Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich bleibt für viele Käufer attraktiv – sei es als Ferienobjekt, Kapitalanlage oder zukünftiger Wohnsitz. Neben Lage, Kaufpreis und rechtlichen Rahmenbedingungen spielt die energetische Bewertung des Gebäudes eine zunehmend wichtige Rolle. Diese wird im französischen Energieausweis („Diagnostic de performance énergétique“ / DPE) dokumentiert.
Der Energieausweis ist insbesondere für Erwerber von zentraler Bedeutung, die ihre Immobilie vermieten möchten. Die energetisch schlechtesten Gebäude – sogenannte „passoires thermiques“ – sind bereits von der Vermietung ausgeschlossen, und für weitere Energieklassen wurden verbindliche Verbotsfristen festgelegt.
Seit dem 1. Januar 2026 hat sich die Berechnung des Energieausweises geändert. Dadurch werden bestimmte Immobilien, insbesondere mit elektrischer Heizung, günstiger bewertet. Für Käufer ergeben sich daraus konkrete Vorteile im Hinblick auf Vermietbarkeit, Sanierungsplanung und langfristige Investitionssicherheit.
Was ist der Energieausweis und warum ist er beim Immobilienkauf in Frankreich so wichtig?
Der französische Energieausweis ist ein verpflichtendes Dokument, das beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie vorgelegt werden muss. Er wird von einem zertifizierten Diagnostiker erstellt und bewertet sowohl den Energieverbrauch des Gebäudes als auch die damit verbundenen Treibhausgasemissionen.
Das Ergebnis wird in Energieklassen von A (sehr hohe Energieeffizienz) bis G (sehr geringe Energieeffizienz) dargestellt.
Der Energieausweis beeinflusst unmittelbar die laufenden Energiekosten, den Renovierungsbedarf sowie die rechtliche Möglichkeit zur Vermietung. Darüber hinaus wirkt sich die Energieklasse direkt auf den Marktwert und den späteren Wiederverkaufswert aus.
Vermietungsverbote im Überblick:
Seit dem 1. Januar 2025 gilt ein umfassendes Vermietungsverbot für Immobilien der Klasse G. Für die Klasse F tritt dieses Verbot ab dem 1. Januar 2028 in Kraft, für die Klasse E ab dem 1. Januar 2034. Käufer sollten diese Fristen unbedingt in ihre Investitionsplanung einbeziehen.
Energieausweis-Reform 2026: Was hat sich konkret geändert?
Seit dem 1. Januar 2026 wurde der Umrechnungsfaktor für Strom im Energieausweis von 2,3 auf 1,9 gesenkt. Dadurch werden elektrisch beheizte Immobilien realistischer bewertet.
Warum ist diese Änderung relevant?
Vor der Reform wurden elektrisch beheizte Gebäude teilweise schlechter eingestuft als Gas- oder Ölheizungen – trotz geringerer CO₂-Emissionen. Diese Verzerrung wurde nun korrigiert.
Das Ergebnis ist eine realistischere Einstufung, häufig eine Verbesserung der Energieklasse ohne bauliche Maßnahmen sowie eine fairere Vergleichbarkeit verschiedener Heizsysteme.
Praxisbeispiel: Verbesserung von E auf D
Beispiel: Ein Haus mit elektrischer Heizung in Südfrankreich wurde im Energieausweis vom 15. November 2025 noch der Klasse E zugeordnet. Seit dem 1. Januar 2026 wird dieselbe Immobilie der Klasse D zugeordnet.
Diese Verbesserung bedeutet, dass weder ein aktuelles noch ein absehbares Vermietungsverbot besteht, kein unmittelbarer Sanierungszwang entsteht und die Marktattraktivität der Immobilie deutlich steigt – sowohl für Eigennutzer als auch für potenzielle Kapitalanleger.
Energetisches Audit: Transparenz beim Kauf energieineffizienter Immobilien
Beim Verkauf von Immobilien der Energieklassen E, F oder G ist zusätzlich zum Energieausweis ein energetisches Audit vorgeschrieben. Ab dem Jahr 2034 soll diese Verpflichtung voraussichtlich auch auf Immobilien der Klasse D ausgeweitet werden. Käufer sollten daher bereits heute berücksichtigen, dass sich die Anforderungen in den kommenden Jahren weiter verschärfen können.
Das energetische Audit wird von einem zertifizierten Diagnostiker erstellt und enthält konkrete Szenarien zur Verbesserung der Energieeffizienz. Es zeigt detailliert auf, welche Maßnahmen erforderlich sind, um das Gebäude energetisch aufzuwerten und eine bessere Energieklasse zu erreichen.
Für Käufer bedeutet dies eine transparente Einschätzung der zu erwartenden Modernisierungskosten sowie eine fundierte Grundlage für Kaufpreisverhandlungen.
MaPrimeRénov‘: Staatliche Förderung für energetische Sanierung
Die energetische Modernisierung von Wohnimmobilien wird in Frankreich staatlich unterstützt. Ein zentrales Förderinstrument ist das Programm MaPrimeRénov‘, das Eigentümer bei der Finanzierung von Renovierungsmaßnahmen entlasten soll.
Förderfähig sind z. B. Maßnahmen zur Wärmedämmung. Ziel ist es, den Energieverbrauch nachhaltig zu senken und die CO₂-Emissionen von Wohngebäuden zu reduzieren.
Wenn im Rahmen eines energetischen Audits konkrete Modernisierungsmaßnahmen empfohlen werden, können diese unter bestimmten Voraussetzungen durch staatliche Zuschüsse mitfinanziert werden. Dadurch verringert sich die finanzielle Belastung für den Eigentümer erheblich.
| Energieklasse | Vermietungsverbot ab | Audit erforderlich |
|---|---|---|
| G | 1. Januar 2025 | Ja |
| F | 1. Januar 2028 | Ja |
| E | 1. Januar 2034 | Ja |
Fazit: Neue Chancen durch die Energieausweis-Reform
Die Reform des Energieausweises stellt einen klaren Vorteil für Käufer dar. Elektrisch beheizte Immobilien werden realistischer bewertet, viele Objekte gewinnen an Rechtssicherheit und Marktwert.
Planen Sie den Erwerb einer Immobilie in Frankreich? Eine frühzeitige rechtliche und energetische Prüfung hilft, regulatorische Risiken zu vermeiden und die Investitionsentscheidung auf einer fundierten Grundlage zu treffen.
Als Anwältin im französischen Immobilienrecht berate ich Sie persönlich und individuell bei Ihrem Immobilienerwerb in Frankreich.
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