Technische Gutachten bei Kauf und Vermietung französischer Immobilien
Als „dossier de diagnostic technique / DDT” wird in Frankreich ein umfassendes Paket unterschiedlicher technischer Diagnosen und Gutachten zum Zustand einer Immobilie bezeichnet. Die Erstellung des DDT ist gesetzlich vorgeschrieben, um potenziellen Immobilienkäufern und Mietern detaillierte Informationen über den Zustand einer Immobilie zu liefern. Die technischen Gutachten berücksichtigen nicht nur mögliche Baumängel, sondern auch energetische Aspekte und Umweltauswirkungen der Immobilie.
1. In welchen Fällen ist die Vorlage technischer Gutachten verpflichtend?
Die Vorlage technischer Gutachten ist in Frankreich sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung von Immobilien gesetzlich vorgeschrieben.
Beim Kauf einer französischen Immobilie muss das „dossier de diagnostic technique” breits dem Vorvertrag beigefügt werden. Falls nur ein Kaufvertrag geschlossen wird, sind die technischen Gutachten dem Kaufvertrag beizufügen.
Auch bei der Vermietung einer Immobilie in Frankreich ist das „dossier de diagnostic technique“ dem Mietvertrag bei dessen Unterzeichnung oder Erneuerung beizufügen.
2. Welche unterschiedlichen Arten technischer Gutachten gibt es?
a. Diagnostic de performance énergétique
Das energetische Gutachten („diagnostic de performance énergétique / DPE”) dient der Bewertung der Energieeffizienz und der Treibhausgasemissionen eines Gebäudes oder einzelner Gebäudeteile. Aufgrund des energetischen Gutachtens wird das Gebäude nach Leistungsstufen auf einer Skala von Klasse A (beste Bewertung) bis Klasse G (schlechteste Bewertung) eingestuft.
Bei besonders energieintensiven Wohnungen der Klassen G und F, die zum Verkauf angeboten werden, muss zusätzlich eine energetische Überprüfung („audit énergétique”) durchgeführt werden. Seit dem 1. Januar 2025 ist eine zusätzliche energetische Überprüfung („audit énergétique”) beim Verkauf bestimmter Wohngebäude verpflichtend. Dies gilt für Gebäude oder Gebäudeteile mit nur einer Wohneinheit oder mehreren Einheiten, sofern sie nicht unter das Miteigentum („copropriété”) fallen. Voraussetzung ist, dass sie den Energieeffizienzklassen E bis G zugeordnet sind. Ab dem 1. Januar 2034 fällt auch Klasse D unter diese Regelung.
Besondere Vorsicht ist für Immobilieninvestoren in Frankreich geboten, die eine Wohnimmobilie erwerben möchten, um sie anschließend zu vermieten. Ab dem 1. Januar 2025 wird es gesetzlich untersagt sein, Immobilien der Klasse G zu Wohnzwecken zu vermieten. Für Immobilien der Klasse F gilt dieses Verbot zusätzlich ab dem 1. Januar 2028, für Immobilien der Klasse E dann ab dem 1. Januar 2034. Beim Kauf solcher Immobilien zu Anlagezwecken sollten daher immer die zu notwendigen Kosten zur energetischen Sanierung antizipiert werden.
b. Constat de risque d’exposition au plomb
Das Gutachten über die Verwendung von Blei in Baumaterialien („constat de risque d’exposition au plomb / CREP”) ist verpflichtend, wenn das Gebäude oder Gebäudeteile zur Wohnnutzung vor dem 1. Januar 1949 errichtet wurde. Bei Mehrfamilienhäusern muss nicht das gesamte Gebäude untersucht werden, sondern nur der Teil des Gebäudes, der für Wohnzwecke genutzt wird.
c. État relatif à la présence d’amiante
Das Gutachten über die Verwendung von Asbest („état relatif à la présence d’amiante”) ist in Frankreich verpflichtend für Gebäude, deren Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997 ausgestellt wurde. Auf Grundlage des Gutachtens wird das Vorhandensein von Asbest in verschiedenen Teilen der Immobilie wie beispielsweise im Dachstuhl, in der Isolierung, in den Bodenbelägen oder den Rohren untersucht. Das Gutachten gibt Auskunft darüber, ob Asbest vorhanden ist, in welchem Zustand sich dieser befindet und ob das Gebäude saniert werden muss. Bei Mehrfamilienhäusern muss zur Erstellung des Gutachten sowohl der Immobilienbestand im Sondereigentum als auch im Gemeinschaftseigentum untersucht werden.
d. État de l’installation intérieure d’électricité und état de l’installation intérieure de gaz
Das Gutachten über die Elektro- und Gasinstallation („état de l’installation intérieure d’électricité und état de l’installation intérieure de gaz”) dient der Bewertung des Zustands der Elektro- und Gasinstallation der betreffenden Immobilie. Die Erstellung des Gutachtens ist erforderlich, wenn die Installation vor mehr als fünfzehn (15) Jahren durchgeführt wurde.
e. État des risques naturels et technologiques
Der Bericht über natürliche und technische Risiken („état des risques naturels et technologiques”) informiert potenzielle Käufer und Mieter über technische Gefahren und potentielle schädliche Umwelteinwirkungen im Zusammenhang mit dem Standort der Immobilie. Dazu gehören Naturgefahren wie Überschwemmungen, Erdbeben oder Waldbrände sowie menschengemachte Risiken wie Belastungen durch die örtliche Industrie, etwa in Form einer erhöhten Belastung mit Radon.
Besondere Vorsicht ist bei der Erstellung des Berichtes über natürliche und technische Risiken aus Sicht des Verkäufers oder Vermieters einer Immobilie geboten. Die Erstellung des vorgelegten Berichts darf beim Abschluss eines Kauf- bzw. Vorvertrages oder eines Mietvertrages nicht länger als sechs (6) Monate zurückliegen. Wird diese Frist überschritten, kann sich dies im Extremfall negativ auf die Gültigkeit der geschlossenen Verträge auswirken.
f. État des nuisances et bruits
Ein Bericht über Lärm- und Flugbelastungen („état des nuisances et bruits”) ist dann verpflichten vorzulegen, wenn sich die Immobilie innerhalb einer der Lärmzonen befindet, die im örtlichen Fluglärmplan festgelegt sind.
g. Assainissement non collectif
Ein Bericht über die nicht-öffentliche Abwasserentsorgung („assainissement non collectif”) ist im Falle des Verkaufs eines Wohngebäudes, das nicht an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen ist, verpflichtend.
Im Großraum Paris besteht zusätzlich die Besonderheit, dass seit dem 1. Juli 2022 mit Blick auf die olympischen Freistil- und Triathlon-Wettkämpfe im Rahmen der olympischen Spiele 2024 für die Gebiete, deren Abwasser- und Regenwassereinleitungen Auswirkungen auf die Wasserqualität der Seine haben können, ein spezielles Gutachten vorzulegen ist.
h. État relatif à la présence de termites / mérules
Ein Gutachten über den Befall mit Termiten („état relatif à la présence de termites”) und Hausschwamm („état relatif à la présence de mérules”) ist abhängig von der Region zu erstellen, in der sich die Immobilie befindet. Durch die Gutachten wird sichergestellt, dass das Gebäude nicht von holzzerstörenden Organismen betroffen ist.
i. Certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois
Wenn sich die zum Verkauf oder zur Vermietung stehende Immobilie im Bereich eines Plans zum Schutz der Atmosphäre („plan de protection de l’atmosphère”) befindet, muss eine Bescheinigung über die Konformität der Heizungsanlage (“certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois”) mit den von der Präfektur festgelegten Installations- und Emissionsvorschriften („règles d’installation et d’émission”) eingeholt und vorgelegt werden.
j. Diagnostic Métrage (ou Mesurage) loi Carrez
Durch das Gutachten über die Wohnfläche („diagnostic Métrage loi Carrez”) wird beim Kauf eines Miteigentumsanteils („lot de copropriété”) die Fläche des erworbenen Sondereigentums ausgewiesen. Fehlt das Gutachten, kann sich der Käufer später auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages berufen. Weicht die vermessene Fläche um mehr als ein Zwanzigstel von der im Kaufvertrag ausgewiesenen Fläche ab, hat der Käufer die Möglichkeit, eine proportionale Minderung des Kaufpreises zu verlangen.
k. Diagnostic technique global de l’immeuble en copropriété
Seit dem 1. Januar 2017 ist beim Verkauf von Anteilen an Gebäuden im Miteigentum, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, die Vorlage einer technischen Gesamtdiagnose des Gebäudes („diagnostic technique global de l’immeuble en copropriété / DTG”) verpflichtend. Das Dokument dient der Information der Miteigentümer über die allgemeine Situation des Gebäudes und stellt so die Grundlage zur Ausarbeitung eines mehrjährigen Arbeitsplans dar. Die „diagnostic technique global de l’immeuble en copropriété” erhält außerdem eine grobe Kostenschätzung und eine Liste der für die Erhaltung des Gebäudes notwendigen Arbeiten, wobei insbesondere die Arbeiten, die in den nächsten zehn (10) Jahren durchgeführt werden sollten, gesondert ausgewiesen werden müssen.
l. Carnet d’information du logement
Seit dem 1. Januar 2023 müssen Eigentümer nach dem Bau oder einer grundlegenden Renovierung einer Wohnung ein Wohnungsinformationsheft („carnet d’information du logement / CIL”) erstellen. Das „carnet d’information du logement” dient dazu, nützliche Informationen über die Merkmale der Wohnung und über vergangene Arbeiten zu speichern, die für die Bewertung der Energieeffizienz und die Planung wirksamer Renovierungsmaßnahmen in Bezug auf die Bausubstanz und die Energiesysteme (Heizgeräte, Steuerung des Energieverbrauchs, Belüftung usw.) von Bedeutung sind.
m. Obligation légale de débroussaillement / OLD
Seit dem 1. Januar 2025 gelten in Frankreich neue gesetzliche Regelungen für Eigentümer von Immobilien in Gebieten mit erhöhter Wald- oder Vegetationsbrandgefahr. Verkäufer müssen künftig bereits in Immobilienanzeigen auf bestehende Verpflichtungen zur Brandvorsorge hinweisen – insbesondere auf die sogenannte „débroussaillement“, also das Entfernen von Pflanzenmaterial zur Risikominderung.
3. Wie lange sind die einzelnen Gutachten nach ihrer Erstellung gültig?
Die Gültigkeitsdauer der einzelnen technischen Gutachten variiert stark. Im Einzelnen:
| Gutachten / Bericht | Gültigkeit |
|---|---|
| Energetisches Gutachten („diagnostic de performance énergétique / DPE”) | 10 Jahre 5 Jahre für die energetische Überprüfung („audit énergétique”) den Klassen E, F und G |
| Das Gutachten über die Verwendung von Blei in Baumaterialien („constat de risque d’exposition au plomb / CREP”) | 1 Jahr (Erstellung innerhalb des Jahres vor dem Vorvertrag oder dem Kaufvertrag) 6 Jahre (Mietvertrag) Unbegrenzte Gültigkeitsdauer, wenn der Befund bescheinigt, dass keine bleihaltigen Beschichtungen vorhanden sind und die Konzentration den per Erlass („arrêté”) festgelegten Schwellenwert nicht übersteigt. |
| Das Gutachten über die Verwendung von Asbest („état relatif à la présence d’amiante”) | Unbegrenzt gültig Gutachten, die vor dem 1. Februar 2012 erstellt wurden, müssen erneut werden. |
| Gutachten über Elektro- und Gasinstallationen („état de l’installation intérieure d’électricité und état de l’installation intérieure de gaz”) | 3 Jahre (Erstellung innerhalb des Jahres vor dem Vorvertrag oder dem Kaufvertrag) 6 Jahre (Mietvertrag) |
| Bericht über natürliche und technische Risiken („état des risques naturels et technologiques”) | 6 Monate (Erstellung innerhalb von 6 Monaten vor der Unterzeichnung des Vorvertrags, Kaufvertrags oder des Mietvertrags) |
| Bericht über Lärm- und Flugbelastungen („état des nuisances et bruits”) | Keine gesetzliche Frist |
| Bericht über nicht-öffentliche Abwasserentsorgung („assainissement non collectif”) | 3 Jahre |
| Gutachten über den Befall mit Termiten („état relatif à la présence de termites”) | 6 Monate |
| Gutachten über den Befall mit Hausschwamm („état relatif à la présence de mérules”) | Keine gesetzliche Frist |
| Gutachten über die Wohnfläche („diagnostic Métrage loi Carrez”) | Unbegrenzt |
4. Wer trägt die Kosten für die Erstellung der Gutachten?
Grundsätzlich trägt der Verkäufer bzw. der Vermieter die Kosten für die Erstellung der notwendigen Gutachten (EUR 300-900). Mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragte Makler übernehmen für die Eigentümer häufig die Beauftragung der Erstellung der Gutachten.
5. Welche Sanktionen und Risiken drohen bei fehlender Bereitstellung der Gutachten?
Die Auswirkungen einer fehlenden Bereitstellung der Gutachten variieren je nach Gutachten und reichen von der Anwendung eines geänderten Mängelgewährleistungsrechts zu Lasten des Verkäufers über eine mögliche Nichtigkeit des Vertrages bis hin zu strafrechtlichen Sanktionen.
Verzichtet der Verkäufer beim Abschluss des Vorvertrages auf die Vorlage eines oder mehrerer verpflichtender Gutachten, haftet er gegenüber dem Käufer auch für versteckte Mängel („garantie des vices cachés”), die im Zusammenhang mit dem Gegenstand der jeweiligen Gutachten bestehen. Von dieser Regelung betroffen sind folgende Gutachten:
- das Gutachten über die Verwendung von Blei in Baumaterialien („constat de risque d’exposition au plomb / CREP”),
- das Gutachten über die Verwendung von Asbest („état relatif à la présence d’amiante”),
- das Gutachten für elektrische und gasförmige Installationen („état de l’installation intérieure d’électricité und état de l’installation intérieure de gaz”),
- das Termitengutachten („état relatif à la présence de termites”), und
- die nicht-öffentliche Abwasserentsorgung („assainissement non collectif”),
Fehlt das Gutachten über die Wohnfläche („diagnostic métrage loi Carrez”) beim Abschluss des Vorvertrages, hat der Käufer die Möglichkeit, eine proportionale Minderung des Kaufpreises den Verkäufer zu verlangen, wenn die vermessene Fläche um mehr als ein Zwanzigstel (1/20) von der im Kaufvertrag ausgewiesenen Fläche abweicht. Ist die tatsächlich gemessene Fläche größer, findet keine Anpassung des Kaufpreises zugunsten des Verkäufers statt.
Fehlt das Gutachten über die Wohnfläche („diagnostic métrage loi Carrez”) beim Abschluss des Kaufvertrages, kann sich der Käufer bis zu einem Monat nach dem Abschluss des Vertrages auf dessen Nichtigkeit berufen und eine Rückabwicklung des Verkaufs fordern.
Bei fehlender Bereitstellung des Bericht über natürliche und technische Risiken („état des risques naturels et technologiques”) kann der Käufer bzw. Mieter einer Immobilie eine Auflösung des Vertrags verlangen oder gerichtlich eine Minderung des Kaufpreises durchsetzen. Dies gilt auch dann, wenn der erforderlich Bericht über Lärm- und Flugbelastungen („état des nuisances et bruits”) nicht vorgelegt wird.
Verzichtet ein Vermieter auf die Aushändigung des Gutachtens über die Verwendung von Blei in Baumaterialien („constat de risque d’exposition au plomb”) oder nimmt er keine Maßnahmen vor, um die Bleibelastung in der betroffenen Wohnung zu mindern, kann er wegen der Verletzung besonderer Sicherheits- und Aufsichtspflichten („responsabilité pénale pour manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence”) strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden.
6. Technische Gutachten bei Kauf und Vermietung französischer Immobilien – FAQ
In welchen Fällen sind technische Gutachten in Frankreich verpflichtend?
Technische Gutachten müssen sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung von Immobilien in Frankreich vorgelegt werden. Beim Kauf sind sie dem Vorvertrag oder Kaufvertrag beizufügen, bei Vermietung dem Mietvertrag bei Abschluss oder Erneuerung. Diese Pflicht gilt für sämtliche Gebäude, unabhängig davon, ob sie Wohn- oder Gewerbezwecken dienen.
Welche Arten technischer Gutachten gibt es?
In Frankreich umfasst das „dossier de diagnostic technique“ (DDT) eine Vielzahl von Gutachten, unter anderem:
• Energetisches Gutachten („diagnostic de performance énergétique / DPE“): Bewertung der Energieeffizienz und Treibhausgasemissionen. Ab 2025 müssen Gebäude der Klassen E–G bei Verkauf energetisch überprüft werden. Ab 2025 dürfen Immobilien der Klasse G nicht mehr vermietet werden, ab 2028 Klasse F und ab 2034 Klasse E.
• Blei-Gutachten („constat de risque d’exposition au plomb / CREP“): Pflicht bei Gebäuden vor 1949.
• Asbest-Gutachten („état relatif à la présence d’amiante“): Pflicht bei Baugenehmigungen vor 1997.
• Gutachten für elektrische und gasförmige Installationen („état de l’installation intérieure d’électricité und état de l’installation intérieure de gaz”): Pflicht bei Installationen älter als 15 Jahre.
• Bericht über natürliche und technische Risiken („état des risques naturels et technologiques”): Pflicht für Immobilien in Risikozonen, max. 6 Monate alt.
• Lärm- und Flugbelastungen, Abwasserentsorgung, Termiten- und Hausschwamm-Gutachten je nach Region und Gebäudetyp.
• Wohnflächen-Gutachten („diagnostic métrage loi Carrez“): Pflicht bei Kauf von Miteigentumsanteilen.
• Technische Gesamtdiagnose für Gebäude im Miteigentum („diagnostic technique global de l’immeuble en copropriété / DTG”): Pflicht seit 2017.
• Wohnungsinformationsheft („carnet d’information du logement / CIL”) und Brandschutzpflichten („obligation légale de débroussaillement / OLD“): Pflicht für Neubauten oder nach umfassender Renovierung ab 2023 bzw. 2025.
Wie lange sind die Gutachten gültig?
• Energetisches Gutachten („diagnostic de performance énergétique / DPE“): 10 Jahre, Energetische Überprüfung: 5 Jahre
• Blei-Gutachten („constat de risque d’exposition au plomb / CREP“): 1 Jahr beim Verkauf, 6 Jahre bei Vermietung
• Asbest-Gutachten („état relatif à la présence d’amiante“): unbegrenzt
• Gutachten über Elektro- und Gasinstallationen („état de l’installation intérieure d’électricité und état de l’installation intérieure de gaz”): 3 Jahre beim Verkauf, 6 Jahre bei Vermietung
• Bericht über natürliche und technische Risiken („état des risques naturels et technologiques”): 6 Monate
• Bericht über nicht-öffentliche Abwasserentsorgung („assainissement non collectif”): 3 Jahre
• Gutachten über den Befall mit Termiten („état relatif à la présence de termites”): 6 Monate
• Gutachten über die Wohnfläche („diagnostic Métrage loi Carrez”): unbegrenzt
Wer trägt die Kosten für die Gutachten in Frankreich?
Grundsätzlich trägt der Verkäufer oder Vermieter die Kosten für die Erstellung der Gutachten (ca. 300–900 EUR). Makler übernehmen häufig die Beauftragung im Namen der Eigentümer.
Welche Risiken und Sanktionen drohen bei fehlender Bereitstellung der Gutachten?
Fehlende Gutachten können zu verschiedenen rechtlichen Konsequenzen führen. So kann etwa eine verschärfte Mängelgewährleistung greifen oder der Kaufvertrag rückabgewickelt werden. Weicht die gemäß „loi Carrez” angegebene Wohnfläche um mehr als ein Zwanzigstel von der tatsächlichen Fläche ab, hat der Käufer Anspruch auf eine proportionale Kaufpreisminderung. Darüber hinaus kann eine strafrechtliche Haftung entstehen, wenn der Verkäufer spezielle Sicherheits- und Aufsichtspflichten verletzt, etwa im Zusammenhang mit Blei- oder Asbestbelastungen. Fehlt schließlich der vorgeschriebene Bericht über Natur-, Technologie- oder Lärmbelastungsrisiken, kann der Käufer die Auflösung des Vertrags oder eine Reduzierung des Kaufpreises verlangen.
Worauf sollten Erwerber von Immobilien in Frankreich besonders achten?
Beim Kauf von Immobilien in Frankreich, insbesondere zu Vermietungszwecken, sollten Erwerber auf die Energieeffizienzklasse achten, um künftige Vermietungsverbote und notwendige Sanierungskosten frühzeitig zu berücksichtigen. Ebenfalls wichtig sind regionale Besonderheiten wie Termitenrisiken oder Abwasseranschlüsse.
Welche Gutachten sind für Mietobjekte in Frankreich besonders relevant?
Bei der Vermietung sind insbesondere das energetische Gutachten („diagnostic de performance énergétique“ – DPE), das Bleigutachten („constat de risque d’exposition au plomb“ – CREP), die Gutachten über die elektrischen und gasförmigen Installationen („état de l’installation intérieure d’électricité“ und „état de l’installation intérieure de gaz“), der Bericht über die nichtöffentliche Abwasserentsorgung („assainissement non collectif“), der Bericht über natürliche und technologische Risiken („état des risques naturels et technologiques“) sowie – bei Miteigentum – das Flächen-Gutachten nach der Loi Carrez („diagnostic métrage Loi Carrez“) relevant.
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