondere die jährliche Grundsteuer („taxe foncière“). Seit 2023 wird die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) in Frankreich nicht mehr auf Immobilien erhoben, die als Hauptwohnsitz genutzt werden. Sie fällt jedoch weiterhin an für Immobilien, die als Zweitwohnsitz dienen. Hinzu kommen bei Eigentumswohnungen Hausgeldzahlungen („charges de copropriété“) für gemeinschaftliche Anlagen.
Aktuelles
Immobilienkauf in Frankreich: Die Kanzlei Cartade Legal im Handelsblatt
Im Handelsblatt zitiert: Wichtige rechtliche und steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Frankreich für deutsche Investoren.
Schenkungen von Anteilen an einer französischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung: Notarielle Form erforderlich
Die Schenkung von SARL-Anteilen in Frankreich erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung. Ein Urteil des höchsten Zivilgerichts bestätigt, dass „don manuel“-Übertragungen nicht rechtlich wirksam sind, da SARL-Anteile nicht durch handelbare Wertpapiere repräsentiert werden. Dies betrifft auch andere Gesellschaftsformen wie Immobiliengesellschaften.
Immobilie in Frankreich kaufen: Welche Vorteile bringt die Energieausweis-Reform 2026?
Energieausweis-Reform 2026: Vorteile beim Immobilienkauf in Frankreich, neue Energieklassen, Vermietungsregeln und Fördermöglichkeiten.
Schenkungen in Frankreich: Neue elektronische Meldepflicht ab 2026
In Frankreich können Immobilienübertragungen innerhalb der Familie hohe Steuern auslösen. Eine effektive Methode zur Steuerreduzierung ist die Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt, bei der der Schenker das Nutzungsrecht behält. Durch Staffelungen alle 15 Jahre können Familien erhebliche Steuerersparnisse erzielen, während der Schenker weiterhin im Eigentum wohnen bleibt. Frühzeitige Planung ist empfehlenswert. Anwalt im französischen Immobilienrecht und Erbrecht,…
Steuerersparnis bei der Übertragung von Immobilien in Frankreich: Schenkungen mit Nießbrauchsvorbehalt
In Frankreich können Immobilienübertragungen innerhalb der Familie hohe Steuern auslösen. Eine effektive Methode zur Steuerreduzierung ist die Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt, bei der der Schenker das Nutzungsrecht behält. Durch Staffelungen alle 15 Jahre können Familien erhebliche Steuerersparnisse erzielen, während der Schenker weiterhin im Eigentum wohnen bleibt. Frühzeitige Planung ist empfehlenswert. Anwalt im französischen Immobilienrecht und Erbrecht,…
Französischer Immobilienmarkt Sommer 2025: Vorsichtige Erholung – Chancen für Käufer
Der französische Immobilienmarkt zeigt 2025 erste positive Entwicklungen nach zwei Jahren Rückgang. Mit 892.000 Verkäufen und stabilen Preisen bieten sich Käufern Chancen. Sinkende Zinsen und eine bevorstehende Steuererhöhung könnten die Nachfrage ankurbeln. Käufer sollten Standorte sorgfältig wählen und frühzeitig Finanzierungen sichern, um von der Markterholung zu profitieren. Französisches Immobilienrecht, Immobilien in Frankreich. Deutschsprachiger Anwalt.
Pflichtteil im französischen Erbrecht: Maßgebliche Werte beim Immobilienverkauf nach dem Erbfall
Das französische Erbrecht schützt Erben durch Regelungen wie die „réserve héréditaire“ und die „quotité disponible“. Ein Urteil der Cour de Cassation von 2025 klärt, wie Immobilienverkäufe die Pflichtteilsberechnung beeinflussen. Grundsätzlich zählen die Werte zum Todeszeitpunkt, unabhängig vom späteren Verkaufspreis. Pflichtteilsberechtigte können Klage auf Reduzierung einlegen.
Erbschaft in Frankreich: Warum ein Anwalt an Ihrer Seite unverzichtbar ist
Ein Anwalt für Erbrecht in Frankreich bietet individuelle Beratung und Unterstützung bei der Nachlassabwicklung. Während Notare neutral bleiben, vertritt der Anwalt die Interessen seiner Mandanten. Er optimiert Erbschaftsteuererklärungen, klärt rechtliche Vorgänge und kann bei Konflikten zwischen Erben schnell handeln. Zudem unterstützt er bei der Vermögensnachfolgeplanung.
Ab 2025 in Frankreich: Erweiterte Informationspflicht für Verkäufer und Vermieter in Waldbrandrisikogebieten
Ab dem 1. Januar 2025 müssen Immobilieneigentümer in Frankreich, deren Objekte in waldbrandgefährdeten Zonen liegen, in Anzeigen auf Feuerpräventionspflichten hinweisen. Käufer oder Mieter müssen frühzeitig über „débroussaillement“-Maßnahmen informiert werden, um Kosten und rechtliche Anforderungen zu berücksichtigen. Die neuen Regelungen fördern Transparenz und Prävention.
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