Laufende Steuern auf Immobilien in Frankreich: Grundsteuer, Wohnsteuer & Immobilienvermögenssteuer

1. Laufende Besteuerung von Immobilien in Frankreich:

Beim Erwerb einer Immobilie in Frankreich sollten neben dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten auch die laufenden Steuern berücksichtigt werden, die nach dem Kauf der Immobilie fortlaufend durch den neuen Eigentümer zu tragen sind. Die Art und die Höhe der steuerlichen Belastung hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann zumindest in Teilen durch den Käufer selbst beeinflusst werden.

Als Anwältin für französisches Immobilienrecht berate ich meine Mandanten zu den steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienkaufs in Frankreich. Bei Bedarf vermittle ich zudem gerne den Kontakt zu Steuerberatern aus meinem beruflichen Netzwerk.

2. Welche laufenden Steuern fallen auf Immobilien in Frankreich an?

a. Grundsteuer in Frankreich („taxe foncière“)

Bei den französischen Grundsteuern wird im Detail zwischen der Grundsteuer für bebaute Grundstücke („taxe foncière sur les propriétés bâties / TFPB“) und der Grundsteuer für unbebaute Grundstücke („taxe foncière sur les propriétés non bâties / TFPNB“) unterschieden. Für Eigentümer einer Ferienimmobilie oder einer sonstigen Wohnimmobilie in Frankreich ist vor allem die Grundsteuer auf bebaute Immobilien relevant.

Die Grundsteuer auf bebaute Immobilien wird jährlich (Stichtag: 1. Januar) für sämtliche in Frankreich belegenen bebauten Grundstücke durch die zuständige Gemeinde erhoben. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt auf der Grundlage des sog. Katastermietwerts der Immobilie („valeur locative cadastrale“), welcher der theoretischen Jahresmiete entspricht, die bei einer normalen Bebauung und Vermietung des Grundstücks auf dem lokalen Mietmarkt erzielt werden kann.

Der konkrete Steuersatz („taux d’imposition“) der Grundsteuer auf bebaute Immobilien ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Vor dem Kauf einer Immobilie in Frankreich sollten sich die Kaufinteressenten daher vorab beim Verkäufer oder den lokalen Behörden über die Höhe der Steuern informieren.

Es können im Einzelfall verschiedene Steuerbefreiungen eingreifen, bspw. wenn der Steuerpflichtige am 1. Januar des betreffenden Steuerjahres über 75 Jahre alt ist oder sofern eine bestimmte Einkommensgrenze nicht überschritten wird.

Bei einem unterjährigen Verkauf einer Immobilie wird die Grundsteuer in der Praxis zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber pro rata temporis aufgeteilt, gerechnet ab dem Datum des Besitzerwerbs.

b. Wohnsteuer in Frankreich („taxe d’habitation“) – Zweitwohnsitz

Gleich wie bei der Grundsteuer wird auch die französische Wohnsteuer jährlich am 1. Januar erhoben. Steuerpflichtig sind nicht die Eigentümer einer Immobilie, sondern die Personen, die am 1. Januar des relevanten Steuerjahres in der betreffenden Immobilie leben. Die Wohnsteuer trifft neben den Eigentümern einer selbstgenutzten Immobilie also auch Mieter und sogar solche Bewohner einer Immobilie, denen die Nutzung unentgeltlich überlassen wird.

Seit dem Jahr 2023 wird die Wohnsteuer in Frankreich nicht mehr bei Immobilien erhoben, die ihren Bewohnern als Hauptwohnsitz dienen. Die Wohnsteuer findet aber weiterhin Anwendung bei Immobilien, die als Zweitwohnsitz dienen. Die Eigentümer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern in Frankreich, deren Erstwohnsitz an einem anderen Ort liegt, müssen also weiterhin mit einer Besteuerung auf Grundlage der französischen Wohnsteuer rechnen.

Anders als bei der Grundsteuer wird die Wohnsteuer bei einem unterjährigen Verkauf einer Immobilie nicht pro rata temporis zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber aufgeteilt.

c. Steuer auf leerstehende Wohnungen („taxe sur les logements vacants / TLV“)

Hauptzweck der jährlich in Frankreich erhobenen Steuer auf leerstehende Wohnungen ist es, Eigentümer dazu zu bewegen, diese wieder dem Mietmarkt zur Verfügung zu stellen. Die Steuer ist nur in bestimmten Gemeinden anwendbar, insbesondere in solchen, die zu einem zusammenhängenden Siedlungsgebiet mit mehr als 50.000 Einwohnern gehören und in denen ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage besteht (z.B. Paris und Nizza).

Die Anwendbarkeit der Steuer setzt voraus, dass die betreffenden Wohnräume seit mindestens einem Jahr leerstehen. Insbesondere Wohnungen, die der Wohnsteuer unterliegen, sind demnach vom Anwendungsbereich der TLV ausgenommen, auch Zweitwohnsitze. Die Höhe berechnet sich auf Grundlage des Katastermietwerts der jeweiligen Immobilie.

3. Unter welchen Umständen greift eine Vermögenssteuer für Immobilien in Frankreich?

a. Immobilienvermögenssteuer (IFI – impôt sur la fortune immobilière)

Die französische Steuer auf Immobilienvermögen („impôt sur la fortune immobilière / IFI“), welche im Jahr 2018 die Vermögenssteuer ISF ersetzt hat, betrifft Privatpersonen, deren Immobilienvermögen eine Wertgrenze von EUR 1,3 Mio. überschreitet. Maßgeblicher Zeitpunkt ist immer der 1. Januar des Steuerjahres.

Ob auch ausländisches Immobilienvermögen zu beachten ist, hängt vom Wohnsitz der steuerpflichtigen Person ab. In Frankreich ansässige natürliche Personen werden für ihr gesamtes in Frankreich und im Ausland belegenes Immobilienvermögen besteuert. Nicht in Frankreich ansässige natürliche Personen werden nur für den Nettowert ihres in Frankreich belegenen Immobilienvermögens besteuert.

Die Immobilien müssen zu ihrem tatsächlichen Verkehrswert am 1. Januar angegeben werden. Das französische Steuerrecht sieht einen Abschlag von 30 Prozent auf den Verkehrswert der Immobilie vor, in welcher der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz hat.

Die Höhe der IFI ist abhängig vom Nettowert des Immobilienvermögens:

b. Steuer in Höhe von 3 % für Immobilien im Eigentum juristischer Personen

Werden Immobilien in Frankreich nicht von natürlichen Personen, sondern von in- oder ausländischen Gesellschaften gehalten, wird das Immobilienvermögen dieser juristischen Personen jährlich in Höhe von drei (3) Prozent des Wertes des Immobilienvermögens besteuert. Die 3%-Steuer findet bei allen juristischen Personen Anwendung, die in Frankreich gelegene Immobilien besitzen – insbesondere Kapitalgesellschaften, Personengesellschaften, SCIs, Stiftungen und Trusts.

Der französische Staat will damit verhindern, dass die von natürlichen Personen geschuldete IFI durch die Zwischenschaltung vermögensverwaltender Gesellschaften umgangen wird. Die Steuerbelastung kann aber leicht durch eine einfache Erklärung über die hinter der Gesellschaft stehenden natürlichen Personen gegenüber den französischen Steuerbehörden vermieden werden. Die Erklärung hat bis spätestens zum 15. Mai eines Jahres zu erfolgen.