Nießbrauch („usufruit“) an einer Immobilie in Frankreich – Rechte und Pflichten und steuerliche Vorteile

Die Schenkung einer in Frankreich gelegenen Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchs zugunsten des Schenkers („donation de la nue-propriété“) ist ein in der Nachlass- und Vermögensplanung weit verbreitetes Instrument. Sie ermöglicht es, das Eigentum bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen, während sich der Schenker das Nutzungsrecht und die Erträge der Immobilie weiterhin vorbehält.

Für den Schenker bedeutet dies, dass er die Immobilie entweder selbst bewohnen oder die Mieteinnahmen daraus beziehen kann, während die Kinder oder Erben bereits als Eigentümer im französischen Grundbuch eingetragen werden. Gleichzeitig wird durch den Abzug des Werts des Nießbrauchs vom Verkehrswert der Immobilie die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer erheblich reduziert.

Der Nießbrauch in Frankreich bietet daher eine optimale Kombination aus Nachlassplanung und Steueroptimierung – sowohl für den Schenker als auch für die Beschenkten.

1. Schenkung einer Immobilie in Frankreich unter Nießbrauchsvorbehalt („donation de la nue-propriété“)

a. Steuerliche Vorteile der Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt

Die Schenkung mit Vorbehalt des Nießbrauchs ermöglicht erhebliche Steuerersparnisse, da nur der Wert des Eigentums – nach Abzug des Werts des Nießbrauchs– der Schenkungssteuer unterliegt.

Der Wert des Nießbrauchs richtet sich nach dem Alter des Nießbrauchsberechtigten und wird anhand einer vom französischen Code Général des Impôts festgelegten Tabelle berechnet. Je jünger der Nießbraucher ist, desto höher ist der Wert des Nießbrauchs und desto geringer die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Schenkung.

Hinweis: Alle 15 Jahre können die Freibeträge (100.000 € pro Kind und Elternteil) erneut genutzt werden – frühe Schenkungen erhöhen die Steuerersparnis.

b. Beispielrechnung: Schenkung einer Immobilie in Paris

Beispiel: Eine 63-jährige Schenkerin überträgt eine in Paris gelegene Immobilie auf ihre Tochter und behält sich den Nießbrauch vor. Der für die Schenkungssteuer maßgebliche Wert der Wohnung beträgt in diesem Fall nur 50 % des Verkehrswerts.

c. Weitere Vorteile für den Schenker

Neben der Steuerersparnis bietet die Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt weitere Vorteile:

• Nutzungsrecht bleibt bestehen: Der Schenker kann die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder die Mieteinnahmen daraus beziehen.
• Flexibilität: Der Nießbrauch kann lebenslang oder für eine bestimmte Dauer vereinbart werden.
• Planungssicherheit: Der Eigentumsübergang auf die nächste Generation erfolgt sofort, während der Schenker seine wirtschaftliche Unabhängigkeit behält.
• Nachlassplanung: Bereits zu Lebzeiten vorgenommene Übertragungen reduzieren die spätere Erbschaftsteuerbelastung.

Damit ist die Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt ein besonders effektives Mittel der Vermögensübertragung und Steueroptimierung für Immobilieneigentümer in Frankreich.

2. Was ist der Nießbrauch im französischen Recht?

a. Unterschiede zwischen französischem und deutschem Recht

Der Nießbrauch ist nach französischem Recht ein dingliches Recht („droit réel“), das dem Nießbraucher erlaubt, eine Sache zu nutzen und deren Früchte zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Im Unterschied zum französischen Recht betrachtet das deutsche Recht den Nießbrauch als Dienstbarkeit („servitude“) und nicht als Eigentumsrecht. Diese unterschiedliche rechtliche Einordnung hat auch praktische Folgen, insbesondere im Hinblick auf die Reichweite der Rechte und Pflichten.

b. Rechte des Nießbrauchers: Nutzung und Erträge der Immobilie

In der Praxis vermittelt der Nießbrauch im französischen Recht zwei wesentliche Vorteile:

• Nutzungsrecht: Der Nießbraucher darf die mit Nießbrauch belastete Immobilie selbst bewohnen oder einem Dritten zur Nutzung überlassen.
• Recht zur Fruchtziehung: Der Nießbraucher darf die Erträge der mit Nießbrauch belastete Immobilie beziehen, erhält also die erzielten Mieteinnahmen.

c. Rechte des Eigentümers („nu-propriétaire“)

Der Eigentümer behält zwar das Eigentum an der Immobilie, seine Befugnisse sind jedoch während der Dauer des Nießbrauchs eingeschränkt:

• Er kann die Immobilie nicht selbst nutzen, solange der Nießbrauch besteht (sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde, z. B. durch einen Mietvertrag oder eine „convention d’occupation gratuite“).
• Er bleibt jedoch der Eigentümer und erhält nach dem Ende des Nießbrauchs (z.B. mit dem Tod des Nießbrauchers) die volle Verfügungsgewalt zurück.

Der Nießbrauch im französischen Recht schafft eine klare Trennung zwischen Nutzung (Nießbraucher) und Eigentum (Eigentümer). Dies macht ihn zu einem idealen Instrument für Schenkungen, Nachlassgestaltung und steuerliche Optimierungen.

3. Dauer und wesentliche Merkmale des Nießbrauchs

a. Lebenslanger Nießbrauch und befristete Vereinbarungen

Der Nießbrauch ist grundsätzlich lebenslang gültig und endet mit dem Tod des Nießbrauchers. Er kann durch eine individuelle vertragliche Regelung aber auch auf eine bestimmte Dauer befristet werden.

b. Pflichten des Nießbrauchers

Zu den Pflichten des Nießbrauchers gehören insbesondere die Erhaltung des Objekts sowie die Zahlung der laufenden Kosten.

c. Pflichten des Eigentümers

Der Eigentümer ist verpflichtet, die sog. großen Reparaturen („grosses réparations“) zum Erhalt der Gebäudesubstanz durchzuführen und das Gebrauchsrecht des Nießbrauchers zu dulden.

4. Kosten- und Lastenverteilung bei Nießbrauch in Frankreich

a. Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen (Pflichten des Nießbrauchers)

Bei einer Aufteilung des Eigentums („démembrement de propriété“) durch Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt sieht das französische Zivilrecht eine klare Verteilung der Instandhaltungs- und Reparaturpflichten vor.

Der Nießbraucher trägt die gewöhnlichen Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen, die für die Erhaltung des Gebäudes erforderlich sind, z.B. Malerarbeiten, Fassadenarbeiten, kleinere laufende Reparaturen.

b. Große Reparaturen nach französischem Code civil (Pflichten des Eigentümers)

Der Eigentümer trägt die sog. großen Reparaturen (Artikel 605 und 606 des französischen Code civil) – d. h. alle Arbeiten, welche die Struktur und die Instandhaltung wichtiger Gebäudeteile betreffen, z.B. Reparatur der tragenden Mauern oder vollständige Erneuerung des Dachs.

c. Vertragliche Abweichungen

Die gesetzlichen Regeln sind nicht zwingend: von ihnen kann vertraglich (z.B. in der Schenkungsurkunde) abgewichen werden.

Soll der Eigentümer bspw. auch zur Durchführung Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, muss dies ausdrücklich und eindeutig im Vertrag festgehalten werden.

d. Übersicht:

Art der Arbeiten	Zuständigkeit (Regelfall)
Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen, z.B. Erhaltung in gutem Zustand: Malerarbeiten, Fassaden, kleine laufende Reparaturen	Nießbraucher
Große Reparaturen zur Instandhaltung wichtiger Gebäudeteile z.B. tragende Mauern, vollständige Dacherneuerung	Eigentümer
Modernisierungsmaßnahmen, z.B. Abriss mit Wiederaufbau, Erweiterung, Bau eines Schwimmbads, Anlegen eines Gartens	Nießbraucher, außer es wird etwas anderes vereinbart

e. Nießbrauch und Miteigentümergemeinschaft in Frankreich („copropriété“)

Wenn die Immobilie in Frankreich Teil einer Miteigentümergemeinschaft ist, gelten für die Lastenverteilung folgende Regelungen:

Lastenverteilung in der Miteigentümergemeinschaft:

• Pflichten des Nießbrauchers: Der Nießbraucher trägt die gewöhnlichen Instandhaltungskosten und Schönheitsreparaturen, die laufenden Aufwendungen für Gemeinschaftsflächen, Fassadenarbeiten, Versicherungskosten (insb. Gebäudeschutzversicherung), Verwaltungskosten der zuständigen Hausverwaltung und weiteren alle Kosten zur Erhaltung des Gebäudes.
• Pflicht des Eigentümers: Der Eigentümer trägt die großen Reparaturen zur Instandhaltung wichtiger Gebäudeteile, z.B. die Erneuerung tragender Mauern, Gewölbe, Balken, kompletter Dächer, Dämme, Stützmauern und Fundamente.

f. Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten

Auch hier gilt: die gesetzliche Kostenverteilung ist dispositiv – es kann in der Schenkungsurkunde eine andere Regelung getroffen werden.

5. Verkauf einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie in Frankreich: Zustimmungspflicht des Nießbrauchers

a. Zustimmungspflicht des Nießbrauchers

Weder der Nießbraucher noch der Eigentümer können allein über das Eigentum an der Immobilie verfügen.

Eine vollständige Veräußerung unter Aufhebung des Nießbrauchs ist nur möglich, wenn beide Parteien gemeinsam (Nießbraucher und Eigentümer) zustimmen. In diesem Fall erhält der Käufer das volle Eigentum ohne Belastung mit einem Nießbrauch.

b. Verkauf unter Fortbestand des Nießbrauchs

Ohne Zustimmung des Nießbrauchers kann der Eigentümer sein Eigentum nur unter Fortbestand des Nießbrauchsvorbehalts verkaufen. Durch eine vertragliche Regelung kann aber auch das vorbehaltlich einer Zustimmung des Nießbrauchers ausgeschlossen sein („clause d’interdiction d’aliéner“).

c. Aufteilung des Verkaufserlöses

Beim gemeinsamen Verkauf erhält der Käufer die volle Eigentümerschaft. Der Kaufpreis wird zwischen Nießbraucher und Eigentümer entsprechend dem Wert ihrer jeweiligen Rechte verteilt – sofern nichts anderes vereinbart ist.

Fazit: Der Nießbrauch in Frankreich ist ein zentrales Gestaltungsmittel für die Nachlassplanung.

Die Kombination aus der Schenkung einer Immobilie und einem Nießbrauchsvorbehalt ist ein effizientes Mittel, um die Vermögensübertragung zu organisieren und die Erbschaftsteuerbelastung zu reduzieren.

Die konkrete Ausgestaltung des Nießbrauchs muss dabei jedoch an die jeweilige Umstände des Einzelfalls angepasst werden.

Gerade in Bezug auf die Lastenverteilung zwischen dem Schenker und dem Eigentümer bietet viele Gestaltungsmöglichkeiten, die rechtlich und steuerlich genau abgewogen werden sollten.

Sind Sie Eigentümer einer Immobilie in Frankreich und möchten wissen, welche Gestaltungsmöglichkeiten für Sie steuerlich und rechtlich optimal sind?

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6. Nießbrauch („usufruit“) an einer Immobilie in Frankreich – FAQ

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