Der Verkauf einer französischen Immobilie gegen Leibrente („vente en viager”)
- Wie funktioniert die Leibrente („viager”)?
- Welche Vorteile bietet der Verkauf gegen Leibrente für den Verkäufer?
- Was sind die Vorteile der „vente en viager” für den Käufer?
- Welche Risiken bestehen bei der „vente en viager”?
- Was passiert, wenn der Käufer die vereinbarte Leibrente nicht zahlt?
- Unter welchen Bedingungen kann der Verkauf gegen Leibrente annulliert werden?
- Unter welchen Bedingungen kann der Verkauf gegen Leibrente annulliert werden?
- Wie wird die Leibrente besteuert?
- Der Verkauf einer französischen Immobilie gegen Leibrente („vente en viager”) – FAQ
Der Verkauf einer Immobilie gegen Gewährung einer Leibrente, auch bekannt als „vente en viager”, ist eine beliebte Methode unter französischen Immobilieneigentümern, die ihr Immobilienvermögen in eine regelmäßige Einnahmequelle umwandeln möchten. Diese Strategie wird oft im Ruhestand genutzt, wobei insbesondere die Option der bewohnten Leibrente („viager occupé”) für die Verkäufer attraktiv ist – sie ermöglicht es den sog. Rentenempfängern („créditrentier”), bis zu ihrem Lebensende in ihrem gewohnten Zuhause zu bleiben und ihren bisherigen Lebensstil beizubehalten. Die „vente en viager” wird vor allem von kinderlosen Immobilieneigentümern genutzt, die in ihren letzten Lebensjahren eher an zusätzlicher Liquidität als an der Erhaltung ihres Vermögens für die Erben interessiert sind.
Als auf das französische Immobilienrecht spezialisierte Anwältin begleite ich meine Mandanten bei den Verhandlungen und der Umsetzung von Immobilientransaktionen mit Vereinbarung einer Leibrente.
1. Wie funktioniert die Leibrente („viager”)?
Beim Verkauf einer französischen Immobilie gegen Gewährung einer Leibrente erwirbt der Käufer („débirentier”) das Eigentum an der Immobilie, wobei er nicht dazu verpflichtet ist, den gesamten Kaufpreis auf einmal zu zahlen. Stattdessen einigen sich Käufer und Verkäufer darauf, dass der Käufer dem Verkäufer regelmäßige Zahlungen (sog. Leibrenten) leistet. In aller Regel besteht die Zahlungspflicht bis zum Lebensende des Verkäufers. Obwohl die Dauer der Rentenzahlung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unklar ist, erfreut sich die Leibrente in Frankreich großer Beliebtheit und bietet für Käufer und Verkäufer jeweils interessante Vorteile.
Wie bei einem „normalen” Immobilienverkauf schließen der Käufer und der Verkäufer auch bei einem Verkauf gegen Leibrente („viager”) einen notariell beurkundeten Vertrag, in dem insbesondere der Kaufpreis und die Höhe der Leibrente festgelegt werden. Die einzige Besonderheit des Verkaufs in Form einer Leibrente liegt in der speziellen Art der Gegenleistung des Käufers. Im Übrigen wird der Kaufvertrag auch bei einer „vente en viager” nach den für jeden Immobilienverkauf geltenden Regelungen (insb. Informationspflichten des Verkäufers / Pflicht zur Vorlage technischer Gutachten / Vermessung) abgeschlossen.
Auch juristische Personen können eine Immobilie gegen Gewährung einer Leibrente veräußern. Die Zahlung der Leibrente muss dann zugunsten einer dritten natürlichen Person vereinbart werden. Die Leibrentenzahlung kann auch zugunsten mehrerer Rentenempfänger vereinbart werden, insbesondere zugunsten von zwei Ehepartnern. Durch eine im Vertrag festgelegte Klausel („clause de réservabilité”) kann auch sichergestellt werden, dass die Rentenzahlung zunächst an einen Rentenempfänger fließt und erst nach dessen Ableben an den überlebenden zweiten Empfänger der Rentenzahlung.
a. Höhe und Dauer der Rentenzahlungen
Die Höhe der Rentenzahlungen hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere vom Alter und der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers, dem Wert der Immobilie sowie den aktuellen Zinssätzen. Während die Leibrente in aller Regel lebenslang gezahlt wird, kann vertraglich aber auch eine maximale Laufzeit der Ratenzahlungen vereinbart werden. Die Zahlungen sind zusätzlich inflationsindexiert.
b. „Bouquet” und weitere zusätzliche Verpflichtungen
Häufig werden beim Vertragsschluss zusätzlich zu den Rentenzahlungen weitere Pflichten des Käufers vereinbart. Absoluter Standard ist die Vereinbarung einer Einmalzahlung des Käufers („bouquet”), die in aller Regel zwischen 20 und 40 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie beträgt. Je höher das „bouquet”, desto geringer fallen die nachfolgenden Rentenzahlungen aus. In den meisten Fällen muss das „bouquet” sofort am Tag der Unterzeichnung sofort bezahlt werden. Die Parteien können darüber hinaus auch weitere Verpflichtungen des Käufers, etwa die Verpflichtung zur Pflege des Verkäufers im Alter oder die Verpflichtung zur Durchführung und Übernahme von Renovierungsarbeiten in Bezug auf die übertragenen Immobilie vereinbaren.
c. Viager occupé
Die Zahlung der Leibrente kann entweder als sog. bewohnte Leibrente („viager occupé”) oder als sog. freie Leibrente („viager libre”) vereinbart werden. Wird ein „viager occupé” vereinbart, behält sich der Verkäufer das Recht vor, selbst lebenslang in der durch ihn verkauften Immobilie wohnen zu können. Die Immobilie kann dann bis zum Tod des Verkäufers nicht durch den Käufer genutzt werden. Die Vereinbarung eines „viager occupé” hat unmittelbaren Einfluss auf die Berechnung des Verkehrswertes der Immobilie, aus dem sich die Höhe der Rentenzahlungen an Verkäufer errechnet. Auch für den Käufer kann die Vereinbarung einer sog. bewohnten Leibrente also von Vorteil sein, da die durch ihn geschuldeten Rentenzahlungen geringer ausfallen.
Der Verkäufer kann sich neben dem Wohnrecht („droit d’usage et d’habitation”) zusätzlich auch den Nießbrauch („usufruit”) an der Wohnung vorbehalten. Im Fall der Vermietung der Wohnung durch den neuen Eigentümer erhält der Verkäufer dann zusätzlich bis zu seinem Ableben durch die Immobilie erwirtschafteten Mieten. Der Vorteil des Nießbrauchs gegenüber dem Nutzungsrecht besteht darin, dass dem Verkäufer ermöglicht wird, das Gebäude zu vermieten, falls er es in Zukunft bspw. aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr durch ihn bewohnt wird.
d. Viager libre
Als sog. freie Leibrente („viager libre”) wird eine Gestaltung bezeichnet, bei der sich der Verkäufer kein Wohnrecht bzw. Nießbrauch an der verkauften Immobilie vorbehält. Ein „viager libre” wird häufig dann vereinbart, wenn die betreffende Immobilie bereits vermietet ist. In diesen Fällen ist der Käufer dazu befugt, die Immobilie nach eigenem Ermessen sofort zu nutzen, sei es durch Selbstbezug oder durch weitere Vermietung.
2. Welche Vorteile bietet der Verkauf gegen Leibrente für den Verkäufer?
Für ältere Verkäufer bietet die Vereinbarung einer Leibrente die Möglichkeit, ihr Immobilienvermögen in Einkommen umzuwandeln, das sie während ihres Ruhestands nutzen können. Die Vereinbarung einer Leibrente kann besonders dann attraktiv sein, wenn der Verkäufer keine anderen finanziellen Mittel hat oder sein übriges Vermögen nicht zum Bestreiten seines Lebensunterhaltes nutzen möchte. Zudem bleibt der Verkäufer oft weiterhin in der Immobilie wohnen, sodass er in vertrauter Umgebung selbstbestimmt leben kann.
3. Was sind die Vorteile der „vente en viager” für den Käufer?
Der Verkauf einer Immobilie gegen Gewährung einer Leibrente ermöglicht es dem Käufer, eine Immobilie zu erwerben, ohne den gesamten Kaufpreis sofort zahlen zu müssen. Dies kann besonders für Personen mit begrenzten finanziellen Ressourcen oder solchen Käufern, die ihr Kapital anderweitig investieren möchten, attraktiv sein. Der Käufer kann die Zahlungen in Raten leisten, anstatt einen teuren Kredit aufnehmen zu müssen. Der Käufer spart sich so die Kosten für die Finanzierung und damit die Hypothekenzinsen, die bei einem herkömmlichen Immobilienkauf anfallen würden. Dies kann erhebliche Einsparungen bedeuten.
Verstirbt der Verkäufer früher als nach der statistischen Lebenserwartung absehbar, kann der Käufer die Immobilie zu einem vergleichsweise günstigen Preis erwerben. Das sogenannte Langlebigkeitsrisiko kann sich jedoch auch gegen ihn wenden, falls der Verkäufer länger lebt als erwartet.
Ein Immobilienkauf als „vente en viager” bietet dem Käufer schließlich auch die Möglichkeit, bereits von der Wertsteigerung des Objektes zu profitieren, solange er noch Raten an den Verkäufer zahlt.
4. Welche Risiken bestehen bei der „vente en viager”?
Für den Käufer besteht das Risiko, dass der Verkäufer länger lebt als erwartet, was durch die fortgesetzten Rentenzahlungen zu höheren Gesamtkosten führt. Das sog. Langlebigkeitsrisiko kann somit die Rentabilität des Investments beeinträchtigen und zu einer zusätzlichen finanziellen Belastungen des Immobilienkäufers führen.
Ein weiteres Risiko besteht dann, wenn eine Immobilie gegen Gewährung einer Leibrente an einen potenziellen Erben des Verkäufers in gerader Linie übertragen wird. Nach dem französischen Recht kann eine solche Übertragung als Schenkung gewertet werden, was mit erheblichen negativen steuerlichen Konsequenzen einhergehen kann. Die steuerlichen Auswirkungen der Vereinbarung einer Leibrente zwischen Verwandten ist daher im Vorfeld sorgfältig zu prüfen.
5. Was passiert, wenn der Käufer die vereinbarte Leibrente nicht zahlt?
Kommt der Käufer mit der Zahlung der geschuldeten Rentenzahlungen an den Verkäuferin in Verzug, kann der Verkäufer ohne weitere vertragliche Vereinbarung keine Rückabwicklung des Vertrages verlangen und lediglich in die Vermögenswerte des Käufers vollstrecken. Aus dem Erlös der Vollstreckung werden dann die Ratenzahlungen bedient.
Es ist daher üblich, für den Fall des Zahlungsverzugs des Käufers eine Rückabwicklung des Vertrages, d.h. eine Rückübertragung der Immobilie, aufgrund einer sog. auflösenden Klausel („clause résolutoire”) vorzusehen. Im Fall einer „clause résolutoire simple” wird die Auflösung durch das Gericht festgestellt. Die Parteien können aber auch vereinbaren, dass die Auflösung des Vertrages automatisch und ohne gerichtliche Intervention erfolgt („clause résolutoire de plein droit”).
Zur Absicherung des Verkäufers wird häufig zusätzlich eine Klausel („clause pénale”) vereinbart, nach der im Falle einer Vertragsauflösung wegen Zahlungsverzugs des Käufers die bereits erhaltenen Raten dem Rentenempfänger bzw. Verkäufer als Vertragsstrafe verbleiben. Durch vertragliche Vereinbarung („hypothèque légale du vendeur”) kann der Verkäufer zudem sicherstellen, dass eine dem Käufer gewährte Hypothek dem Verkäufer als zusätzliches Sicherungsmittel zur Verfügung steht.
6. Unter welchen Bedingungen kann der Verkauf gegen Leibrente annulliert werden?
Der Verkauf einer Immobilie gegen Leibrente kann unter bestimmten Bedingungen annulliert werden, insbesondere im Falle des sofortigen Versterbens des Verkäufers. Ein wesentliches Merkmal der „vente en viager” ist die Ungewissheit („aléa”) über die Dauer der Zahlung der Leibrente. Wenn dem Käufer bei Vertragsschluss bekannt ist, dass der Verkäufer krankheitsbedingt in Kürze sterben wird, kann der Vertrag auf Antrag, der auch von den Erben des Verkäufers gestellt werden kann, durch ein Gericht annulliert werden. Die Kenntnis des Käufers des baldigen Todes des Verkäufers wird vermutet, wenn der Verkäufer innerhalb von zwanzig (20) Tagen nach Vertragsabschluss verstirbt.
7. Wie wird die Leibrente besteuert?
a. Grunderwerbsteuer und Grundsteuer
Wird eine Immobilie gegen Gewährung einer Leibrente veräußert, unterliegt die Transaktion zunächst der Grunderwerbsteuer („droits de mutation immobilière”). Als Berechnungsgrundlage für die Höhe der Grunderwerbsteuer wird der Wert der Immobilie herangezogen, auf dessen Grundlage die Parteien die Höhe der einzelnen Leibrentenzahlungen berechnet haben.
Beim Verkauf einer Immobilie gegen Gewährung einer Leibrente mit Vorbehalt des Nutzungs- und Wohnrechts zugunsten des Verkäufers ist der Käufer zusätzlich gesetzlich verpflichtet, ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs die Grundsteuer zu entrichten.
b. Einkommensteuer
In Bezug auf die Einkommensteuer profitiert der Verkäufer bei der Vereinbarung einer Leibrente von steuerlichen Begünstigungen. Eine anfängliche Einmalzahlung des „bouquet” ist vollständig von der Einkommensteuer befreit. Die einzelnen Leibrentenzahlungen unterliegen außerdem nur teilweise der Einkommensteuer, wobei der steuerpflichtige Teil der Leibrentenzahlungen abnimmt, je älter der Verkäufer bei der ersten Rentenzahlung ist. Der steuerpflichtige Anteil der Leibrentenzahlungen liegt zwischen 70 und 30 Prozent der Zahlungen. Die genaue Höhe wird zu Beginn der Rentenzahlungen festgelegt und hängt vom Alter des Verkäufers zum Zeitpunkt des Rentenbeginns ab:
| Alter des Verkäufers zu Beginn der Rentenzahlung | Steuerpflichtiger Anteil der Leibrentenzahlungen |
|---|---|
| <50 Jahre | 70 % |
| 50-59 Jahre | 50 % |
| 60-69 Jahre | 40 % |
| >70 Jahre | 30 % |
Im Gegensatz zum Verkäufer profitiert der Käufer bei der „vente en viager” von keinen besonderen steuerlichen Begünstigungen. Bis spätestens zum 1. Februar eines jeden Jahres muss er dem französischen Finanzamt den Betrag der im Vorjahr gezahlten Raten sowie die Identität des Begünstigten melden. Unterlässt der Käufer die Meldung, kann dies zu einer Strafe von bis zu fünf (5) Prozent der nicht oder verspätet gemeldeten Beträge führen.
c. Vermögensteuer auf Immobilienvermögen („IFI”)
Ein Immobilienverkauf in Form einer „vente en viager” birgt für den Verkäufer den Vorteil, dass die Leibrentenzahlungen keine Erhöhung der steuerlichen Bemessungsgrundlage der Immobilienvermögenssteuer („impôt sur la fortune immobilière / IFI”) zur Folge haben. Nach der französischen Vermögensteuer auf Immobilienvermögen unterliegt Immobilienvermögen ab einem Wert von 1,3 Mio. Euro einer zusätzlichen Besteuerung. Wenn sich der Verkäufer bei einer sog. bewohnten Leibrente („viager occupé”) jedoch zusätzlich das Nießbrauch- oder Nutzungsrecht an der verkauften Immobilie vorbehalten hat, muss er den zusätzlichen Wert dieser Rechte im Rahmen der Berechnung der Vermögenssteuer auf Immobilienvermögen („IFI”) angeben. Der konkrete Wert des Nießbrauch- oder Nutzungsrechts wird anschließend abhängig vom Alter des Verkäufers berechnet.
Der Käufer wiederum ist verpflichtet, den Wert der erworbenen Immobilie bei der Berechnung des Immobilienvermögens für die Zwecke der Immobilienvermögenssteuer („impôt sur la fortune immobilière / IFI”) werterhöhend anzugeben. Im Fall einer sog. bewohnten Leibrente („viager occupé”), kann das vom Verkäufer zurückbehaltene Nutzungsrecht grundsätzlich wertmindernd in Abzug gebracht werden. Wenn allerdings der Käufer („débirentier”) gleichzeitig zukünftiger Erbe des Rentenempfängers ist, ist der Käufer ausnahmsweise verpflichtet, den vollen Wert der Immobilie ohne Abzug der durch den Verkäufer zurückbehaltenen Nutzungsrechte anzugeben.
8. Der Verkauf einer französischen Immobilie gegen Leibrente („vente en viager”) – FAQ
Wie funktioniert die Leibrente („viager“) in Frankreich?
Bei einem Verkauf gegen Leibrente überträgt der Verkäufer („crédirentier“) das Eigentum an der Immobilie an den Käufer („débirentier“).
Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer eine regelmäßige, meist lebenslange Zahlung – die Leibrente – zu leisten. Häufig wird zusätzlich eine Einmalzahlung („bouquet“) vereinbart.
Wie bei jedem Immobilienverkauf erfolgt der Abschluss vor einem Notar.
Der wesentliche Unterschied: Der Kaufpreis wird nicht vollständig sofort gezahlt, sondern in monatlichen oder vierteljährlichen Rentenraten.
Wie wird die Höhe der Leibrente bestimmt?
Die Höhe und Dauer der Leibrentenzahlungen hängen von Faktoren wie dem Alter und der Lebenserwartung des Verkäufers, dem Marktwert der Immobilie, einem eventuell vorbehaltenen Wohnrecht oder Nießbrauch, der Höhe des vereinbarten „Bouquet“ sowie den aktuellen Zinssätzen ab; zudem werden die Zahlungen regelmäßig an die Inflation angepasst und können vertraglich auch zeitlich befristet vereinbart werden.
Was ist das „Bouquet“?
Das „Bouquet“ ist eine sofort fällige Einmalzahlung, die der Käufer bei Vertragsunterzeichnung leistet – in der Regel 20 bis 40 % des Immobilienwerts.
Je höher das Bouquet, desto geringer fallen die monatlichen Rentenzahlungen aus.
Daneben können vertraglich zusätzliche Verpflichtungen des Käufers vereinbart werden, wie etwa die Pflege oder Unterstützung des Verkäufers im Alter, die Übernahme von Renovierungsarbeiten oder die Zahlung bestimmter Nebenkosten.
Was ist der Unterschied zwischen „Viager occupé“ und „Viager libre“?
Bei einem Viager occupé behält der Verkäufer das Recht, lebenslang in der Immobilie zu wohnen oder Mieteinnahmen zu beziehen (Nießbrauch), wodurch er im eigenen Zuhause verbleibt, während der Käufer die Immobilie erst nach dem Tod des Verkäufers nutzen kann; beim Viager libre hingegen erhält der Käufer die Immobilie sofort zur freien Verfügung, sei es zur Eigennutzung oder Vermietung, was eine sofortige Nutzung ermöglicht, jedoch in der Regel zu höheren Leibrentenzahlungen führt, da kein Wohnrecht für den Verkäufer vorbehalten ist.
Welche Vorteile bietet die Leibrente für den Verkäufer?
Die Leibrente bietet dem Verkäufer den Vorteil, sein Immobilienvermögen in regelmäßiges Einkommen im Ruhestand umzuwandeln. Gleichzeitig kann er weiterhin im eigenen Zuhause wohnen, möglicherweise ohne Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten, Liquidität erhalten, ohne auf klassische Kredite angewiesen zu sein, und die Leibrente ist besonders attraktiv für Eigentümer ohne Erben oder mit geringem Einkommen.
Welche Vorteile bietet die Leibrente für den Käufer?
Der Käufer profitiert bei der Leibrente davon, eine Immobilie zu erwerben, ohne den gesamten Kaufpreis sofort zahlen zu müssen. Er spart Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen, kann vom Wertzuwachs der Immobilie profitieren und hat die Möglichkeit, die Immobilie gegebenenfalls zu einem günstigeren Preis zu erwerben, falls der Verkäufer früher als erwartet verstirbt.
Welche Risiken bestehen bei der „vente en viager“?
Für den Käufer besteht das Langlebigkeitsrisiko, da die Gesamtkosten erheblich steigen können, wenn der Verkäufer länger lebt als erwartet. Zudem können bei Verkäufen innerhalb der Familie steuerliche Nachteile drohen, da die Transaktion unter Umständen als Schenkung eingestuft wird.
Für den Verkäufer besteht das Risiko, dass der Käufer die vereinbarten Rentenzahlungen verzögert oder gar nicht leistet, insbesondere wenn keine ausreichenden Sicherheiten im Vertrag vorgesehen sind.
Was passiert, wenn der Käufer die Leibrente nicht zahlt?
Zahlt der Käufer die vereinbarte Leibrente nicht, kann der Verkäufer die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer betreiben oder im Vertrag eine auflösende Klausel („clause résolutoire“) vereinbaren, die eine automatische Rückübertragung der Immobilie ermöglicht. Häufig wird zusätzlich eine Vertragsstrafe („clause pénale“) vereinbart, sodass bereits gezahlte Renten im Falle der Vertragsauflösung beim Verkäufer verbleiben.
Unter welchen Bedingungen kann der Vertrag annulliert werden?
Der Vertrag kann gerichtlich aufgehoben werden, wenn der Verkäufer kurz nach Vertragsabschluss, also innerhalb von 20 Tagen, verstirbt oder wenn der Käufer nachweislich wusste, dass der Verkäufer schwer krank war. In diesen Fällen fehlt der erforderliche Zufall („aléa“) über die Lebensdauer des Verkäufers, der eine zentrale Bedingung der „vente en viager“ darstellt.
Wie wird die Leibrente in Frankreich besteuert?
a) Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer („droits de mutation“) auf Basis des Immobilienwerts, und ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung ist er außerdem verpflichtet, die jährliche Grundsteuer („taxe foncière“) zu entrichten.
b) Einkommensteuer: Für den Verkäufer gilt, dass das „Bouquet“ steuerfrei ist und nur ein Teil der Leibrentenzahlungen einkommensteuerpflichtig ist, abhängig vom Alter bei Beginn der Rentenzahlungen: Ab 70 Jahren beträgt dieser Anteil beispielsweise 30 %.
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