Miteigentümergemeinschaft in Frankreich („copropriété“): Rechte und Pflichten der Miteigentümer auf Deutsch

Rechte und Pflichten in der französischen Miteigentümergemeinschaft („copropriété“)

Beim Erwerb einer französischen Immobilie im Miteigentum sollte sich der Käufer unbedingt mit seiner neuen Rolle als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft („copropriété“) auseinandersetzen. Als Anwältin, die sich auf die Beratung deutscher und internationaler Immobilienbesitzer zum französischen Immobilienrecht spezialisiert hat, berate ich meine Mandanten zu ihren Rechten und Pflichten als Miteigentümer („copropriétaire“).

1. Welche Rechte bestehen in Bezug auf das Sondereigentum („partie privative“)?

In Bezug auf die Rechte der Miteigentümer ist zwischen den Flächen im Sondereigentum („partie privative“) eines Miteigentümers und den Gemeinschaftsflächen („parties communes“) aller Miteigentümer zu unterscheiden. Das Sondereigentum eines Miteigentümers — in der Regel seine Wohnung — unterliegt grundsätzlich der ausschließlichen Verfügung des Miteigentümers. Insbesondere die Entscheidung zur Vermietung des Sondereigentums unterliegt der Entscheidungsfreiheit des Miteigentümers. Den Mieter treffen in Bezug auf die Nutzung des Sondereigentums, der Gemeinschaftsflächen und die Einhaltung der Miteigentumsordnung dieselben Pflichten wie den Vermieter selbst. Es steht einem Miteigentümer grundsätzlich auch frei, sein Miteigentum entgeltlich oder unentgeltlich an einen anderen Miteigentümer oder an einen Dritten zu übertragen bzw. zu verkaufen.

Die Entscheidungsfreiheit eines Miteigentümers über sein Sondereigentum findet ihre Grenze in der Miteigentumsordnung („règlement de copropriété“), insbesondere im darin bestimmten Nutzungszweck des Gebäudes. Klauseln in der Miteigentumsordnung, welche die Rechte der Miteigentümer einschränken, ohne dass dies durch den Nutzungszweck der Immobilie gerechtfertigt ist, sind dahingegen regelmäßig als ungültig zu bewerten.

2. Welche Rechte bestehen in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen („parties communes“)?

Bezüglich der Gemeinschaftsflächen üben die Miteigentümer ein gemeinsames und ungeteiltes Eigentumsrecht aus. Bei den Gemeinschaftsflächen handelt es sich beispielsweise um die Treppen, Flure und das Dach eines Mehrfamilienhauses. Vom Nutzungsrecht der Miteigentümer in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen ausgeschlossen ist deren rein private Nutzung durch einzelne Miteigentümer. Während die Gemeinschaftsflächen frei zum Zugang zum jeweiligen Sondereigentum genutzt werden können, ist es den Miteigentümern beispielsweise untersagt, andere Miteigentümer von der Nutzung der Gemeinschaftsflächen auszuschließen.

3. Welche Zahlungspflichten („charges“) bestehen in der Miteigentümergemeinschaft?

Neben der Verpflichtung zur Einhaltung der Hausregeln trifft die Miteigentümer insbesondere die Verpflichtung zur finanziellen Beteiligung an den laufenden Kosten der Miteigentümergemeinschaft. Hierbei ist zwischen den allgemeinen Kosten für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen („charges générales“) und den besonderen Kosten für gemeinschaftliche Dienstleistungen und Ausstattungsgegenstände („charges spéciales“) zu unterscheiden. Die Miteigentumsordnung legt den Anteil jedes Miteigentümers für jede Kostenkategorie fest.

a. Charges générales

Zu den „charges générales“ werden alle Kosten gezählt, die mit der eigentlichen Struktur des Gebäudes zusammenhängen — insbesondere die Kosten für die Instandhaltung und Reinigung der Gemeinschaftsfläche sowie die Kosten der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (Versicherungskosten, Vergütung des „syndic“). Die Höhe der Beteiligung eines Miteigentümers berechnet sich nach dem Verhältnis des Sondereigentums der Mitglieder untereinander. Neben der Fläche wird insbesondere auch die Lage sowie Ausstattung und Nutzungszweck mit einbezogen.

b. Charges spéciales

Zu den „charges spéciales“ werden alle Kosten gezählt, die auf gemeinschaftliche Dienstleistungen oder einen der gesamten Miteigentümergemeinschaft zugeordneten Ausstattungsgegenstand zurückzuführen sind — etwa eine Zentralheizung oder einen Aufzug. Die Miteigentümer sind für diese Nebenkosten entsprechend dem für den jeweiligen Sondereigentumsanteil entstehenden Nutzen zur Zahlung verpflichtet. Hierbei ist es irrelevant, ob ein Miteigentümer die Inanspruchnahme der Dienstleistung verweigert.

4. Was passiert, wenn ein Miteigentümer in Zahlungsverzug ist?

Kommt ein Miteigentümer in Zahlungsverzug, kann er nach einer erfolglosen Mahnung mit einer Zahlungsfrist von 30 Tagen vom zuständigen Verwalter auf Zahlung der ausstehenden Kostenbeteiligung verklagt werden. Die Miteigentümergemeinschaft kann darüber hinaus auch beschließen, ihren Zahlungsanspruch durch die Eintragung einer Sicherungshypothek, durch eine Pfändung des Kaufpreises im Verkaufsfall oder im Fall einer Vermietung durch eine Sicherungsbeschlagnahme der laufenden Mieten oder der sich im Gebäude befindlichen Möbel sicherzustellen.

5. Muss der Miteigentümer eine Versicherung abschließen?

In der Regel schließt der Verwalter der Miteigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Versicherung ab. Abhängig von der konkreten Versicherungspolice kann die Versicherung mehr oder weniger umfangreiche Garantien enthalten, deckt in keinem Fall aber die persönlichen Risiken der Bewohner ab. Für Miteigentümer ist es daher ratsam, zusätzlich insbesondere eine Eigentümer- bzw. Vermieterhaftpflichtversicherung und ggf. eine Hausratversicherung abzuschließen.

6. Dürfen im Sondereigentum Umbauten und Bauarbeiten durchgeführt werden?

Grundsätzlich benötigt ein Miteigentümer keine Genehmigung der Miteigentümerversammlung, um Umbauten an seinem Sondereigentum vornehmen zu dürfen. Der Gestaltungsfreiheit eines Miteigentümers sind allerdings Grenzen gesetzt, wenn die geplanten Umbauten gegen den Nutzungszweck des Gebäudes verstoßen und die Rechte der anderen Miteigentümer beeinträchtigen.

Viele Miteigentumsordnungen enthalten eine Klausel zum äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes, nach der Miteigentümer die Ästhetik des gesamten Gebäudes nicht beeinträchtigen dürfen. Ebenso darf ein Miteigentümer ohne vorherige Genehmigung keine Umbaumaßnahmen durchführen, welche die Struktur oder die Statik des gesamten Gebäudes gefährden könnten. Schließlich ist auch bei Umbauarbeiten an der Gemeinschaftsfläche die vorherige Zustimmung der Miteigentümerversammlung erforderlich.

7. Wie funktioniert die Verwaltung einer französischen Miteigentümergemeinschaft?

Hauptsächliches Organ einer französischen Miteigentümergemeinschaft ist die Miteigentümerversammlung („assemblée générale des „copropriétaire“s“). Die Entscheidungen werden in der Miteigentümerversammlung getroffen und dann vom Verwalter („syndic“) ausgeführt. Der Verwalter, meist ein professionelles Unternehmen, ist für die laufende Verwaltung der Immobilie verantwortlich. Zur effizienten Verwaltung können die Miteigentümer einen Verwaltungsbeirat („conseil syndical“) wählen, der den Verwalter unterstützt und kontrolliert.

Die Miteigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt. Gegenstand der Beschlussfassung sind insbesondere Budgetfragen, die Planung anstehender Instandhaltungsarbeiten und die Wahl des Verwalters. Die Abstimmung kann durch Handzeichen, schriftlich, per E-Mail oder Briefwahl erfolgen. Abwesende Miteigentümer können ihr Stimmrecht an einen Bevollmächtigten übertragen — auch für im Ausland lebende Miteigentümer einer französischen Miteigentümergemeinschaft besteht damit die Möglichkeit, ihr Stimm- und Kontrollrecht auszuüben.