Rechte und Pflichten in der französischen Miteigentümergemeinschaft („copropriété”)
- Welche Rechte bestehen in Bezug auf das Sondereigentum („partie privative”)?
- Welche Rechte bestehen in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen („parties communes”)?
- Welche Zahlungspflichten („charges”) bestehen innerhalb einer französischen Eigentümergemeinschaft?
- Was passiert, wenn ein Miteigentümer in Zahlungsverzug ist?
- Muss der Miteigentümer eine Versicherung abschließen?
- Dürfen im Sondereigentum Umbauten und Bauarbeiten durchgeführt werden?
- Wie funktioniert die Verwaltung einer französischen Miteigentümergemeinschaft?
- Rechte und Pflichten in der französischen Miteigentümergemeinschaft („copropriété”) – FAQ
Beim Erwerb einer französischen Immobilie im Miteigentum sollte sich der Käufer unbedingt mit seiner neuen Rolle als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft („copropriété”) auseinandersetzen. Als Anwältin, die sich auf die Beratung deutscher und internationaler Immobilienbesitzer zum französischen Immobilienrecht spezialisiert hat, berate ich meine Mandanten zu ihren Rechten und Pflichten als Miteigentümer („copropriétaire”).
1. Welche Rechte bestehen in Bezug auf das Sondereigentum („partie privative”)?
In Bezug auf die Rechte der Miteigentümer ist zwischen den Flächen im Sondereigentum („partie privative”) eines Miteigentümers und den Gemeinschaftsflächen („parties communes”) aller Miteigentümer zu unterscheiden. Das Sondereigentum („partie privative”) eines Miteigentümers, in der Regel seine Wohnung, unterliegt grundsätzlich der ausschließlichen Verfügung des Miteigentümers. Insbesondere die Entscheidung zur Vermietung des Sondereigentums unterliegt der Entscheidungsfreiheit des Miteigentümers. Den Mieter treffen in Bezug auf die Nutzung des Sondereigentums, der Gemeinschaftsflächen und die Einhaltung der Miteigentumsordnung allerdings dieselben Pflichten wie den Vermieter selbst. Es steht einem Miteigentümer grundsätzlich auch frei, sein Miteigentum entgeltlich („à titre onéreux”) oder unentgeltlich („à titre gratuit”) entweder an einen anderen Miteigentümer oder an einen Dritten zu übertragen bzw. zu verkaufen.
Die Entscheidungsfreiheit eines Miteigentümers über sein Sondereigentum findet seine Grenze in der Miteigentumsordnung („règlement de copropriété”), insbesondere im darin bestimmten Nutzungszweck („destination”) des Gebäudes. Sofern die Einschränkungen durch den Nutzungszweck der Immobilie gerechtfertigt sind, kann eine Miteigentumsordnung Bestimmungen enthalten, welche die Rechte der Miteigentümer einschränken, beispielsweise Nutzungsuntersagungen für emissionsintensive gewerbliche Nutzungen in Wohn- und Geschäftshäusern. Klauseln in der Miteigentumsordnung, welche die Rechte der Miteigentümer einschränken, ohne dass dies durch den Nutzungszweck der Immobilie gerechtfertigt ist, sind dahingegen regelmäßig als ungültig zu bewerten.
2. Welche Rechte bestehen in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen („parties communes”)?
Bezüglich der Gemeinschaftsflächen („parties communes”) üben die Miteigentümer ein gemeinsames und ungeteiltes Eigentumsrecht aus. Bei den Gemeinschaftsflächen handelt es sich beispielsweise um die Treppen, Flure und das Dach eines Mehrfamilienhauses. Vom Nutzungsrecht der Miteigentümer in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen ausgeschlossen ist deren rein private Nutzung durch einzelne Miteigentümer. Während die Gemeinschaftsflächen frei zum Zugang zum jeweiligen Sondereigentum genutzt werden können, ist es den Miteigentümern demnach beispielsweise untersagt, andere Miteigentümer von der Nutzung der Gemeinschaftsflächen auszuschließen, etwa durch eine ausschließliche Nutzung der Treppe.
3. Welche Zahlungspflichten („charges”) bestehen innerhalb einer französischen Eigentümergemeinschaft?
Neben der Verpflichtung zur Einhaltung der in der Miteigentumsordnung festgelegten Hausregeln trifft die Miteigentümer insbesondere die Verpflichtung zur finanziellen Beteiligung an den laufenden Kosten der Miteigentümergemeinschaft („charges”). Hierbei ist zwischen den allgemeinen Kosten für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen („charges générales”) und den besonderen Kosten für gemeinschaftliche Dienstleistungen und Ausstattungsgegenstände („charges spéciales”) zu unterscheiden. Die Miteigentumsordnung legt den Anteil („quote-part”) jedes Miteigentümers für jede Kostenkategorie fest und gibt an, welche Faktoren bei der Berechnung der Verteilung der Nebenkosten zu berücksichtigen sind. Aus der Miteigentumsordnung ergibt sich regelmäßig auch die Verpflichtung der Miteigentümer zur unterjährigen Zahlung von Abschlägen („provisions”) auf die zum Jahresende festzustellenden Gesamtkosten.
a. Charges générales
Zu den „charges générales” werden alle Kosten gezählt, die mit der eigentlichen Struktur des Gebäudes zusammenhängen. Dazu zählen insbesondere die Kosten für die Instandhaltung und Reinigung der Gemeinschaftsfläche und die Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (bspw. Erneuerung des Daches oder der Gas- und Wasserleitungen in den Gemeinschaftsbereichen). Die „charges générales” umfassen auch die Nebenkosten für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, bspw. Versicherungskosten für die Gemeinschaftsfläche und die Vergütung des von der Eigentümergemeinschaft beauftragten Verwalters („syndic”).
Die Höhe der Beteiligung eines Miteigentümers an den „charges générales” berechnet sich nach dem Verhältnis des Sondereigentums der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft untereinander („proportionnellement à la valeur relative”). Neben der Fläche („superficie”) der einzelnen Sondereigentumsanteile wird insbesondere auch deren Lage („situation”) sowie ihre Ausstattung und ihr Nutzungszweck („consistance”) bei der Berechnung mit einbezogen. Eine vergleichsweise hochwertige Lage und Ausstattung einer Wohnung, bspw. ein großer Südbalkon, kann demnach zu einer höheren Beteiligungsquote in Bezug auf die „charges générales” führen.
b. Charges spéciales
Zu den „charges spéciales” werden alle Kosten gezählt, die auf gemeinschaftliche Dienstleistungen („services collectifs”) oder einen der gesamten Miteigentümergemeinschaft zugeordneten Ausstattungsgegenstand („équipement commun”) zurückzuführen sind, bspw. eine Zentralheizung oder einen Aufzug. Die Miteigentümer sind für diese Nebenkosten entsprechend dem für den jeweiligen Sondereigentumsanteil entstehenden Nutzen („utilité”) zur Zahlung verpflichtet. Hierbei ist es irrelevant, ob ein Miteigentümer die Inanspruchnahme der Dienstleistung oder die Nutzung der allen Miteigentümern zur Verfügung stehenden Einrichtung verweigert. Ein im Dachgeschoss wohnender Miteigentümer, der konsequent auf die Benutzung des Aufzugs verzichtet, ist demnach beispielsweise trotzdem zur Beteiligung an den Kosten des Aufzugs verpflichtet, sein im Erdgeschoss wohnender Nachbar dahingegen nicht.
4. Was passiert, wenn ein Miteigentümer in Zahlungsverzug ist?
Kommt ein Miteigentümer in Bezug auf die von ihm geschuldeten Abschlagszahlungen („provisions”) oder die zum Jahresende festgestellten Kosten („charges”) in Zahlungsverzug, kann er nach einer erfolglosen Mahnung („mise en demeure”) mit einer Zahlungsfrist von 30 Tagen vom zuständigen Verwalter („syndic”) auf Zahlung der ausstehenden Kostenbeteiligung verklagt werden. Die Miteigentümergemeinschaft kann darüber hinaus auch beschließen, ihren Zahlungsanspruch durch die Eintragung einer Sicherungshypothek („hypothèque légale”), durch eine Pfändung des Kaufpreises im Verkaufsfall („opposition au versement du prix de vente”) oder im Fall einer Vermietung durch eine sog. Sicherungsbeschlagnahme der laufenden Mieten („saisie-attribution”) oder der sich im Gebäude befindlichen Möbel („saisie conservatoire”) sicherzustellen.
5. Muss der Miteigentümer eine Versicherung abschließen?
In der Regel schließt der Verwalter („syndic”) der Miteigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude (Sondereigentum und Gemeinschaftsfläche) eine Versicherung ab. Abhängig von der konkreten Versicherungspolice kann die Versicherung mehr oder weniger umfangreiche Garantien in Bezug auf die abgedeckten Risiken (insb. Feuer- und Wasserschäden, Diebstahl etc.) enthalten, deckt in keinem Fall aber die persönlichen Risiken der Bewohner ab. Für Miteigentümer ist es daher ratsam, zusätzlich insbesondere eine Eigentümer- bzw. Vermieterhaftpflichtversicherung und ggf. eine Hausratversicherung abzuschließen.
6. Dürfen im Sondereigentum Umbauten und Bauarbeiten durchgeführt werden?
Grundsätzlich benötigt ein Miteigentümer keine Genehmigung der Miteigentümerversammlung („assemblée générale des copropriétaires”), um Umbauten an seinem Sondereigentum vornehmen zu dürfen. Der Gestaltungsfreiheit eines Miteigentümers sind allerdings Grenzen gesetzt, wenn die geplanten Umbauten gegen den Nutzungszweck des Gebäudes verstoßen und die Rechte der anderen Miteigentümer beeinträchtigen.
Zunächst enthalten viele Miteigentumsordnungen („règlements de copropriété”) eine Klausel zum äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes („clause d’harmonie”), nach der Miteigentümer die Ästhetik des gesamten Gebäudes nicht beeinträchtigen dürfen, bspw. durch die Anbringung neuer Fenster in einer anderen Farbe oder aus einem abweichenden Material. Werden solche Umbaumaßnahmen am Sondereigentum geplant, muss doch vorab eine Genehmigung der Miteigentümerversammlung („assemblée générale des copropriétaires”) eingeholt werden. Ebenso darf ein Miteigentümer ohne vorherige Genehmigung der Miteigentümerversammlung auch keine Umbaumaßnahmen in Bezug auf sein Sondereigentum durchführen, welche in der Lage sind, die Struktur oder die Statik des gesamten Gebäudes zu gefährden, bspw. die Entfernung einer tragenden Wand.
Schließlich ist auch bei Umbauarbeiten an der Gemeinschaftsfläche durch einen Miteigentümer die vorherige Zustimmung der Miteigentümerversammlung erforderlich. Werden Umbauten ohne die erforderliche Genehmigung vorgenommen, kann die Miteigentümerversammlung bis zu zehn (10) Jahren nach Abschluss des Umbaus einen Rückbau auf Kosten des Miteigentümers verlangen.
7. Wie funktioniert die Verwaltung einer französischen Miteigentümergemeinschaft?
Hauptsächliches Organ einer französischen Miteigentümergemeinschaft ist die Miteigentümerversammlung („assemblée générale des copropriétaires”). Die Entscheidungen innerhalb der Miteigentümergemeinschaft werden in der Miteigentümerversammlung getroffen und dann vom Verwalter („syndic”) ausgeführt. Der Verwalter, meist ein professionelles Unternehmen, ist für die laufende Verwaltung der Immobilie verantwortlich. Er sorgt für die Einhaltung der Vorschriften der Miteigentümerordnung, regelt die Finanzen der Miteigentümergemeinschaft und koordiniert notwendige Instandhaltungsarbeiten. Zur effizienten Verwaltung können die Miteigentümer schließlich noch einen Verwaltungsbeirat („conseil syndical”) wählen, der den Verwalter unterstützt und seine Verwaltungsmaßnahmen kontrolliert.
Die Miteigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt. Gegenstand der Beschlussfassung der Miteigentümer sind insbesondere Budgetfragen, die Planung und Durchführung anstehender Instandhaltungsarbeiten und die Wahl des Verwalters („syndic”). Die Anzahl der Stimmen der Miteigentümer richtet sich nach dem Verhältnis ihrer Beteiligung am Gemeinschaftseigentum untereinander. Falls ein Miteigentümer auf dieser Grundlage über mehr als die Hälfte aller Stimmen und damit über die einfache Stimmenmehrheit verfügen würde, wird die Anzahl seiner Stimmen ausnahmsweise auf die Summe der Stimmen der übrigen Miteigentümer reduziert.
Die Abstimmung innerhalb der Miteigentümerversammlung kann durch Handzeichen, schriftlich und im Wege der elektronischen Kommunikation (insb. Email) oder per Briefwahl erfolgen. Grundsätzlich ist auch die Teilnahme eines Miteigentümers per Video-Call an einer Miteigentümerversammlung möglich. Abwesende Miteigentümer können ihr Stimmrecht schließlich auch an einen Bevollmächtigten übertragen, der nicht notwendigerweise selbst Miteigentümer sein muss. Auch für im Ausland lebende Miteigentümer einer französischen Miteigentümergemeinschaft besteht demnach die Möglichkeit, von ihrem Stimm- und Kontrollrecht in der Miteigentümerversammlung Gebrauch zu machen.
Beschlüsse innerhalb der Miteigentümerversammlung kommen abhängig vom Beschlussgegenstand mit unterschiedlichen Mehrheiten („majorités”) zustande. Die erforderlichen Beschlussmehrheiten ergeben sich aus dem Gesetz. Die Einstimmigkeit („unanimité”) aller Miteigentümer ist nur bei Beschlüssen erforderlich, welche die Struktur der Miteigentümergemeinschaft grundlegend verändern. Nach der Beschlussfassung ist innerhalb von acht (8) Tagen ein Protokoll über die Beschlussfassungen zu erstellen, da die Beschlüsse sonst ungültig sind. Eine Nichtigkeitsklage kann grundsätzlich nur innerhalb von Monaten nach Zustellung des Protokolls durch Miteigentümer erhoben werden, die bereits bei der Versammlung der Beschlussfassung widersprochen haben („copropriétaires opposants”) oder bei der der Versammlung weder anwesend noch vertreten waren („copropriétaires défaillants”).
8. Rechte und Pflichten in der französischen Miteigentümergemeinschaft („copropriété”) – FAQ
Welche Rechte habe ich als Miteigentümer in Bezug auf mein Sondereigentum („partie privative“)?
Als Eigentümer Ihrer Wohnung oder Ihres Sondereigentums dürfen Sie grundsätzlich frei über dessen Nutzung entscheiden. Sie können die Immobilie vermieten, verkaufen oder verschenken, unterliegen jedoch den Vorgaben der Miteigentumsordnung („règlement de copropriété“), insbesondere dem festgelegten Nutzungszweck („destination“). Klauseln, die die Rechte der Miteigentümer ohne gerechtfertigten Grund einschränken, sind in der Regel ungültig.
Welche Rechte bestehen in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen („parties communes“)?
Die Gemeinschaftsflächen stehen allen Miteigentümern gemeinsam zu. Dazu zählen Treppen, Flure, Dach und andere gemeinschaftlich genutzte Bereiche. Eine private Nutzung, die andere Miteigentümer ausschließt, ist nicht erlaubt. Alle Miteigentümer müssen den Zugang zu diesen Flächen für jeden gewährleisten.
Welche Zahlungspflichten („charges“) bestehen in einer Eigentümergemeinschaft?
Miteigentümer müssen sich finanziell an den laufenden Kosten der Gemeinschaft beteiligen. Es wird zwischen allgemeinen Kosten („charges générales“) für Instandhaltung, Verwaltung und Versicherungen der Gemeinschaftsflächen und speziellen Kosten („charges spéciales“) für bestimmte gemeinschaftliche Dienstleistungen oder Ausstattung (z.B. Aufzug, Zentralheizung) unterschieden.
Wie werden „charges générales“ berechnet?
Die Beteiligung eines Miteigentümers erfolgt nach dem Verhältnis des Sondereigentumsanteils. Fläche, Lage, Ausstattung und Nutzungszweck der Wohnung beeinflussen die Höhe der zu zahlenden Kosten.
Was sind „charges spéciales“?
„Charges spéciales“ sind Kosten für gemeinschaftliche Dienste oder Einrichtungen, die einem bestimmten Sondereigentum zugutekommen. Die Zahlungspflicht richtet sich nach dem individuellen Nutzen – selbst wenn ein Miteigentümer eine Dienstleistung nicht nutzt, bleibt er zur Zahlung verpflichtet.
Was passiert, wenn ein Miteigentümer in Zahlungsverzug gerät?
Bei Zahlungsrückstand kann der Verwalter („syndic“) nach erfolgloser Mahnung rechtliche Schritte einleiten. Dazu zählen gerichtliche Forderungen, Sicherungshypotheken, Pfändung des Verkaufspreises oder laufender Mieten sowie Beschlagnahme von Mobiliar.
Muss ein Miteigentümer eine Versicherung abschließen?
Der Verwalter schließt für die Gemeinschaft eine Gebäudeversicherung ab. Diese deckt Schäden am Gemeinschaftseigentum, nicht aber persönliche Risiken. Daher wird empfohlen, eine eigene Eigentümer- oder Vermieterhaftpflichtversicherung sowie ggf. eine Hausratversicherung abzuschließen.
Dürfen Umbauten oder Renovierungen im Sondereigentum durchgeführt werden?
Grundsätzlich ja, ohne Genehmigung der Versammlung, solange der Nutzungszweck nicht verletzt wird und die Rechte anderer Eigentümer unberührt bleiben. Eingriffe, die die Statik oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, benötigen die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Umbauten ohne Genehmigung können bis zu zehn Jahre nach Fertigstellung rückgängig gemacht werden.
Wie funktioniert die Verwaltung einer französischen Miteigentümergemeinschaft?
Die Hauptentscheidungen werden in der Eigentümerversammlung („assemblée générale des copropriétaires“) getroffen. Der Verwalter („syndic“) führt diese Beschlüsse aus, verwaltet die Finanzen, überwacht Instandhaltungsmaßnahmen und sorgt für die Einhaltung der Miteigentumsordnung. Ein Verwaltungsbeirat („conseil syndical“) kann den Verwalter unterstützen.
Wie werden Entscheidungen innerhalb der Eigentümerversammlung getroffen?
Abstimmungen erfolgen per Handzeichen, schriftlich, per E-Mail oder Briefwahl. Die Anzahl der Stimmen richtet sich nach dem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Einstimmigkeit ist nur bei grundlegenden Änderungen erforderlich. Beschlüsse werden innerhalb von acht Tagen protokolliert und können innerhalb von zwei Monaten von betroffenen Eigentümern angefochten werden.
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