Technische Gutachten („diagnostics immobiliers“) beim Kauf und bei der Vermietung französischer Immobilien

Technische Gutachten beim Kauf und bei der Vermietung von Immobilien in Frankreich

Als „dossier de diagnostic technique / DDT“ wird in Frankreich ein umfassendes Paket unterschiedlicher technischer Diagnosen und Gutachten zum Zustand einer Immobilie bezeichnet. Die Erstellung des DDT ist gesetzlich vorgeschrieben, um potenziellen Immobilienkäufern und Mietern detaillierte Informationen über den Zustand einer Immobilie zu liefern. Die technischen Gutachten berücksichtigen nicht nur mögliche Baumängel, sondern auch energetische Aspekte und Umweltauswirkungen der Immobilie.

1. In welchen Fällen ist die Vorlage technischer Gutachten verpflichtend?

Die Vorlage technischer Gutachten ist in Frankreich sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung von Immobilien gesetzlich vorgeschrieben.

Beim Kauf einer französischen Immobilie muss das „dossier de diagnostic technique“ bereits dem Vorvertrag beigefügt werden. Falls nur ein Kaufvertrag geschlossen wird, sind die technischen Gutachten dem Kaufvertrag beizufügen.

Auch bei der Vermietung einer Immobilie in Frankreich ist das „dossier de diagnostic technique“ dem Mietvertrag bei dessen Unterzeichnung oder Erneuerung beizufügen.

2. Welche unterschiedlichen Arten technischer Gutachten gibt es?

a. Diagnostic de performance énergétique (DPE) – Energieausweis Frankreich

Das energetische Gutachten („diagnostic de performance énergétique / DPE“) ist ein verpflichtendes Dokument, das beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie vorgelegt werden muss. Es wird von einem zertifizierten Diagnostiker erstellt und bewertet den Energieverbrauch des Gebäudes sowie die damit verbundenen Treibhausgasemissionen. Das Ergebnis wird in Energieklassen von Klasse A (beste Bewertung) bis Klasse G (schlechteste Bewertung) dargestellt. Die Energieklasse beeinflusst unmittelbar die laufenden Energiekosten, den Renovierungsbedarf, die rechtliche Möglichkeit zur Vermietung sowie den Marktwert der Immobilie.

Seit dem 1. Januar 2025 ist eine zusätzliche energetische Überprüfung („audit énergétique“) beim Verkauf bestimmter Wohngebäude verpflichtend. Dies gilt für Gebäude oder Gebäudeteile mit einer oder mehreren Wohneinheiten, sofern sie nicht unter das Miteigentum fallen, und den Energieeffizienzklassen E bis G zugeordnet sind. Ab dem 1. Januar 2034 fällt auch Klasse D unter diese Regelung. Das energetische Audit enthält konkrete Szenarien zur Verbesserung der Energieeffizienz und gibt Käufern eine transparente Einschätzung der zu erwartenden Modernisierungskosten.

Energieausweis-Reform seit dem 1. Januar 2026

Seit dem 1. Januar 2026 hat sich die Berechnung des DPE geändert: Der Umrechnungsfaktor für Strom wurde von 2,3 auf 1,9 gesenkt. Dadurch werden elektrisch beheizte Immobilien realistischer bewertet. Vor der Reform wurden elektrisch beheizte Gebäude teilweise schlechter eingestuft als Gas- oder Ölheizungen – trotz geringerer CO₂-Emissionen. Diese Verzerrung wurde nun korrigiert.

b. Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) – Blei-Gutachten

Das Gutachten über die Verwendung von Blei in Baumaterialien („constat de risque d’exposition au plomb / CREP“) ist verpflichtend, wenn das Gebäude oder Gebäudeteile zur Wohnnutzung vor dem 1. Januar 1949 errichtet wurden. Bei Mehrfamilienhäusern muss nicht das gesamte Gebäude untersucht werden, sondern nur der Teil, der für Wohnzwecke genutzt wird.

c. État relatif à la présence d’amiante – Asbest-Gutachten

Das Gutachten über die Verwendung von Asbest ist in Frankreich verpflichtend für Gebäude, deren Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997 ausgestellt wurde. Es gibt Auskunft darüber, ob Asbest vorhanden ist, in welchem Zustand sich dieser befindet und ob das Gebäude saniert werden muss. Bei Mehrfamilienhäusern muss sowohl der Immobilienbestand im Sondereigentum als auch im Gemeinschaftseigentum untersucht werden.

d. État de l’installation intérieure d’électricité und état de l’installation intérieure de gaz

Das Gutachten über die Elektro- und Gasinstallation dient der Bewertung des Zustands der Elektro- und Gasinstallation der betreffenden Immobilie. Die Erstellung ist erforderlich, wenn die Installation vor mehr als fünfzehn (15) Jahren durchgeführt wurde.

e. État des risques naturels et technologiques (ERP)

Der Bericht über natürliche und technische Risiken informiert potenzielle Käufer und Mieter über technische Gefahren und potenzielle schädliche Umwelteinwirkungen im Zusammenhang mit dem Standort der Immobilie. Dazu gehören Naturgefahren wie Überschwemmungen, Erdbeben oder Waldbrände sowie menschengemachte Risiken wie erhöhte Radonbelastung.

f. État des nuisances et bruits – Lärm- und Flugbelastungen

Ein Bericht über Lärm- und Flugbelastungen ist verpflichtend vorzulegen, wenn sich die Immobilie innerhalb einer der Lärmzonen befindet, die im örtlichen Fluglärmplan festgelegt sind.

g. Assainissement non collectif – Abwasserentsorgung

Ein Bericht über die nicht-öffentliche Abwasserentsorgung ist im Falle des Verkaufs eines Wohngebäudes, das nicht an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen ist, verpflichtend.

h. État relatif à la présence de termites / mérules – Termiten & Hausschwamm

Ein Gutachten über den Befall mit Termiten und Hausschwamm ist abhängig von der Region zu erstellen, in der sich die Immobilie befindet. Durch die Gutachten wird sichergestellt, dass das Gebäude nicht von holzzerstörenden Organismen betroffen ist.

i. Certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois

Wenn sich die Immobilie im Bereich eines Plans zum Schutz der Atmosphäre befindet, muss eine Bescheinigung über die Konformität der Heizungsanlage mit den von der Präfektur festgelegten Installations- und Emissionsvorschriften eingeholt werden.

j. Diagnostic Métrage (loi Carrez) – Wohnfläche

Durch das Gutachten über die Wohnfläche wird beim Kauf eines Miteigentumsanteils die Fläche des erworbenen Sondereigentums ausgewiesen. Fehlt das Gutachten, kann sich der Käufer später auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages berufen. Weicht die vermessene Fläche um mehr als ein Zwanzigstel von der im Kaufvertrag ausgewiesenen Fläche ab, hat der Käufer die Möglichkeit, eine proportionale Minderung des Kaufpreises zu verlangen.

k. Diagnostic technique global de l’immeuble en copropriété (DTG)

Seit dem 1. Januar 2017 ist beim Verkauf von Anteilen an Gebäuden im Miteigentum, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, die Vorlage einer technischen Gesamtdiagnose des Gebäudes verpflichtend. Das Dokument dient der Information der Miteigentümer über die allgemeine Situation des Gebäudes und enthält eine Kostenschätzung sowie eine Liste der notwendigen Arbeiten für die nächsten zehn (10) Jahre.

l. Carnet d’information du logement (CIL)

Seit dem 1. Januar 2023 müssen Eigentümer nach dem Bau oder einer grundlegenden Renovierung einer Wohnung ein Wohnungsinformationsheft erstellen. Es speichert Informationen über die Merkmale der Wohnung und vergangene Arbeiten, die für die Bewertung der Energieeffizienz und die Planung von Renovierungsmaßnahmen relevant sind.

m. Obligation légale de débroussaillement (OLD)

Seit dem 1. Januar 2025 gelten in Frankreich neue gesetzliche Regelungen für Eigentümer von Immobilien in Gebieten mit erhöhter Wald- oder Vegetationsbrandgefahr. Verkäufer müssen künftig bereits in Immobilienanzeigen auf bestehende Verpflichtungen zur Brandvorsorge hinweisen – insbesondere auf die sogenannte „débroussaillement“.

3. Wie lange sind die einzelnen Gutachten nach ihrer Erstellung gültig?

Die Gültigkeitsdauer der einzelnen technischen Gutachten variiert stark. Im Einzelnen:

Gutachten / Bericht	Gültigkeit
Energetisches Gutachten (DPE)	10 Jahre 5 Jahre für den audit énergétique (Klassen E, F, G)
Blei-Gutachten (CREP)	1 Jahr (Verkauf) 6 Jahre (Mietvertrag) Unbegrenzt wenn kein Blei festgestellt
Asbest-Gutachten	Unbegrenzt gültig (Gutachten vor 1. Februar 2012 müssen erneuert werden)
Elektro- und Gasinstallation	3 Jahre (Verkauf) 6 Jahre (Mietvertrag)
Natürliche und technische Risiken (ERP)	6 Monate
Lärm- und Flugbelastungen	Keine gesetzliche Frist
Nicht-öffentliche Abwasserentsorgung	3 Jahre
Termiten-Gutachten	6 Monate
Hausschwamm-Gutachten	Keine gesetzliche Frist
Wohnfläche (loi Carrez)	Unbegrenzt

4. Wer trägt die Kosten für die Erstellung der Gutachten?

Grundsätzlich trägt der Verkäufer bzw. der Vermieter die Kosten für die Erstellung der notwendigen Gutachten (EUR 300–900). Mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragte Makler übernehmen für die Eigentümer häufig die Beauftragung der Erstellung der Gutachten.

5. Welche Sanktionen und Risiken drohen bei fehlender Bereitstellung der Gutachten?

Die Auswirkungen einer fehlenden Bereitstellung der Gutachten variieren je nach Gutachten und reichen von der Anwendung eines geänderten Mängelgewährleistungsrechts zu Lasten des Verkäufers über eine mögliche Nichtigkeit des Vertrages bis hin zu strafrechtlichen Sanktionen.

Verzichtet der Verkäufer beim Abschluss des Vorvertrages auf die Vorlage eines oder mehrerer verpflichtender Gutachten, haftet er gegenüber dem Käufer auch für versteckte Mängel („garantie des vices cachés“). Von dieser Regelung betroffen sind folgende Gutachten:

• das Gutachten über die Verwendung von Blei in Baumaterialien (CREP)
• das Gutachten über die Verwendung von Asbest
• das Gutachten für elektrische und gasförmige Installationen
• das Termitengutachten
• die nicht-öffentliche Abwasserentsorgung

Fehlt das Gutachten über die Wohnfläche (loi Carrez) beim Abschluss des Vorvertrages, hat der Käufer die Möglichkeit, eine proportionale Minderung des Kaufpreises zu verlangen, wenn die vermessene Fläche um mehr als ein Zwanzigstel (1/20) von der ausgewiesenen Fläche abweicht. Fehlt es beim Kaufvertrag, kann sich der Käufer bis zu einem Monat nach Vertragsschluss auf dessen Nichtigkeit berufen.

Bei fehlender Bereitstellung des Berichts über natürliche und technische Risiken oder des Berichts über Lärm- und Flugbelastungen kann der Käufer eine Auflösung des Vertrags verlangen oder gerichtlich eine Minderung des Kaufpreises durchsetzen.

Verzichtet ein Vermieter auf die Aushändigung des Blei-Gutachtens oder nimmt er keine Maßnahmen vor, um die Bleibelastung zu mindern, kann er wegen der Verletzung besonderer Sicherheits- und Aufsichtspflichten strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden.