Rechtliche Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung (“copropriété”) in Frankreich
Das Miteigentum an Immobilien bzw. die Eigentümergemeinschaft (“copropriété”) ist in Frankreich weit verbreitet. Etwa ein Drittel der Wohnungen auf französischem Boden werden von mehreren Parteien in Miteigentümergemeinschaften gehalten. In einer “copropriété” ist das Eigentum an einem Gebäude zwischen den Miteigentümern in Anteile (“lots”) aufgeteilt. Jeder Miteigentümer besitzt neben seinem Sondereigentum (“partie privative”) auch einen Anteil an der untrennbaren Gemeinschaftsfläche (“parties communes”) der Miteigentumsgemeinschaft.
Aufgrund der mehrschichtigen Struktur einer Miteigentümergemeinschaft ist es für den Käufer einer Eigentumswohnung in Frankreich notwendig, nicht nur den Zustand der konkreten Wohnung, sondern das gesamte Gebäude zu beurteilen, in dem sich die Wohnung befindet. Neben dem baulichen Zustand der gesamten Immobilie spielen dabei auch rechtliche und finanzielle Aspekte der Miteigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle, da der Käufer mit dem Kauf der Eigentumswohnung Teil der Miteigentümergemeinschaft wird. Als Miteigentümer ist der Käufer nicht nur für die Zahlung der Nebenkosten (“charges”), sondern auch für seinen Teil der Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsfläche verantwortlich.
1. Ist der Verkäufer zur Bereitstellung von Unterlagen und Informationen zur Miteigentümergemeinschaft (“copropriété”) verpflichtet?
Ähnlich wie bei der Verpflichtung zur Vorlage technischer Gutachten sieht der französische Gesetzgeber auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen und sonstigen Immobilien im Miteigentum eine Verpflichtung des Verkäufers zur Vorlage bestimmter Dokumente und Informationen an den Kaufinteressenten vor. Die Unterlagen und Informationen zum Miteigentum und der Miteigentümergemeinschaft müssen dem Erwerber spätestens beim Abschluss des Vorvertrags (“promesse de vente / compromis de vente”) vorgelegt werden. Falls von den Beteiligten kein Vorvertrag geschlossen wird, sind die erforderlichen Unterlagen und Informationen dem Käufer spätestens bis zum Abschluss des Kaufvertrages vorzulegen.
Die Vorlage der Unterlagen und Informationen ist aus Sicht des Verkäufers von großer Bedeutung, da sie Voraussetzung für den Beginn der 10-tägigen Widerrufsfrist (“délai de rétractation”) ist. Insofern besteht ein Gleichlauf mit der verpflichtenden Vorlage der technischen Gutachten beim Immobilienkauf in Frankreich. Werden die erforderlichen Dokumente und Informationen zur “copropriété” nicht spätestens am Tag der Unterzeichnung des Vorvertrages ausgehändigt, beginnt die 10-tägige Widerrufsfrist erst am Tag nach ihrer Übermittlung an den Käufer zu laufen. Der Käufer kann sich also bis zur Übermittlung zum Nachteil des Verkäufers einseitig von der Verpflichtung zum Kauf der Immobilie lösen. Um die Übermittlung der Unterlagen und Informationen zu dokumentieren, erfolgt die Übermittlung durch den Verkäufer daher regelmäßig per Einschreiben mit Rückschein.
2. Welche Angaben müssen Anzeigen und Immobilieninserate zum Verkauf von Immobilien im Miteigentum enthalten?
Das französische Recht sieht vor, dass bereits in Verkaufsinseraten in Bezug auf Immobilien im Miteigentum den Kaufinteressenten bestimmte Informationen mitzuteilen sind. Im Detail müssen Verkaufsinserate folgende Informationen zur “copropriété” enthalten:
- Information darüber, dass die angebotene Immobilie dem Statut des Miteigentums unterliegt;
- Anzahl der Miteigentumsanteile (“lots”);
- Höhe des provisorisches Budgets (“budget prévisionnel des dépenses courantes”), berechnet auf Grundlage des durchschnittlichen Jahresbetrages der Nebenkosten (“charges”);
- Angaben zur finanziellen Situation der Miteigentumsgemeinschaft.
3. Welche Dokumente und Informationen zur Eigentümergemeinschaft müssen bis zum Abschluss des Vorvertrages vorgelegt werden?
a. Fiche synthétique de la copropriété
Das Übersichtsblatt zur Miteigentümergemeinschaft (“fiche synthétique de la copropriété”) dient der Information der Miteigentümer über die Funktionsweise des Miteigentums und den Zustand des Gebäudes. Dieses Dokument ist in allen Wohnungseigentümergemeinschaften Pflicht und wird vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft (“syndic”) erstellt und jährlich aktualisiert.
b. Règlement de copropriété
Die Miteigentumsordnung (“règlement de copropriété”) enthält den Nutzungszweck des Gebäudes (“destination de l’immeuble”), die grundsätzlichen Regeln zur Verwaltung des Gebäudes und legt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer und ihrer Mieter fest. Es liegt in Verantwortung des Verwalters (“syndic”) der Miteigentümergemeinschaft, die Einhaltung der Hausordnung zu kontrollieren und durchzusetzen.
c. État descriptif de division
In der Teilungserklärung (“état descriptif de division”) wird beschrieben, welcher Teil des Gebäudes als Sondereigentum oder als Gemeinschaftsfläche zu behandeln ist. Dazu werden den einzelnen Gebäudeteilen die jeweiligen Nummern der Anteile (“lots”) zugeordnet. Die Teilungserklärung ist von einem Notar zu erstellen und kann von der Eigentümergemeinschaft auf der Hauptversammlung geändert werden.
d. Carnet d’entretien
Im Wartungsheft des Gebäudes (“carnet d’entretien”) werden sämtliche technischen Informationen im Zusammenhang mit der Instandhaltung und sonstigen im Gebäude durchgeführten Arbeiten aufgelistet. Das Wartungsheft wird vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft erstellt, geführt und entsprechend aktualisiert. Die Miteigentümer haben das Recht, den Inhalt des Wartungsheftes zu kontrollieren.
e. Procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires
Der Verkäufer ist verpflichtet, die Kaufinteressenten die Protokolle (“procès-verbaux”) der Hauptversammlung (“assemblée générale”) der Miteigentümergemeinschaft der letzten drei (3) Jahre vorzulegen. Die Protokolle können beim Verwalter (“syndic”) der Miteigentümergemeinschaft angefordert werden.
f. Diagnostic Métrage (ou Mesurage) loi Carrez
Durch das Gutachten über die Wohnfläche (“diagnostic Métrage loi Carrez”) wird beim Kauf eines Miteigentumsanteils (“lot de copropriété”) die Fläche des erworbenen Sondereigentums ausgewiesen. Fehlt das Gutachten, kann sich der Käufer später auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages berufen. Weicht die vermessene Fläche um mehr als ein Zwanzigstel von der im Kaufvertrag ausgewiesenen Fläche ab, hat der Käufer die Möglichkeit, eine proportionale Minderung des Kaufpreises zu verlangen.
g. Diagnostic technique global de l’immeuble en copropriété
Seit dem 1. Januar 2017 ist beim Verkauf von Anteilen an Gebäuden im Miteigentum, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, die Vorlage einer technischen Gesamtdiagnose des Gebäudes (“diagnostic technique global de l’immeuble en copropriété / DTG”) verpflichtend. Das Dokument dient der Information der Miteigentümer über die allgemeine Situation des Gebäudes und stellt so die Grundlage zur Ausarbeitung eines mehrjährigen Arbeitsplans dar. Die “diagnostic technique global de l’immeuble en copropriété” erhält außerdem eine grobe Kostenschätzung und eine Liste der für die Erhaltung des Gebäudes notwendigen Arbeiten, wobei insbesondere die Arbeiten, die in den nächsten zehn Jahren durchgeführt werden sollten, gesondert ausgewiesen werden müssen.
h. Plan pluriannuel de travaux
Der Mehrjahresplan (“plan pluriannuel de travaux / PPT”) gibt Auskunft über anstehende Sanierungs- und sonstige Bauvorhaben der Miteigentümergemeinschaft. Falls ein Sanierungsplan noch nicht von der Hauptversammlung verabschiedet wurde, muss dennoch die Entwurfsfassung vorgelegt werden.
i. Unterlagen zur finanziellen Situation der Miteigentumsgemeinschaft
Die vorzulegenden Unterlagen über die finanzielle Situation der Miteigentümergemeinschaft setzen sich aus einer Aufstellung über die laufenden Kosten nach dem Haushaltsplan (“charges courantes du budget prévisionnel”) und den außerplanmäßigen Kosten (“charges hors budget prévisionnel”) zusammen. Die Aufstellung muss sich auf die letzten zwei (2) Geschäftsjahre vor dem Verkauf beziehen.
Der Verkäufer muss außerdem eine Aufstellung der ausstehenden Nebenkostenzahlungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft und der Schulden der Eigentümergemeinschaft gegenüber Lieferanten und Dienstleistern zur Verfügung stellen.
Falls die Eigentümergemeinschaft Rücklagen für Bauvorhaben (“fonds de travaux”) gebildet hat, muss der Verkäufer auch über den Anteil der Rücklagen, der dem verkauften Miteigentumsanteil zugeordnet ist, aufklären.
j. Information über Streitigkeiten in der Miteigentümergemeinschaft
Falls Streitigkeiten innerhalb der Miteigentümergemeinschaft bestehen, muss der Verkäufer darüber gesondert aufgeklären. Die Pflicht zur Offenlegung betrifft insbesondere bereits anhängige Gerichtsverfahren innerhalb der Miteigentümergemeinschaft.
4. Was ist der “état daté” und wer trägt die Kosten für die Erstellung?
Spätestens bis zum Abschluss des Kaufvertrages muss der Verwalter (“syndic”) eine stichtagsbezogene Übersicht (“état daté”) erstellen, aus der hervorgeht, welche offenen Verpflichtungen des Verkäufers zur Zahlung von Nebenkosten der Käufer durch den Erwerb des Miteigentumsanteils voraussichtlich übernehmen wird. Im Detail enthält die Aufstellung (“état daté”) Informationen über die Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verkäufer in Bezug auf den verkauften Miteigentumsanteil, die möglichen Forderungen des Verkäufers gegenüber der Eigentümergemeinschaft sowie eine Aufstellung der Nebenkosten, die der Käufer zu tragen hat, sobald er Miteigentümer wird.
Die Kosten für die Erstellung des “état daté” trägt der verkaufende Miteigentümer. Die Kosten für die Erstellung der datierten Aufstellung durch den Verwalter (“syndic”) dürfen EUR 380 nicht überschreiten.
5. Was passiert, wenn der Käufer bereits Schulden gegenüber der Miteigentümergemeinschaft hat?
Vor dem Verkauf eines Miteigentumsanteiles teilt der beurkundende Notar dem Verwalter (“syndic”) der Miteigentümergemeinschaft den Namen des Erwerbers mit. Wir der Miteigentumsanteile durch eine “société civile immobilière / SCI” oder “société en nom collectif / SNC” erworben, informiert der Notar den Verwaltern über die Geschäftsführer und Gesellschafter der Gesellschaft. Daraufhin prüft der Verwalter, ob der Erwerber bereits Miteigentümer ist. Trifft dies zu, kann der Erwerber nur dann zusätzlichen Miteigentumsanteil erwerben, wenn er gegenüber der Miteigentümergemeinschaft keine offenen Schulden hat bzw. offene Schulden nach einer Zahlungsaufforderung des Verwalters innerhalb einer Frist von 45 Tagen beglichen hat. Diese Einschränkung gilt auch dann, wenn der Ehepartner des Erwerbers oder sein Lebenspartner bereits Miteigentümer ist oder Gesellschafter oder Geschäftsführer einer SCI oder SNC bereits Miteigentümer sind.
6. Rechtliche Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung (“copropriété”) in Frankreich – FAQ
Was bedeutet „copropriété“ in Frankreich?
Eine „copropriété“ ist eine Eigentümergemeinschaft, in der ein Gebäude in Miteigentumsanteile („lots“) aufgeteilt ist. Jeder Eigentümer besitzt sein Sondereigentum („partie privative“) und gleichzeitig einen Anteil an den gemeinschaftlichen Flächen („parties communes“). Rund ein Drittel aller Wohnungen in Frankreich befinden sich in einer solchen Gemeinschaft.
Ist der Verkäufer verpflichtet, Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft vorzulegen?
Ja. Der Verkäufer muss dem Käufer alle wesentlichen Unterlagen und Informationen über die Miteigentümergemeinschaft spätestens beim Abschluss des Vorvertrages („compromis de vente“) vorlegen.
Diese Pflicht ist wichtig, da sie den Beginn der 10-tägigen Widerrufsfrist („délai de rétractation“) bestimmt.
Fehlen Unterlagen, beginnt die Frist erst nach deren Übergabe.
Welche Angaben müssen Immobilienanzeigen in Frankreich enthalten?
Bereits im Inserat muss der Verkäufer darauf hinweisen, dass die Immobilie dem Statut des Miteigentums unterliegt, die Anzahl der Miteigentumsanteile („lots“) angeben, das voraussichtliche Jahresbudget der Nebenkosten („charges“) nennen und Informationen zur finanziellen Lage der Eigentümergemeinschaft bereitstellen.
Welche Dokumente müssen bis zum Vorvertrag vorgelegt werden?
Der Käufer hat Anspruch auf Einsicht in folgende Unterlagen:
• „Fiche synthétique de la copropriété“ – Übersicht zur Funktionsweise der Gemeinschaft
• „Règlement de copropriété“ – Hausordnung und Rechte der Miteigentümer
• „État descriptif de division“ – Teilungserklärung des Gebäudes
• „Carnet d’entretien“ – Wartungsheft mit allen Instandhaltungsarbeiten
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Flächenmessung nach „Loi Carrez“
• „Diagnostic technique global / (DTG)“ – technische Gesamtdiagnose
• „Plan pluriannuel de travaux“ – Mehrjahresplan für Sanierungen
• Finanzunterlagen der Eigentümergemeinschaft
• Information über laufende Streitigkeiten
Was ist der „état daté“ und wer bezahlt ihn?
Der „état daté“ ist eine vom Verwalter („syndic“) erstellte Übersicht über offene Zahlungen und Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
Er dient dazu, die finanzielle Situation des Verkäufers beim Verkauf zu klären.
Die Kosten (max. 380 €) trägt der Verkäufer.
Was passiert, wenn der Käufer bereits Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat?
Wenn der Käufer bereits Mitglied der Miteigentümergemeinschaft ist und Schulden hat, darf er keine weiteren Anteile erwerben, solange diese Schulden nicht innerhalb von 45 Tagen nach Zahlungsaufforderung beglichen sind.
Diese Regel gilt auch für Ehepartner, Lebenspartner oder Gesellschaften (SCI, SNC), die bereits Miteigentümer sind.
Warum ist die Prüfung durch einen Anwalt für französisches Immobilienrecht wichtig?
Ein Anwalt für französisches Immobilienrecht kann alle Dokumente – insbesondere die Protokolle, Finanzberichte und Gutachten – bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrags prüfen, um sicherzustellen, dass keine rechtlichen oder finanziellen Risiken bestehen.
Das ist besonders wichtig, da der Käufer mit dem Erwerb Mitglied der Eigentümergemeinschaft wird und für zukünftige Kosten mitverantwortlich ist.
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