Eigentumswohnung in Frankreich kaufen: Rechtliche Besonderheiten der Eigentumswohnung („copropriété“)

Kauf einer Eigentumswohnung in Frankreich (copropriété) – Überblick

Das Miteigentum an Immobilien bzw. die Eigentümergemeinschaft („copropriété“) ist in Frankreich weit verbreitet. Etwa ein Drittel der Wohnungen auf französischem Boden werden von mehreren Parteien in Miteigentümergemeinschaften gehalten. In einer copropriété ist das Eigentum an einem Gebäude zwischen den Miteigentümern in Anteile („lots“) aufgeteilt. Jeder Miteigentümer besitzt neben seinem Sondereigentum („partie privative“) auch einen Anteil an der Gemeinschaftsfläche („parties communes“) der Miteigentumsgemeinschaft.

Aufgrund der mehrschichtigen Struktur einer copropriété ist es für den Käufer einer Eigentumswohnung in Frankreich notwendig, nicht nur den Zustand der konkreten Wohnung, sondern das gesamte Gebäude zu beurteilen. Neben dem baulichen Zustand spielen rechtliche und finanzielle Aspekte der Miteigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle, da der Käufer mit dem Kauf Teil der Gemeinschaft wird und für seinen Anteil der Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsfläche verantwortlich ist.

1. Ist der Verkäufer zur Bereitstellung von Unterlagen zur copropriété verpflichtet?

Ähnlich wie bei der Vorlage technischer Gutachten sieht der französische Gesetzgeber auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen eine Verpflichtung des Verkäufers zur Vorlage bestimmter Dokumente und Informationen vor. Die Unterlagen müssen dem Erwerber spätestens beim Abschluss des Vorvertrags vorgelegt werden.

2. Welche Angaben müssen Immobilieninserate zur copropriété enthalten?

Das französische Recht sieht vor, dass bereits in Verkaufsinseraten bestimmte Informationen zur copropriété anzugeben sind. Im Detail müssen Verkaufsinserate folgende Informationen enthalten: einen Hinweis, dass die angebotene Immobilie dem Statut des Miteigentums unterliegt, die Anzahl der Miteigentumsanteile, die Höhe des voraussichtlichen Budgets für laufende Nebenkosten sowie Angaben zur finanziellen Situation der Miteigentümergemeinschaft.

3. Welche Dokumente zur Eigentümergemeinschaft müssen bis zum Vorvertrag vorgelegt werden?

a. Fiche synthétique de la copropriété

Das Übersichtsblatt zur Miteigentümergemeinschaft dient der Information der Miteigentümer über die Funktionsweise des Miteigentums und den Zustand des Gebäudes. Dieses Dokument ist in allen Wohnungseigentümergemeinschaften Pflicht und wird vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft („syndic“) erstellt und jährlich aktualisiert.

b. Règlement de copropriété

Die Miteigentumsordnung enthält den Nutzungszweck des Gebäudes, die grundsätzlichen Regeln zur Verwaltung und legt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer und ihrer Mieter fest. Es liegt in Verantwortung des Verwalters, die Einhaltung der Hausordnung zu kontrollieren und durchzusetzen.

c. État descriptif de division

In der Teilungserklärung wird beschrieben, welcher Teil des Gebäudes als Sondereigentum oder als Gemeinschaftsfläche zu behandeln ist. Dazu werden den einzelnen Gebäudeteilen die jeweiligen Nummern der Anteile zugeordnet. Die Teilungserklärung ist von einem Notar zu erstellen und kann von der Eigentümergemeinschaft auf der Hauptversammlung geändert werden.

d. Carnet d’entretien

Im Wartungsheft des Gebäudes werden sämtliche technischen Informationen im Zusammenhang mit der Instandhaltung und sonstigen durchgeführten Arbeiten aufgelistet. Das Wartungsheft wird vom Verwalter erstellt, geführt und aktualisiert. Die Miteigentümer haben das Recht, den Inhalt zu kontrollieren.

e. Procès-verbaux de l’assemblée générale

Der Verkäufer ist verpflichtet, die Protokolle der Hauptversammlung der Miteigentümergemeinschaft der letzten drei (3) Jahre vorzulegen. Die Protokolle können beim Verwalter der Miteigentümergemeinschaft angefordert werden.

f. Diagnostic Métrage (loi Carrez)

Durch das Gutachten über die Wohnfläche wird beim Kauf eines Miteigentumsanteils die Fläche des erworbenen Sondereigentums ausgewiesen. Fehlt das Gutachten, kann sich der Käufer auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages berufen. Weicht die vermessene Fläche um mehr als ein Zwanzigstel von der ausgewiesenen Fläche ab, hat der Käufer die Möglichkeit, eine proportionale Minderung des Kaufpreises zu verlangen.

g. Diagnostic technique global (DTG)

Seit dem 1. Januar 2017 ist beim Verkauf von Anteilen an Gebäuden im Miteigentum die Vorlage einer technischen Gesamtdiagnose des Gebäudes verpflichtend. Das Dokument dient der Information der Miteigentümer über die allgemeine Situation des Gebäudes und stellt die Grundlage zur Ausarbeitung eines mehrjährigen Arbeitsplans dar. Es enthält eine grobe Kostenschätzung und eine Liste der notwendigen Arbeiten für die nächsten zehn Jahre.

h. Plan pluriannuel de travaux

Der Mehrjahresplan gibt Auskunft über anstehende Sanierungs- und sonstige Bauvorhaben der Miteigentümergemeinschaft. Falls ein Sanierungsplan noch nicht von der Hauptversammlung verabschiedet wurde, muss dennoch die Entwurfsfassung vorgelegt werden.

i. Unterlagen zur finanziellen Situation der Miteigentumsgemeinschaft

Die vorzulegenden Unterlagen setzen sich aus einer Aufstellung über die laufenden Kosten und die außerplanmäßigen Kosten der letzten zwei Geschäftsjahre zusammen. Der Verkäufer muss außerdem eine Aufstellung der ausstehenden Nebenkostenzahlungen und der Schulden der Eigentümergemeinschaft gegenüber Lieferanten und Dienstleistern zur Verfügung stellen. Falls die Eigentümergemeinschaft Rücklagen für Bauvorhaben gebildet hat, muss der Verkäufer auch über den Anteil der Rücklagen aufklären, der dem verkauften Miteigentumsanteil zugeordnet ist.

j. Information über Streitigkeiten in der Miteigentümergemeinschaft

Falls Streitigkeiten innerhalb der Miteigentümergemeinschaft bestehen, muss der Verkäufer darüber gesondert aufklären. Die Pflicht zur Offenlegung betrifft insbesondere bereits anhängige Gerichtsverfahren innerhalb der Miteigentümergemeinschaft.

4. Was ist der „état daté“ und wer trägt die Kosten?

Spätestens bis zum Abschluss des Kaufvertrages muss der Verwalter eine stichtagsbezogene Übersicht („état daté“) erstellen, aus der hervorgeht, welche offenen Verpflichtungen des Verkäufers zur Zahlung von Nebenkosten der Käufer durch den Erwerb voraussichtlich übernehmen wird. Im Detail enthält die Aufstellung Informationen über die Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verkäufer, die möglichen Forderungen des Verkäufers gegenüber der Eigentümergemeinschaft sowie eine Aufstellung der Nebenkosten, die der Käufer zu tragen hat.

5. Was passiert, wenn der Käufer bereits Schulden gegenüber der Miteigentümergemeinschaft hat?

Vor dem Verkauf eines Miteigentumsanteils teilt der beurkundende Notar dem Verwalter den Namen des Erwerbers mit. Daraufhin prüft der Verwalter, ob der Erwerber bereits Miteigentümer ist. Trifft dies zu, kann der Erwerber nur dann einen zusätzlichen Miteigentumsanteil erwerben, wenn er gegenüber der Miteigentümergemeinschaft keine offenen Schulden hat bzw. offene Schulden nach einer Zahlungsaufforderung innerhalb einer Frist von 45 Tagen beglichen hat. Diese Einschränkung gilt auch dann, wenn der Ehepartner oder Lebenspartner des Erwerbers oder Gesellschafter einer SCI oder SNC bereits Miteigentümer sind.