Steueroptimierte Schenkung und Vererbung von Immobilien in Frankreich

1. Anwendbarkeit des französischen Erbschafts- und Schenkungssteuerrechts auf Immobilien in Frankreich
2. Gestaltungsansätze zur steueroptimierten Übertragung von Immobilien in Frankreich
   1. Mehrfache Ausnutzung der Steuerfreibeträge durch frühzeitige Schenkung der französischen Immobilie
   2. Schenkung einer französischen Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt („usufruit”)
   3. Reduktion der französischen Erbschaftssteuer durch Finanzierung des Immobilienkaufs in Frankreich
   4. Immobilienkauf in Frankreich durch vermögensverwaltende Familiengesellschaft („SCI familiale”)
   5. Steuerneutraler Verkauf der französischen Immobilie unter Ausnutzung von Steuerfreibeträgen
3. Steueroptimierte Schenkung und Vererbung von Immobilien in Frankreich – FAQ

Ferienhäuser sind regelmäßig mit besonderen Erlebnissen und Erinnerungen verbunden. Bei der Entscheidung über die Übertragung von Ferienimmobilien auf die nachfolgende Generation spielen daher nicht nur finanzielle, sondern häufig auch emotionale Aspekte eine große Rolle. Ohne eine vorausschauende Planung der Vermögensübertragung können allerdings hohe Erbschaftssteuern in Frankreich anfallen, die im Extremfall sogar einen Verkauf der Immobilie zur Begleichung der Steuerlast notwendig machen. Als auf das französische Immobilien- und Erbrecht spezialisierte Anwältin berate ich meine Mandanten zu den Möglichkeiten einer steueroptimierten Übertragung von Immobilienvermögen in Frankreich innerhalb der Familie.

1. Anwendbarkeit des französischen Erbschafts- und Schenkungssteuerrechts auf Immobilien in Frankreich

Nach dem deutsch-französisches Doppelbesteuerungsabkommen unterliegt die Vererbung und Verschenkung von Immobilien in Frankreich unabhängig von der Nationalität und dem Wohnsitz des Erblassers oder Schenkers immer dem französischen Steuerrecht. Auch die Übertragung einer Ferienimmobilie in Frankreich innerhalb einer deutschen Familie ohne allgemeine Steuerpflicht der Beteiligten in Frankreich hat demnach in Bezug auf die Immobilie die Anwendbarkeit der französischen Erbschafts- und Schenkungssteuer zur Folge.

Die Notwendigkeit einer steueroptimierten Übertragung von Immobilienvermögen in Frankreich folgt insbesondere aus den im Vergleich zu Deutschland deutlich niedrigeren Schenkungssteuerfreibeträgen und der deutlich höheren Erbschaftssteuerbelastung in Frankreich. Der große Unterschied wird insbesondere an der unterschiedlichen Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträgen („abattements”) der Kinder deutlich, welche in Deutschland pro Elternteil EUR 400.000,00 betragen, in Frankreich dahingegen nur EUR 100.000,00. 

2. Gestaltungsansätze zur steueroptimierten Übertragung von Immobilien in Frankreich

a. Mehrfache Ausnutzung der Steuerfreibeträge durch frühzeitige Schenkung der französischen Immobilie

Auch wenn die Steuerfreibeträge im französischen Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht niedriger als in Deutschland ausfallen, kann eine steuerneutrale Übertragung von Immobilienvermögen wie in Deutschland auch in Frankreich im Rahme einer vorweggenommenen Erbfolge („transmission anticipée”) durch eine vorzeitige Schenkung („donation / donation-partage”) erfolgen.

Im Vorfeld einer Immobilienschenkung ist zunächst der Wert der Immobilie zu ermitteln. Falls der Wert der Immobilie die Höhe des Steuerfreibetrages übersteigt, sind mehrere aufeinanderfolgende Schenkungen jeweils eines Teils der Immobilie erforderlich. Bis zur vollständigen Übertragung befindet sich die Immobilie dann im Miteigentum („indivision”) des Schenkers und des Beschenkten. Da sich die Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträge nach französischem Recht nur alle 15 Jahre erneuern, ist eine frühzeitige Planung besonders sinnvoll.

Im Detail ist bei der vorzeitigen Schenkung zwischen der „donation-simple” und der „donation-partage” zu unterscheiden.

b. Schenkung einer französischen Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt („usufruit”)

Um die Bewertung der verschenkten Immobilie durch die Steuerbehörden zu senken, besteht für den Schenker auch die Möglichkeit, sich den Nießbrauch („usufruit”) an der Immobilie vorbehalten. Der Nießbrauchsvorbehalt hat zur Folge, dass nur das „nackte” Immobilieneigentum („nue-propriété”) auf den Beschenkten übertragen wird, dem Schenker aber ein lebenslanges Wohnrecht („droit d’usage”) bzw. das Recht zur Fruchtziehung („droit de recevoir les fruits”), also das Recht zum Erhalt der Mieten bei einer Vermietung der Immobilie, zustehen. Beim späteren Eintritt des Erbfalls erlischt der Nießbrauch an der Immobilie, sodass eine weitere Erbschaftsteuer nicht mehr anfällt.

Zur Berechnung der Höhe des steuerlichen Wertabschlages durch den Nießbrauchsvorbehalt („usufruit viager”) stellen die französischen Steuerbehörden im Ergebnis auf die statistische Lebenserwartung des Schenkers ab.

Alter des Nießbrauchers	Wert des Nießbrauchs	Wert des “nackten” Immobilieneigentums
jünger als:
21 Jahre	90%	10%
31 Jahre	80%	20%
41 Jahre	70%	30%
51 Jahre	60%	40%
61 Jahre	50%	50%
71 Jahre	40%	60%
81 Jahre	30%	70%
91 Jahre	20%	80%
älter als 91 Jahre	10%	90%

Wie aus der Tabelle hervorgeht, ist eine frühzeitige Planung der Immobilienschenkung also von großem Vorteil. Das erhebliche Potenzial zur steueroptimierten Immobilienübertragung erklärt, weshalb die Schenkung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt in Frankreich besonders weit verbreitet ist. 

c. Reduktion der französischen Erbschaftssteuer durch Finanzierung des Immobilienkaufs in Frankreich

Speziell für in Deutschland steuerlich ansässige Eigentümer einer Immobilie in Frankreich bietet sich auf Grundlage von Art. 10 Abs. 1 des deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommens weiteres Potential zur Steueroptimierung. Demnach können bei der Bewertung der Immobilie zum Zweck der Festlegung der Erbschaftssteuer Schulden, die mit der Immobilie in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, abgezogen werden. Konkret bedeutet dies, dass bei der Fremdfinanzierung einer französischen Immobilie die verbleibende Darlehensschuld vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden kann, sodass nur der Netto-Immobilienwert (Verkehrswert abzüglich der offenen Kreditschulden) der französischen Erbschaftssteuer unterliegt. Vorausgesetzt, dass die zu erwartende Steuerersparnis die zu erwartenden Finanzierungskosten eines Immobilienkredites übersteigen, kann es also steuerlich sinnvoll sein, sich beim Immobilienerwerb in Frankreich trotz ausreichender liquider Mittel bewusst für eine Fremdfinanzierung zu entscheiden. 

d. Immobilienkauf in Frankreich durch vermögensverwaltende Familiengesellschaft („SCI familiale”)

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich durch eine zum Immobilienerwerb gegründete vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft („société civile immobilière familiale / SCI familiale”) bietet gleich mehrere Möglichkeiten zum steueroptimierten Halten und Übertragen von Immobilienvermögen in Frankreich.

Zunächst werden zur Bewertung des von einer „SCI familiale” gehaltenen Immobilienvermögens die im Zusammenhang mit dem Immobilienvermögen der Gesellschaft stehenden Schulden, d.h. insbesondere Bankkredite, vom Verkehrswert des Immobilienvermögens der Gesellschaft abgezogen. Durch den Immobilienerwerb mit einer zwischengeschalteten SCI familiale können demnach auch in Frankreich steuerlich ansässige Immobilienkäufer von der steuerlich günstigen Bewertung des Immobilienvermögens unter Abzug der Kreditverbindlichkeiten („déduction des crédits”) profitieren.

Die steuerlich günstige Bewertung des Netto-Immobilienvermögens einer „SCI familiale” wirkt sich letztlich auch positiv auf die Bewertung des Immobilienvermögens der Gesellschaft im Rahmen der französischen Vermögensteuer auf Immobilien („impôt sur la fortune Immobilière“) aus. Zum Zweck der Vermeidung einer diesbezüglichen Besteuerung kann es daher sinnvoll sein, eine Immobilie in Frankreich bewusst ganz oder teilweise fremdfinanziert durch eine „SCI familiale” zu erwerben, um den Schwellenwert der französischen Immobilien-Vermögenssteuer in Höhe von EUR 1,3 Mio. nicht zu überschreiten.

Bei einer „SCI familiale” kann für den Zweck der erbschafts- und schenkungssteuerlichen Bewertung schließlich auch versucht werden, mit Verweis auf die erschwerte Veräußerbarkeit einer Beteiligung an der vermögensverwaltenden Familiengesellschaft gegenüber den zuständigen Steuerbehörden einen weiteren Bewertungsabschlag in Höhe von bis zu zehn (10) Prozent zu argumentieren. Allerdings handelt es sich hierbei aber um eine Einzelfallentscheidung des zuständigen Sachbearbeiters, mit der nicht sicher zu rechnen ist, auf die aber jedenfalls hingewirkt werden sollte. 

Letztlich kann auch bei einer „SCI familiale” auch eine schenkweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen unter Nießbrauchsvorbehalt („usufruit”) erfolgen, sodass Immobilienbesitzer auch auch bei dieser Gestaltungsvariante von den steuerlichen Bewertungsabschlägen der Übertragung des „nackten” Eigentums („nue-propriété”) profitieren können.

e. Steuerneutraler Verkauf der französischen Immobilie unter Ausnutzung von Steuerfreibeträgen

Auch in den Fällen, in denen die Möglichkeit zur frühzeitigen Schenkung einer französischen Immobilie durch einen in Deutschland steuerlich ansässigen Erblasser unter Nießbrauchsvorbehalt an die nachfolgende Generation verpasst wurde, besteht noch Potential zur steuerlichen Optimierung, wenn der potentiell Beschenkte sowieso plant, die betreffende Immobilie kurz- oder mittelfristig nach der Verschenkung zu veräußern. Durch einen eigenen Verkauf der Immobilie durch den derzeitigen Eigentümer können dann immerhin noch die nach dem französischen Steuerrecht bestehenden Steuerfreibeträge in Bezug auf die Immobilienveräußerung ausgenutzt und der Verkaufserlös dann nach dem im Vergleich zum französischen Steuerrecht günstigeren deutschen Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuertarif übertragen werden.

Grundsätzlich fällt nach dem französischen Steuerrecht beim Verkauf einer Immobilie keine Spekulationssteuer („impôt sur la plus-value”) in Bezug auf den Verkaufserlös an, wenn sich die betreffende Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs seit mindestens 22 Jahren im Eigentum des Verkäufers befindet. Befindet sich die Immobilie seit mindestens 30 Jahren im Eigentum des Verkäufers, entfällt zusätzlich die Pflicht zur Abführung von Sozialversicherungsabgaben („prélèvements sociaux”) in Bezug auf den erzielten Verkaufserlös. Verzichtet der Schenker dahingegen auf einen eigenen Verkauf seiner Immobilie und überlässt diesen dem Beschenken, können diese Steuerfreibeträge entfallen und der Beschenkte zusätzlich verpflichtet sein, auf seinen Veräußerungsgewinn („plus value”) nach der Schenkung Steuern zu zahlen. 

3. Steueroptimierte Schenkung und Vererbung von Immobilien in Frankreich – FAQ

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