Immobilienkauf und -verkauf in Frankreich: Ablauf & Nebenkosten

1. Anwaltliche Begleitung beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Frankreich

Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich sind eine Vielzahl praktischer und rechtlicher Besonderheiten zu beachten. Als Anwältin für französisches Immobilienrecht stehe ich meinen Mandanten während des gesamten Prozesses des Erwerbs oder Verkaufs einer Immobilie in Frankreich beratend zur Seite – von der Beauftragung eines Immobilienmaklers bis zur Unterschrift des Kaufvertrages.

Meine Mandanten profitieren dabei davon, dass ich durch meine mehrjährige berufliche Tätigkeit im französischen Notariatswesen den Ablauf einer Immobilientransaktion in Frankreich nicht nur aus anwaltlicher Sicht, sondern auch aus der Perspektive des französischen Notars kenne.

2. Meine Leistungen beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in Frankreich

3. Beauftragung eines Immobilienmaklers in Frankreich

Der Traum vom Kauf einer Immobilie in Frankreich beginnt regelmäßig mit der Beauftragung eines französischen Immobilienmaklers („agent immobilier“). Anders als in Deutschland dürfen Immobilienmakler in Frankreich erst nach der schriftlichen Erteilung eines Auftrags („mandat d’agent immobilier“) aktiv werden. Die Höhe der Maklerprovision ist in Frankreich frei verhandelbar und kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer oder von beiden gemeinsam getragen werden.

Schon bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers in Frankreich stehe ich meinen Mandanten beratend zur Seite und unterstütze diese bei den Verhandlungen über die Bedingungen des Maklervertrages. Sofern ein Exklusivauftrag („mandat exclusif“) erteilt wird, können keine weiteren Makler mit der Suche beauftragt werden.

a. Höhe der Maklerprovision

In Frankreich ist die Vereinbarung einer Maklerprovision in Höhe von drei (3) bis zehn (10) Prozent des Kaufpreises üblich, wobei die Höhe der Provision bei höheren Werten tendenziell abnimmt. Die Maklervergütung wird erst bei Abschluss des Kaufvertrages fällig.

b. Der französische Notar als Immobilienmakler

Im Unterschied zu Deutschland haben in Frankreich auch Notare die Befugnis, Immobilien zu vermitteln. Für interessierte Käufer auf der Suche nach geeigneten Immobilien in Frankreich kann es sich daher auch lohnen, die Vermittlungsangebote der lokalen Notariate zu prüfen.

c. Marchand de listes

Schließlich kann man sich auf der Suche nach einer Immobilie in Frankreich auch noch an die örtlichen Immobilienvermittlungsbüros („marchand de listes“) wenden. Gegen Zahlung einer Gebühr bis zu einem Betrag von ca. 150 Euro erhält der Kaufinteressent eine Liste von Objekten, die seinen Suchkriterien entsprechen.

4. Beauftragung eines Immobiliensachverständigen in Frankreich

Um böse Überraschungen nach dem Erwerb einer Immobilie in Frankreich zu vermeiden, ist es gerade bei älteren Objekten sinnvoll, vor dem Kauf einen Immobiliensachverständigen („expert immobilier“) mit der Begutachtung des Kaufobjektes zu beauftragen. Auch die Beauftragung eines Architekten kann dazu dienen, nicht nur bestehende Mängel des Kaufobjektes aufzudecken, sondern darüber hinaus auch eine valide Schätzung zu den notwendigen Renovierungskosten zu erhalten. Als Anwältin unterstütze ich meine Mandanten bei der Auswahl und Beauftragung von Immobiliensachverständigen aus meinem beruflichen Netzwerk.

5. Kaufsangebot („Offre d’achat“)

Als Gegenstück zum stehenden Verkaufsangebot kennt das französische Immobilienrecht das stehende Kaufangebot („offre d’achat“) des Kaufinteressenten. Der Eigentümer kann selbst frei entscheiden, ob er das Angebot zu den genannten Bedingungen annimmt. Beim einseitigen Kaufangebot besteht keine Pflicht des Kaufinteressenten zur Leistung einer Anzahlung.

6. Abschluss eines Vorvertrages zum Kauf einer Immobilie in Frankreich

Anders als im deutschen Recht unterteilt sich der Kauf einer Immobilie in Frankreich in aller Regel in den Abschluss eines Vorvertrages und den späteren Abschluss eines Kaufvertrages. Bereits beim Abschluss des Vorvertrages ist große Vorsicht geboten – die Unterzeichnung kann schnell zur folgenschweren Entscheidung mit weitreichenden finanziellen Konsequenzen werden.

a. Compromis de vente

Als „compromis de vente“ wird ein Vorvertrag bezeichnet, in dem sich Käufer und Verkäufer gegenseitig dazu verpflichten, einen Kaufvertrag zu den im Vorvertrag festgelegten Bedingungen abzuschließen. Üblich ist die Vereinbarung einer Anzahlung durch den Käufer in Höhe von fünf (5) bis maximal zehn (10) Prozent des Kaufpreises. Auch wenn der gegenseitige Vorvertrag häufig von einem Notar aufgesetzt wird, ist zu dessen Wirksamkeit grundsätzlich keine notarielle Beurkundung notwendig.

Da Käufer und Verkäufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung noch nicht sicher wissen, ob der geplante Immobilienverkauf tatsächlich umgesetzt werden kann, wird die Wirksamkeit des Vorvertrages von aufschiebenden Bedingungen („conditions suspensives“) abhängig gemacht:

• Hypothekenklausel („clause hypothécaire“): Die Verpflichtung zum Abschluss des Kaufvertrages steht unter der Bedingung, dass der Käufer eine Finanzierungszusage seiner Bank erhält.
• Baugenehmigung: Der Käufer verpflichtet sich nur zum Kauf, wenn sein Bauvorhaben wie geplant genehmigt wird.
• Verzicht auf Vorkaufsrechte („droit de préemption“): Die Gemeinde und etwaige sonstige Dritte verzichten auf ihre Vorkaufsrechte.
• Lastenfreiheit: Die Eigentümerstellung des Verkäufers und die Lastenfreiheit der Immobilie von Hypotheken werden als Bedingungen definiert.

b. Promesse de vente

Eine „promesse unilatérale de vente“ stellt eine einseitige Verpflichtung des Verkäufers zum Verkauf seiner Immobilie unter den zugesagten Bedingungen dar. Der Kaufinteressent kann innerhalb einer definierten Zeit frei entscheiden, ob er das Kaufangebot annehmen möchte. In aller Regel muss er dem Verkäufer für diese Option eine Entschädigung („indemnité d’immobilisation“) von ca. zehn (10) Prozent des Kaufpreises zahlen, wenn er das Angebot ablehnt.

7. Vorlage von Gutachten und Unterlagen durch den Verkäufer

a. Diagnostics techniques immobiliers

Im französischen Recht ist vorgesehen, dass der Verkäufer verschiedene technische Gutachten („diagnostics techniques immobiliers“) einzuholen hat, die zwingend schon beim Abschluss des Vorvertrages vorliegen müssen. Die notwendigen Gutachten betreffen insbesondere eine mögliche Belastung der Immobilie mit Blei oder Asbest, den Zustand der Elektroinstallation und der Gasleitungen sowie die Energiebilanz („DPE“).

b. Unterlagen zum Miteigentum

Beim Erwerb von Miteigentum müssen zusätzlich die Teilungserklärung, die Miteigentumsordnung, ein offizieller Nachweis über die Wohnfläche (loi Carrez) und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre vorliegen.

8. Ablauf der Widerrufsfrist

Nach dem Abschluss eines Vorvertrages steht dem Käufer grundsätzlich ein 10-tägiges Widerrufsrecht („faculté de rétractation“) zu. Das Widerrufsrecht greift nur ein, wenn der Käufer Wohnraum erwirbt und dabei als Verbraucher handelt. Beim gewerbsmäßigen Immobilienhandel sowie beim Kauf von Baugrundstücken besteht kein Widerrufsrecht.

Spätestens mit Ablauf der Widerrufsfrist ist der Käufer verpflichtet, die im Vorvertrag vereinbarte Anzahlung zu leisten. Wurde der Vorvertrag mit Hilfe eines Maklers oder eines Notars abgeschlossen, kann die Anzahlung auch vor Ablauf der Widerrufsfrist auf deren Treuhandkonto überwiesen werden.

9. Abschluss des Immobilienkaufvertrages in Frankreich

Sind sämtliche aufschiebenden Bedingungen eingetreten, sind die Vertragsparteien grundsätzlich dazu verpflichtet, den eigentlichen Kaufvertrag („acte de vente / acte authentique“) abzuschließen. In der Regel dauert es zwischen zwei bis vier Monaten nach Abschluss des Vorvertrags, bis der Kaufvertrag unterzeichnet wird.

a. Absicherung durch Sanktionen

Für den Fall, dass eine Partei trotz Eintritts aller Bedingungen den Vertragsschluss verweigert, ist im Vorvertrag regelmäßig eine Vertragsstrafe („clause pénale“) vorgesehen. Auch trotz der Zahlung der Vertragsstrafe kann der Käufer gerichtlich gezwungen werden, seiner Verpflichtung nachzukommen.

b. Notwendige Dokumente zur Vorbereitung des Kaufvertrages

Zur Vorbereitung des Kaufvertrages benötigt der Notar Dokumente zum Zivilstand der Vertragsparteien (Reisepass, Geburtsurkunde, Heirats- oder Scheidungsurkunde, ggf. Ehevertrag).

Bereits bei der Übermittlung der Vertragsparteien können wichtige Weichenstellungen für die Nachfolgeplanung vorgenommen werden: Erwerb im Teileigentum („en indivision“), mit Vorerwerbsrecht für den Überlebenden („pacte tontinier / tontine“) oder über eine französische Immobilien-Familiengesellschaft („SCI familiale“).

c. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

In der Praxis werden so gut wie alle Immobilienkaufverträge in Frankreich notariell beurkundet, da die Eintragung des Eigentumserwerbs im Grundbuch die notarielle Beurkundung voraussetzt. Voraussetzung für die Beurkundung ist, dass der vollständige Kaufpreis bis zum Tag der Beurkundung auf dem Treuhandkonto des Notars eingegangen ist.

d. Auswahl des beurkundenden Notars

Bei der Auswahl des Notars sind die Parteien nicht an den Ort der Immobilie gebunden. Aufgrund der in Frankreich bestehenden Möglichkeit zur Online-Beurkundung können sich die Parteien beim Abschluss des Kaufvertrages auch aufgrund einer Vollmacht vertreten lassen. Wenn meine Mandanten dies wünschen, stelle ich den Kontakt zu deutschsprachigen Notariaten aus meinem Netzwerk her.

e. Abwicklung durch den französischen Notar

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages stellt der Notar eine Urkunde zum Nachweis des Eigentumserwerbs aus und beantragt die Aktualisierung des französischen Grundregisters. Der Notar meldet den Immobilienverkauf zudem beim zuständigen Finanzamt. Die Schlüssel für die Immobilie erhält der Käufer direkt mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages.

10. Kosten und Steuern beim Kauf einer Immobilie in Frankreich

a. Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Frankreich

Die vom Käufer zu tragenden Kaufnebenkosten betragen bei Neubauten zwischen 2–4 %, bei Bestandsimmobilien zwischen 7–8 % des vereinbarten Kaufpreises. Sie setzen sich hauptsächlich aus der Grunderwerbsteuer („droits de mutation“), der Katastersteuer und den Notargebühren zusammen. Die eigentlichen wertabhängigen Notargebühren betragen nur ca. 1 % des Kaufpreises. Zusätzlich ist die vereinbarte Maklerprovision von 3–10 % zu zahlen.

b. Laufende Besteuerung von Immobilien in Frankreich

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich hat über die einmaligen Kaufnebenkosten hinaus steuerliche Auswirkungen. Die laufende Besteuerung setzt sich aus der Grundsteuer („taxe foncière“) und ggf. der Immobilienvermögenssteuer (IFI) zusammen. Wird die Immobilie vermietet, sind die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung entsprechend zu versteuern.

11. Checkliste: Wichtige Punkte vor dem Kauf oder Verkauf

Für den Käufer:

• Projekt klar definieren: Immobilientyp, Lage, Budget, Finanzierungsart
• Kreditfähigkeit prüfen / Finanzierungsmöglichkeiten evaluieren
• Zweisprachigen Anwalt im französischen Immobilienrecht wählen: für die Prüfung von Unterlagen, Kontrolle von Vorvertrag und Kaufvertrag sowie Kommunikation mit dem Notariat
• Steuern und Nebenkosten kalkulieren: Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft
• Versicherung für die Immobilie ab dem Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags abschließen
• Verträge für Strom, Gas und Wasserversorgung abschließen
• Anmeldung als Eigentümer beim Finanzamt durchführen

Für den Verkäufer:

• Pflichtunterlagen zusammenstellen: Eigentumsurkunde, technische Gutachten, Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Hypothekenlage der Immobilie prüfen: feststellen, ob eine Hypothek eingetragen ist; falls ja, muss die Eintragung gelöscht werden
• Zweisprachigen Anwalt im französischen Immobilienrecht wählen: für die Beratung während des gesamten Verkaufsprozesses und die Kommunikation mit dem Notar

12. Ablauf des Immobilienkaufs und -verkaufs in Frankreich

Schritt	Besonderheiten	Rechtlicher Hinweis	Frist / Dauer
1. Angebot	Erklärung, mit der eine Person bereit ist, eine Immobilie zu einem bestimmten Preis und unter bestimmten Bedingungen zu kaufen oder zu verkaufen	Es darf keine Zahlung geleistet werden; das Angebot muss verbindlich und präzise sein	Frei vereinbar
2. Annahme des Angebots	Annahme des Angebots durch Verkäufer oder Käufer	Das Angebot sollte aufschiebende Bedingungen enthalten (z.B. Finanzierungszusage)	Frei vereinbar
3. Unterzeichnung des Vorvertrags	„Promesse unilatérale de vente“ oder „Compromis de vente“ – Anzahlung 5–10 % des Kaufpreises; ggf. aufschiebende Bedingungen	Widerrufsrecht für den Käufer: 10 Tage ab Zustellung	Ca. 1–2 Wochen
4. Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen	Käufer hat in der Regel 30–45 Tage Zeit, um die Finanzierung zu sichern	Bei Ablehnung des Kredits und fristgerechtem Nachweis wird der Vorvertrag hinfällig und die Anzahlung zurückerstattet	30–45 Tage
5. Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar	Endgültige Eigentumsübertragung; Übergabe der Schlüssel; Zahlung des Restkaufpreises, Steuern und Nebenkosten	In der Regel 2–3 Monate nach Unterzeichnung des Vorvertrags	2–3 Monate ab Vorvertrag
6. Eintragung im Grundbuch	Durch den Notar beim „service de publicité foncière“	Wirksamkeit des Eigentumswechsels gegenüber Dritten	Unverzüglich