Der Kauf und Verkauf einer Immobilie in Frankreich

Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in Frankreich sind eine Vielzahl praktischer und rechtlicher Besonderheiten zu beachten. Als französische Anwältin, die sich auf die Beratung deutscher und internationaler Mandanten zum französischen Immobilienrecht spezialisiert hat, stehe ich meinen Mandanten während des gesamten Prozesses des Erwerbs einer Immobilie in Frankreich beratend zur Seite. Auch beim Verkauf von Immobilien in Frankreich begleite ich meine Mandanten von der Beauftragung eines Immobilienmaklers bis zur Unterschrift des Kaufvertrages.

Als deutschsprachige Anwältin für französisches Immobilienrecht kann ich sicherstellen, dass meine Mandanten über alle relevanten Entscheidungen und Schritte ihrer Immobilientransaktion in Frankreich gut informiert sind und auf dieser Grundlage für sie passende Entscheidungen treffen können. Meine Mandanten profitieren bei der Beratung auch davon, dass ich durch meine mehrjährige berufliche Tätigkeit im französischen Notariatswesen den Ablauf einer Immobilientransaktion in Frankreich nicht nur aus anwaltlicher Sicht, sondern auch aus der Perspektive des französischen Notars kenne.

1. Beauftragung eines Immobilienmaklers in Frankreich

Der Traum vom Kauf einer Immobilie in Frankreich beginnt regelmäßig mit der Beauftragung eines französischen Immobilienmaklers (“agent immobilier”). Anders als in Deutschland dürfen Immobilienmakler in Frankreich erst nach der schriftlichen Erteilung eines Auftrags (“mandat d’agent immobilier”) aktiv werden. Die Höhe der Maklerprovision (“rémunération de l’agent immobilier”) ist in Frankreich frei verhandelbar und kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer oder von beiden gemeinsam getragen werden.

Schon bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers in Frankreich stehe ich meinen Mandanten beratend zur Seite und unterstütze diese bei den Verhandlungen über die Bedingungen des Maklervertrages. Sofern ein Exklusivauftrag (“mandat exclusif”) erteilt wird, können keine weiteren Makler mit der Suche beauftragt werden. Wollen sich meine Mandanten die Möglichkeit erhalten, weitere Makler zu beauftragen, wirke ich darauf hin, dass die Beauftragung des Maklers keine Exklusivitätsvereinbarung enthält (“mandat simple”). Bei der Prüfung und Verhandlung französischer Maklerverträge achte ich zudem darauf, dass zum Nachteil meiner Mandanten keine Kündigungssperre bzw. eine zu lange Vertragslaufzeit vorgesehen ist.

a. Höhe der Maklerprovision

In Frankreich ist die Vereinbarung einer Maklerprovision in Höhe von drei (3) bis zehn (10) Prozent des Kaufpreises üblich, wobei die Höhe der Provision bei höheren Werten tendenziell abnimmt. Gerade bei teuren Objekten kann durch eine gute Verhandlungsführung bares Geld gespart und für meine Mandanten schon vor der eigentlichen Immobilientransaktion in Frankreich ein wirtschaftlicher Mehrwert geschaffen werden. Die Maklervergütung wird erst bei Abschluss des Kaufvertrages fällig. Die Kosten für den Makler werden entsprechend den individuellen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt.

b. Der französische Notar als Immobilienmakler

Im Unterschied zu Deutschland haben in Frankreich auch Notare die Befugnis, Immobilien zu vermitteln. Für interessierte Käufer auf der Suche nach geeigneten Immobilien in Frankreich kann es sich daher auch lohnen, die Vermittlungsangebote der lokalen Notariate zu prüfen. Auch wenn ein Notariat gerade kein geeignetes Objekt in der Vermittlung hat, können die lokalen Notare durch ihre genauen Kenntnisse des örtlichen Immobilienmarktes häufig trotzdem wertvolle Auskünfte erteilen.

c. Marchand de listes

Schließlich kann man sich auf der Suche nach einer Immobilie in Frankreich auch noch an die örtlichen Immobilienvermittler bzw. Immobilienvermittlungsbüros (“marchand de listes”) wenden. Gegen Zahlung einer Gebühr bis zu einem Betrag von ca. 150 Euro erhält der Kaufinteressent eine Liste von Objekten, die seinen Suchkriterien entsprechen. Im Gegensatz zum Immobilienmakler beschränkt sich die Tätigkeit des Immobilienvermittlers auf die Zurverfügungstellung dieser Liste.

2. Beauftragung eines Immobiliensachverständigen in Frankreich

Um böse Überraschungen nach dem Erwerb einer Immobilien in Frankreich zu vermeiden, ist es gerade bei älteren Objekten sinnvoll, vor dem Kauf einen Immobiliensachverständigen (“expert immobilier”) mit der Begutachtung des Kaufobjektes (“expertise pré-achat”) zu beauftragen. Auch die Beauftragung eines Architekten (“architecte”) kann dazu dienen, nicht nur bestehende Mängel des Kaufobjektes aufzudecken, sondern darüber hinaus auch eine valide Schätzung zu den notwendigen Renovierungskosten und Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilie in Frankreich zu erhalten. Als französische Rechtsanwältin unterstütze ich meine Mandanten bei der Auswahl und Beauftragung von Immobiliensachverständigen in Frankreich. Soweit möglich und von meinen Mandanten gewünscht, stelle ich auch den direkten Kontakt zu Immobilienexperten aus meinem beruflichen Netzwerk her.

3. Abschluss eines Vorvertrages zum Kauf einer Immobilie in Frankreich

Anders als im deutschen Recht unterteilt sich der Kauf einer Immobilie in Frankreich in aller Regel in den Abschluss eines Vorvertrages und den späteren Abschluss eines Kaufvertrages. Bereits beim Abschluss des Vorvertrages zum Erwerb einer Immobilien in Frankreich ist große Vorsicht geboten. Nicht selten werden unbedarften Kaufinteressenten von Immobilienmaklern Dokumente zur Unterzeichnung vorgelegt, die scheinbar nur dazu dienen, gegenüber dem Käufer das eigene Kaufinteresse zu signalisieren. Bei genauerem Hinsehen kann sich die Unterzeichnung eines solchen Dokumentes jedoch schnell als folgenschwere Entscheidung mit weitreichenden finanziellen Konsequenzen für die unwissenden Interessenten herausstellen. Im Rahmen der Beratung zum Erwerb einer Immobilien in Frankreich stelle ich als französische Rechtsanwältin mit Schwerpunkt Immobilienrecht sicher, dass sich meine Mandanten nur dann rechtlich zum Kauf verpflichten, wenn sie tatsächlich das für sie passende Objekt gefunden haben.

Beim Erwerb einer Immobilie in Frankreich kommen im Detail unterschiedliche Arten von Vorverträgen zur Anwendung. Diese unterscheiden sich in Bezug darauf, welche Vertragspartei (Käufer, Verkäufer oder Käufer und Verkäufer) sich rechtlich bindend zur späteren Durchführung der Immobilientransaktion verpflichtet und welche Rechtsfolgen der Rücktritt von dieser Verpflichtung mit sich bringt. Welche Art von Vorvertrag im Einzelfall zur Anwendung kommt, hängt häufig von den Gepflogenheiten des regionalen Immobilienmarktes oder den persönlichen Präferenzen der beteiligten Parteien (insb. des beauftragten Notars) ab.

a. Compromis de vente

Als “compromis de vente” wird ein Vorvertrag bezeichnet, in dem sich der Käufer und der Verkäufer gegenseitig dazu verpflichten, einen Kaufvertrag zu den im Vorvertrag festgelegten Bedingungen abzuschließen. Diese Bedingungen umfassen neben dem genauen Kaufgegenstand insbesondere auch die Höhe des vereinbarten Kaufpreises und die Zahlungsmodalitäten. Üblich ist die Vereinbarung einer Anzahlung durch den Käufer in Höhe von fünf (5) bis maximal zehn (10) Prozent des gesamten Kaufpreises. Die Anzahlung wird später beim Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages auf den Kaufpreis angerechnet. Der “compromis de vente” wird teilweise auch als “promesse synallagmatique de vente” bezeichnet. Auch wenn der gegenseitige Vorvertrag häufig von einem Notar aufgesetzt wird, ist zu dessen Wirksamkeit grundsätzlich keine notarielle Beurkundung des Vertragsschlusses notwendig.

Da Käufer und Verkäufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des “compromis de vente” noch nicht sicher wissen, ob der geplante Immobilienverkauf tatsächlich umgesetzt werden kann, wird die Wirksamkeit des Vorvertrages von auflösenden Bedingungen (“conditions suspensives”) abhängig gemacht. Diese auflösenden Bedingungen beziehen sich auf Umstände, die weder der Käufer noch der Verkäufer einseitig beeinflussen können, die nach der gemeinsamen Vereinbarung der Parteien aber Grundvoraussetzung für den vereinbarten Verkauf der Immobilie in Frankreich sind:

• Muss der Käufer den Kauf der Immobilie über ein Bankdarlehen finanzieren, wird durch eine sog. Hypothekenklausel (“clause hypothecaire”) die Verpflichtung zum Abschluss des Kaufvertrages unter die aufschiebende Bedingungen gestellt, dass der Käufer von seiner Bank eine entsprechende Finanzierungszusage erhält. Zum Schutz des Käufers sind in der Hypothekenklausel die erforderliche Höhe des Kredits, die Höhe der Kreditzinsen, die Tilgungsmodalitäten und ggf. die finanzierende Bank genau festzulegen. Letztlich profitiert auch der Verkäufer durch die Hypothekenklausel, da diese sicherstellt, dass ein Übergang des Eigentums an seiner Immobilie an den Käufer nur stattfindet, wenn dieser einen Kredit zur Bezahlung des Kaufpreises erhält.
  
  
• Regelmäßig wird auch die Erteilung einer Baugenehmigung im Vorvertrag als “condition suspensive” aufgenommen. Der Kaufinteressent kann so sicherstellen, dass er nur zum Kauf der Immobilie verpflichtet ist, wenn er sein Bauvorhaben wie geplant umsetzen darf.
  
  
• Als weitere aufschiebende Bedingung wird der Verzicht der Gemeinde auf eventuell bestehende Vorkaufsrechte (“droit de préemption”) in Bezug auf das Kaufobjekt und die Nichtausübung von Vorkaufsrechten sonstiger Dritter aufgenommen.
  
  
• Schließlich wird auch die Eigentümerstellung und Verfügungsbefugnis des Verkäufers über das Kaufobjekt und die Lastenfreiheit der Immobilie von Hypotheken und sonstigen Grunddienstbarkeiten als aufschiebende Bedingungen definiert.
  
  

b. Promesse de vente

Eine “promesse de vente”, vollständig als “promesse unilatérale de vente” bezeichnet, stellt eine einseitige Verpflichtung des Käufers zum Verkauf seiner Immobilie unter den in der Verkaufszusage zugesagten Bedingungen dar. Bei dieser Gestaltung des Vorvertrages als stehendes Verkaufsangebot des Verkäufers kann der Kaufinteressent innerhalb einer definierten Zeit frei entscheiden, ob er das Kaufangebot des Verkäufers annehmen möchte. In aller Regel muss der Kaufinteressent dem Käufer für die exklusive Möglichkeit zum Immobilienerwerb aber eine Entschädigung (“indemnité d’immobilisation“) zahlen, wenn er sich doch gegen die Annahme des stehenden Kaufangebotes entscheidet. Dies ist gesetzlich nicht verpflichtend, in der Praxis aber absolut üblich.

Sofern sich die Exklusivitätsvereinbarung über einen Zeitraum von weniger als 18 Monaten erstreckt, kann die Höhe der Entschädigung für den Verzicht auf den Kauf der Immobilie bis auf wenige im Gesetz festgelegte Ausnahmen frei verhandelt werden. Sie beträgt in aller Regel ca. zehn (10) Prozent des angedachten Kaufpreises, die durch den Kaufinteressenten zugleich als Sicherheitsleistung zu zahlen ist. Um gültig zu sein, muss eine “promesse de vente”, wenn sie nicht notariell beurkundet wird, innerhalb von zehn (10) Tagen nach Annahme durch den Kaufinteressenten bei den zuständigen Steuerbehörden (“service des impôts”) registriert werden. Für die Eintragung wird eine Gebühr in Höhe von 125 Euro erhoben. Erstreckt sich die stehende Kaufoption auf einen Zeitraum über 18 Monate, muss diese zu ihrer rechtlichen Wirksamkeit zusätzlich in notariell beurkundeter Form geschlossen werden. Um die Pflicht zur Registrierung zu umgehen, wird häufig auch bei der Vereinbarung eines stehenden Verkaufsangebotes mit einer Laufzeit unter 18 Monaten eine notarielle Beurkundung vorgenommen.

c. Offre d’achat

Als Gegenstück zum stehenden Verkaufsangebot kennt das französische Immobilienrecht schließlich noch das stehende Kaufangebot (“offre d’achat”) des Kaufinteressenten. Der Eigentümer der Immobilien, gegenüber dem das stehende Kaufangebot abzugeben ist, kann dabei selbst frei entscheiden, ob er das Angebot zu den vom Kaufinteressenten genannten Bedingungen annimmt. Die “offre d’achat” wird teilweise auch als “lettre d’intention d’achat” bezeichnet. Beim einseitigen Kaufangebot besteht keine Pflicht des Kaufinteressenten zur Leistung einer Anzahlung auf den Kaufpreis. Eine gegenteilige Regelung wäre nach dem französischen Immobilienrecht sogar unzulässig.

Aus Sicht des Kaufinteressenten ist es von essentieller Bedeutung, die Dauer des stehenden Kaufangebotes zu begrenzen (Befristung des Angebotes) und die Bedingungen des vorgeschlagenen Immobilientransaktion möglichst genau festzulegen. Insbesondere wenn der Käufer den Erwerb der Immobilie finanzieren muss, darf nicht vergessen werden, auch im stehenden Kaufangebot eine Hypothekenklausel aufzunehmen. Nur dann steht das stehende Kaufangebot unter der Bedingung, dass der Käufer ein Bankdarlehen zu den in der Hypothekenklausel genannten Finanzierungsbedingungen erhält.

4. Vorlage von Gutachten und Unterlagen durch Verkäufer

a. Diagnostics techniques immobiliers

Im französischen Recht ist vorgesehen, dass der Verkäufer verschiedene technische Gutachten (“diagnostics techniques immobiliers”) einzuholen hat, die zwingend schon beim Abschluss des Vortrages vorliegen müssen. Der vollständige Inhalt dieser technischen Berichte muss sowohl dem Vorvertrag als auch später dem eigentlichen Kaufvertrag als gesammelter Anhang beigefügt werden (“dossier de diagnostics techniques / DTT”). Der mit der Erstellung der Berichte beauftragte Gutachter („diagnostiqueur”) sollte vor Ort als Prüfstelle zugelassen sein.

Die notwendigen Gutachten betreffen insbesondere eine mögliche Belastung der Immobilie mit Blei (“constat de risque d’exposition au plomb / CREP“) oder Asbest (“état relatif à la présence d’amiante”), den Zustand der bestehenden Elektroinstallation (“état de l’installation intérieure d’électricité”) und der verbauten Gasleitungen (“état de l’installation intérieure de gaz”) sowie die Energiebilanz der Immobilie (“diagnostic de performance énergétique / DPE“). Hierbei handelt es sich um keine abschließende Aufzählung. Für die unterschiedlichen Nachweise gelten jeweils unterschiedliche Gültigkeitsfristen.

b. Unterlagen zum Miteigentum

Beim Erwerb von Miteigentum (“acquisition en copropriété”), beispielsweise beim Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung in einem größeren Mehrfamilienhaus, müssen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zusätzlich zu den technischen Gutachten noch weitere Dokumente vorliegen. Dies betrifft insbesondere die Teilungserklärung (“état descriptif de division”), die Miteigentumsordnung (“règlement de copropriété”) und einen offiziellen Nachweis über die Wohnfläche des erworbenen Miteigentums (“diagnostic métrage loi Carrez“) und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre (“procès-verbaux des assemblées générales“). Hierbei handelt es sich um keine abschließende Aufzählung.

5. Ablauf der Widerrufsfrist

Nach dem Abschluss eines Vorvertrages steht dem Käufer grundsätzlich ein 10-tägiges Widerrufsrecht (“faculté de rétractation”) zu. Der Ablauf der Widerrufsfrist ist daher eine zwingende Voraussetzung dafür, dass die Parteien mit dem Verkauf der Immobilie fortfahren können. Das Widerrufsrecht greift nur ein, wenn der Käufer Wohnraum erwirbt und dabei als Verbraucher handelt. Beim gewerbsmäßigen Immobilienhandel besteht also kein Widerrufsrecht des Käufers. Vorsicht ist aus Sicht des Käufers auch beim Kauf von Baugrundstücken geboten, da hier das gesetzliche Widerrufsrecht des Käufers ebenfalls nicht eingreift. Sollte der Käufer auch in diesem Fall den Vertrag widerrufen können, stelle ich als Anwältin sicher, dass im Vorvertrag ein entsprechendes Widerrufsrecht zugunsten des Käufers gesondert vereinbart wird. Durch die Ausübung des Widerrufsrechts kann der Käufer dann den Kauf verhindern, muss dafür aber eine Entschädigung zahlen. Der Verkäufer einer Immobilie wird nach den Regelungen des französischen Immobilienverbraucherschutzes überhaupt nicht geschützt, sodass ihm in keinem Fall ein Widerrufsrecht zusteht.

Zur Berechnung des Ablaufs der Widerspruchsfrist ist zunächst der Beginn der Widerspruchsfrist festzustellen. Treffen sich beide Parteien persönlich zur Unterzeichnung des Vorvertrages, gilt das Datum der beiderseitigen Unterschrift als Beginn der Widerspruchsfrist. Wird der einseitig unterzeichnete Vorvertrag der anderen Partei per Einschreiben oder durch den beauftragten Immobilienmakler, Notar oder einen Gerichtsvollzieher persönlich zugestellt, beginnt die Widerspruchsfrist mit der Zustellung zu laufen. Vor allem aus Sicht des Verkäufers ist zu beachten, dass Voraussetzung für das Ablaufen der Widerrufsfrist auch die Übergabe der notwendigen technischen Gutachten (“diagnostic techniques immobiliers”) und Unterlagen zum Miteigentum (“acquisition en copropriété”) ist. Kommt der Verkäufer hier seiner Verpflichtung nicht nach, kann sich der Kaufinteressent nach wie vor vom Vorvertrag lösen.

Spätestens mit Ablauf der Widerspruchsfrist ist der Käufer verpflichtet, die im Vorvertrag vereinbarte Anzahlung (“indemnité d’occupation”) auf den Kaufpreis zu leisten. Haben die Vertragsparteien den Vorvertrag ohne Hilfe eines Maklers und ohne Einschaltung eines Notars geschlossen, erfolgt die Zahlung direkt an den Käufer. Wurde der Vorvertrag mit Hilfe eines Maklers oder eines Notars abgeschlossen, kann die Anzahlung auch vor Ablauf der Widerrufsfrist auf deren Treuhandkonto (“compte séquestre”) überwiesen werden.

6. Abschluss des Immobilienkaufvertrages in Frankreich

Sind sämtliche im Vorvertrag definierten aufschiebenden Bedingungen eingetreten, sind die Vertragsparteien grundsätzlich dazu verpflichtet, den eigentlichen Kaufvertrag (“acte de vente / acte authentique”) abzuschließen. Der Inhalt des Kaufvertrages zeichnet im Wesentlichen die Verkaufsbedingungen des Vorvertrages nach und bestätigt, dass die darin definierten aufschiebenden Bedingungen vollumfänglich eingetreten sind. In der Regel dauert es zwischen zwei bis vier Monaten nach Abschluss des Vorvertrags, bis der Kaufvertrag unterzeichnet wird.

a. Absicherung durch Sanktionen

Für den Fall, dass von einer Partei trotz Eintritts aller aufschiebenden Bedingungen ein fristgerechter Vertragsschluss verweigert wird, ist im Vorvertrag regelmäßig eine zusätzliche Vertragsstrafe (“clause pénale”) zu Lasten des säumigen Käufers vereinbart. Auch trotz der Zahlung der Vertragsstrafe kann der Käufer gerichtlich immer noch gezwungen werden, seiner Verpflichtung aus dem Vorvertrag zum Erwerb der Immobilie gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises nachzukommen.

Bei einer “promesse de vente” kann der Verkäufer den Kaufinteressenten dahingegen nicht dazu zwingen, die Immobilie zu erwerben. Verzichtet der Kaufinteressent aber auf die Möglichkeit zum Verkauf, erhält der Verkäufer eine Entschädigung. Ist im Vorvertrag eine “clause de dédit“ enthalten, ist darin festgelegt, welche Entschädigungssumme zu zahlen ist. Durch eine Strafklausel (“clause pénale“) wird geregelt, dass der Verkäufer die gesamte durch den Kaufinteressenten bereits getätigte Anzahlung erhält.

b. Notwendige Dokumenten zur Vorbereitung des Kaufvertrages

Zur Vorbereitung des eigentlichen Kaufvertrages benötigt der beurkundende Notar zunächst eine Reihe von Dokumenten und Urkunden, um den Zivilstand (“état civil”) der Vertragsparteien festzustellen. Neben dem Reisepass und der Geburtsurkunde ist auch die Heirats- oder Scheidungsurkunde durch die Vertragsparteien vorzulegen. Für den Fall, dass ein Ehevertrag vorliegt, ist auch dieser dem Notar vorzulegen.

Bei der Übermittlung der konkreten Vertragsparteien können insbesondere aus Käufersicht mit Blick auf die eigene Nachfolgeplanung schon wichtige Weichenstellung vorgenommen werden. Innerhalb der Familie sollte entschieden werden, ob beide Ehegatten, nur ein Ehegatte alleine oder die Eltern zusammen mit den Kindern Eigentümer werden sollen. Die Entscheidung hängt dabei nicht nur von steuerlichen Fragen, sondern auch von der Vorstellung der Mandanten in Bezug auf die (familiäre) Nachfolgeplanung ab. Sollen mehrere Personen Eigentum an der Immobilie erwerben, besteht als Alternative zum Erwerb der Immobilie im Teileigentum (“en indivision”) auch die Möglichkeit, dass bei einer Mehrzahl von Erwerben untereinander ein Vorerwerbsrecht des überlebenden Teils im Fall des Versterben eines Eigentümers (“pacte tontinier / tontine”) vereinbart wird. Diese Gestaltungsmöglichkeit ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die gemeinsamen Käufer einer Immobilie nicht verheiratet sind. Letztlich kann auch erwogen werden, die Immoblie nicht im Privateigentum zu halten, sondern über eine französische Immobilien-Familiengesellschaft (“société civile immobilière familiale / SCI familiale”) zu erwerben.

c. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

Anders als im deutschen Recht kann eine Immobilie in Frankreich auch ohne notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrages per Handschlag gekauft werden. In der Praxis werden dennoch so gut wie alle Immobilienkaufverträge notariell beurkundet, da die Eintragung des Eigentumserwerbs im Liegenschaftsregister bzw. Grundbuch (“service de la publicité foncière”) die notarielle Beurkundung des entsprechenden Immobilienkaufvertrags voraussetzt. Die notarielle Beurkundung muss zwingend durch einen in Frankreich praktizierenden Notar erfolgen. Das Interesse der Erwerber an einer Eintragung des Eigentumserwerbs im Liegenschaftsregister rührt daher, dass der Eigentumserwerb nur aufgrund der Veröffentlichung auch gegenüber Dritten als richtig gilt.

Voraussetzung für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages ist, dass der geschuldete Kaufpreis bis zum Tag der Beurkundung auf dem Notaranderkonto bzw. Treuhandkonto des französischen Notars eingegangen ist. Wurde nach dem Abschluss des Vorvertrages bereits eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet, wird dieser Betrag auf den Kaufpreis angerechnet. Sofern die Anzahlung auf ein Treuhandkonto des vom Verkäufer beauftragten Immobilienmaklers gezahlt wurde, ist eine Weiterleitung dieses Betrages durch den Immobilienmakler auf das Treuhandkonto des Notars sicherzustellen.

d. Auswahl des beurkundenden Notars

Bei der Auswahl der Notare sind die Parteien nicht an den Ort der Immobilie gebunden. Insofern bietet es sich für meine Mandanten besonders an, unabhängig vom Ort des Kaufobjektes ein Notariat, das bei der Abwicklung von Immobilienkäufen in Frankreich durch deutsche und internationale Käufer erfahren ist, zu beauftragen. Wenn meine Mandanten dies wünschen, stelle ich hierzu den Kontakt zu deutschsprachigen Notariaten aus meinem Netzwerk her.

Aufgrund der in Frankreich bestehenden Möglichkeit zur Online-Beurkundung (“signer à distance“) kann schließlich auch ganz darauf verzichtet werden, zur Beurkundung einen französischen Notar persönlich vor Ort aufzusuchen. Durch die Bevollmächtigung einer Person vor Ort per Video-Call können sich die Parteien beim Abschluss des Kaufvertrages vor dem beurkundenden Notar aufgrund einer Vollmacht vertreten lassen.

e. Abwicklung durch französischen Notar

Nach Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrages durch beide Parteien stellt der beurkundende Notar eine Urkunde zum Nachweis des Eigentumserwerbs (“titre de propriété“) durch den Käufer aus. Damit beantragt der Notar die Aktualisierung des französischen Grundregisters (“registre hypothécaire”). Normalerweise erfolgt die Aktualisierung des Grundregisters innerhalb weniger Monate, kann im Einzelfall aber auch bis zu einem Jahr dauern. Der Notar meldet den Immobilienverkauf zudem beim zuständigen Finanzamt und führt die im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf anfallenden Steuern an das Finanzamt ab. Nach der Rücksendung der Unterlagen durch das Finanzamt wird dem Käufer schließlich die für ihn bestimmte Kopie der Eigentumsurkunde (“titre de propriété”) ausgehändigt. Die Schlüssel für die Immobilie erhält der Käufer direkt mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages.

7. Kosten und Steuern beim Kauf einer französischen Immobilie

Der Kauf einer Immobilie führt für den Käufer nicht nur zu Kaufnebenkosten, sondern hat auch über den Kauf hinaus laufende steuerliche Auswirkungen auf den Käufer.

a. Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Frankreich

Die vom Käufer insgesamt im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie in Frankreich zu tragenden Kosten, Steuern und Gebühren betragen bei Neubauten zwischen zwei (2) bis vier (4) Prozent, bei Bestands- bzw. Gebrauchtimmobilien zwischen sieben (7) und acht (8) Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Eine Immobilie gilt als Bestandsimmobilie, wenn sie bereits bewohnt wurde. Während beim Kauf von Neubauten die Kaufnebenkosten demnach deutlich geringer ausfallen, ist dahingegen zusätzlich Mehrwertsteuer (“taxe sur la valeur ajoutée / TVA”) in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises abzuführen.

Die durch den Käufer zu tragenden Kaufnebenkosten setzen sich im Detail hauptsächlich aus der Grunderwerbsteuer (“droits de mutation“), der Katastersteuer (“taxe de publicité foncière“) für die Grundbucheintragung und den eigentlichen Notargebühren für die Beurkundung zusammen. Die Zahlung der Kaufnebenkosten erfolgt insgesamt an den beurkundenden Notar, der daraufhin die angefallenen Steuern und Gebühren an die zuständigen Behörden abführt. Die eigentlichen wertabhängigen Notargebühren (“émoluments proportionnels“) und die sonstigen Auslagen des Notars (“émoulements fixes”) im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages betragen nur ca. ein (1) Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Zusätzlich zu den Kaufnebenkosten ist schließlich auch die zuvor vereinbarte Maklerprovision vom Verkäufer oder vom Käufer zu bezahlen. Diese beträgt in aller Regel zwischen drei (3) und zehn (10) Prozent des Kaufpreises.

b. Laufende Besteuerung von Immobilien in Frankreich

Letztlich hat der Erwerb einer Immobilie in Frankreich auch über die einmaligen Kaufnebenkosten hinaus steuerliche Auswirkungen für den Käufer. Die laufende Besteuerung von Immobilien in Frankreich setzt sich aus der Grundsteuer (“taxe foncière”) und der Wohnsteuer (“taxe d’habitation”) zusammen. Überschreitet das Immobilienvermögen des Käufers in Frankreich einen Wert von 1,3 Mio Euro, fällt zusätzlich eine jährliche Immobilienvermögenssteuer (“impôts sur la fortune immobilière / IFI”) an. Wird die Immobilie an Dritte vermietet, sind zudem auch in Frankreich die Einnahme aus Vermietung und Verpachtung (“revenus fonciers”) entsprechend zu versteuern.

Besondere Vorsicht in Bezug auf die steuerlichen Auswirkungen ist auch dann geboten, wenn der Käufer einer französischen Immobilien durch den Umzug nach Frankreich seine Steueransässigkeit ändert. Wird der hauptsächliche Wohnsitz von Deutschland nach Frankreich verlegt, kann dies für den Immobilieneigentümer eine insgesamte persönliche Steuerpflicht in Frankreich zur Folge haben. Insbesondere bei Mandanten, die als Gesellschafter an einer deutschen Kapitalgesellschaft beteiligt sind, müssen die Auswirkungen im Zusammenhang mit einer möglicherweise anfallenden Wegzugssteuern geprüft werden. Hierzu stelle ich für meine Mandanten gerne den Kontakt zu Steuerexperten aus meinem beruflichen Netzwerk zur Verfügung.

8. Der Kauf einer Immobilie in Frankreich – FAQ

9. Ablauf des Immobilienkaufs und -verkaufs in Frankreich

Schritt	Besonderheiten	Rechtlicher Hinweis	Frist / voraussichtliche Dauer
1. Angebot	Erklärung, mit der eine Person bereit ist, eine Immobilie zu einem bestimmten Preis und unter bestimmten Bedingungen zu kaufen oder zu verkaufen	Es darf keine Zahlung geleistet werden; das Angebot muss verbindlich und präzise sein	Frei vereinbar
2. Annahme des Angebots	Annahme des Angebots durch Verkäufer oder Käufer	Hinweis: In das Kauf- oder Verkaufsangebot sollte aufgenommen werden, dass die Parteien den Vertragsschluss von der Erfüllung aufschiebender Bedingungen (z. B. der Erlangung einer Finanzierung) abhängig machen.	Frei vereinbar
3. Unterzeichnung des Vorvertrags	„Promesse unilatérale de vente“ oder „Compromis de vente“ – schriftliche Vereinbarung; Zahlung einer Anzahlung (5–10 % des Kaufpreises); ggf. aufschiebende Bedingungen (z. B. Finanzierungszusage)	Widerrufsrecht für den Käufer: innerhalb von 10 Tagen ab dem Tag nach der ersten Zustellung der Vorvertragsmitteilung	Ca. 1–2 Wochen
4. Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen (z. B. Darlehen)	Käufer hat in der Regel 30–45 Tage Zeit, um die Finanzierung zu sichern	Bei Ablehnung des Kredits und fristgerechtem Nachweis wird der Vorvertrag hinfällig und die Anzahlung zurückerstattet	30–45 Tage
5. Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar („acte authentique de vente“)	Endgültige Eigentumsübertragung; Übergabe der Schlüssel; Eintragung beim französischen Grundbuchamt („service de publicité foncière“); Zahlung des Restkaufpreises, Steuern und Nebenkosten	Nach Erfüllung der Bedingungen; oft 2–3 Monate nach Unterzeichnung des Vorvertrags	In der Regel zwischen 2 und 3 Monaten ab dem Datum der Unterzeichnung des Vorvertrags
6. Eintragung im Grundbuch	Durch den Notar	Wirksamkeit des Eigentumswechsels gegenüber Dritten	Unverzüglich

10. Checkliste: Wichtige Punkte vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Frankreich

Für den Käufer:

✅Projekt klar definieren: Immobilientyp, Lage, Budget, Finanzierungsart

✅Kreditfähigkeit prüfen / Finanzierungsmöglichkeiten evaluieren

✅Zweisprachigen (Deutsch und Französisch) Anwalt im französischen Immobilienrecht wählen: für die Prüfung von Unterlagen, Kontrolle von Vorvertrag und Kaufvertrag sowie Kommunikation mit dem Notariat in Frankreich

✅Steuern und Nebenkosten kalkulieren: Grunderwerbsteuer, Grundsteuer („taxe foncière“), Wohnsteuer („taxe d’habitation“), Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft („charges de copropriété“)

✅Versicherung (Haftpflicht- und Hausratversicherung) für die Immobilie ab dem Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags abschließen

✅Verträge für Strom, Gas und Wasserversorgung abschließen

✅Anmeldung als Eigentümer der Immobilie beim Finanzamt durchführen

Für den Verkäufer:

✅Pflichtunterlagen für den Verkauf zusammenstellen: Eigentumsurkunde, technische Gutachten, Protokolle der Eigentümerversammlungen („procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires“)

✅Hypothekenlage der Immobilie prüfen: feststellen, ob eine Hypothek auf der Immobilie eingetragen ist; falls ja, muss die Eintragung gelöscht werden

✅Zweisprachigen (Deutsch und Französisch) Anwalt im französischen Immobilienrecht wählen: für die Beratung während des gesamten Verkaufsprozesses und die Kommunikation mit dem Notar in Frankreich

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