Laufende Besteuerung von Immobilien in Frankreich
- Welche laufenden Steuern sind im Zusammenhang mit Immobilien in Frankreich zu zahlen?
- Unter welchen Umständen greift eine Vermögenssteuer für Immobilien in Frankreich?
- Laufende Besteuerung von Immobilien in Frankreich – FAQ
Beim Erwerb einer Immobilie in Frankreich sollten neben dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten auch die laufenden Steuern berücksichtigt werden, die nach dem Kauf der Immobilie fortlaufend durch den neuen Eigentümer zu tragen sind. Die Art und die Höhe der steuerlichen Belastung des Immobilienvermögens hängt von verschiedenen Faktoren ab und können zumindest in Teilen durch den Käufer selbst beeinflusst werden.
Als französische Anwältin mit besonderer Spezialisierung im französischen Immobilienrecht berate ich meine Mandanten zu den steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienkaufs in Frankreich. Bei Bedarf vermittle ich zudem gerne den Kontakt zu Steuerberater aus meinem beruflichen Netzwerk.
1. Welche laufenden Steuern sind im Zusammenhang mit Immobilien in Frankreich zu zahlen?
Die laufenden lokalen Steuern (“impôts locaux”) in Bezug auf in Frankreich belegenes Immobilienvermögen umfassen die Grundsteuern (“taxes foncières”), die Wohnsteuer (“taxe d’habitation”) und die Steuer auf leerstehende Wohnungen (“taxe sur les logements vacants / TLV”).
a. Taxes Foncières
Bei den französischen Grundsteuern wird im Detail zwischen der Grundsteuer für bebaute Grundstücke (“taxe foncière sur les propriétés bâties / TFPB”) und der Grundsteuer für unbebaute Grundstücke (“Taxe foncière sur les propriétés non bâties / TFPNB”) unterschieden. Für Eigentümer einer Ferienimmobilie oder einer sonstigen Wohnimmobilie in Frankreich ist vor Allem die Grundsteuer auf bebaute Immobilien (“taxe foncière sur les propriétés bâties / TFPB”) relevant.
Die Grundsteuer auf bebaute Immobilien wird jährlich (Stichtag: 1. Januar) für sämtliche in Frankreich belegenen bebauten Grundstücke durch die zuständige Gemeinde erhoben. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt auf der Grundlage des sog. Katastermietwerts der betreffenden Immobilie (“valeur locative cadastrale”), welcher der theoretischen Jahresmiete entspricht, die bei einer normalen Bebauung und Vermietung des betreffenden Grundstücks auf dem lokalen Mietmarkt erzielt werden kann. Der Katastermietwert wird durch die französischen Behörden festgelegt und regelmäßig aktualisiert. Die Berechnung hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere vom Standort und der Größe der Immobilie. Es können im Einzelfall verschiedene Steuerbefreiungen eingreifen, bspw. wenn der Steuerpflichtige am 1. Januar des betreffenden Steuerjahres über 75 Jahre alt ist oder sofern eine bestimmte Einkommensgrenze nicht überschritten wird.
Der konkrete Steuersatz (“taux d’imposition”) der Grundsteuer auf bebaute Immobilien ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Vor dem Kauf einer Immobilie in Frankreich sollten sich die Kaufinteressenten daher vorab beim Verkäufer oder den lokalen Behörden über die Höhe der Steuern informieren.
In vielen Gemeinden wird zusammen mit der Grundsteuer auch eine Gebühr für die Müllentsorgung (“taxe d’enlèvement des ordures ménagères / TEOM”) erhoben. Nach dem französischen Recht ist diese Steuer Teil der Nebenkosten (“charge locative”). Sie kann daher im Rahmen der Nebenkostenabrechnung vom Eigentümer an den Mieter weitergereicht werden und ist dann im Ergebnis vom Mieter zu erstatten.
Bei einem unterjährigen Verkauf einer Immobilie wird die Grundsteuer in der Praxis zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber pro rata temporis aufgeteilt, gerechnet ab dem Datum des Besitzerwerbs.
b. Taxe d’habitation
Gleich wie bei der Grundsteuer wird auch die französische Wohnsteuer (“taxe d’habitation”) jährlich am 1. Januar erhoben. Steuerpflichtig sind nicht die Eigentümer einer Immobilie, sondern die Personen, die am 1. Januar des relevanten Steuerjahres in der betreffenden Immobilie leben. Die Wohnsteuer trifft neben den Eigentümern einer selbstgenutzten Immobilie also auch die Mieter und sogar solche Bewohner einer Immobilie, denen die Nutzung der Immobilie unentgeltlich überlassen wird (“occupation gratuite”). Die Berechnung der Höhe der französischen Wohnsteuer erfolgt wie bei der Grundsteuer ebenfalls auf der Grundlage des Katastermietwerts der betreffenden Immobilie (“valeur locative cadastrale”).
Infolge der aktuellen Steuergesetzgebung wird die Wohnsteuer in Frankreich zunehmend reduziert bzw. abgeschafft. So wird die Wohnsteuer seit dem Jahr 2023 nicht mehr bei Immobilien erhoben, die ihren Bewohnern als Hauptwohnsitz dienen. Die Wohnsteuer findet in Frankreich aber weiterhin Anwendung bei Immobilien, die ihren Bewohnern nur als Zweitwohnsitz dienen. Die Eigentümer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern in Frankreich, deren Erstwohnsitz an einem anderen Ort liegt, müssen also weiterhin mit einer Besteuerung auf Grundlage der französischen Wohnsteuer rechnen.
Anders als bei der Grundsteuer wird die Wohnsteuer bei einem unterjährigen Verkauf einer Immobilie in Frankreich nicht pro rata temporis zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber der Immobilie aufgeteilt. Nur falls der Käufer schon vor dem eigentlichen Erwerb des Eigentums in das Kaufobjekt einzieht und dadurch bereits zu Beginn des Jahres, innerhalb dessen der Kaufvertrag geschlossen wird, in der Immobilie wohnt, kann er auch bei einem unterjährigen Verkauf verpflichtet sein, die Wohnsteuer zu zahlen.
c. Taxe sur les logements vacants
Hauptzweck der jährlich in Frankreich erhobenen Steuer auf leerstehende Wohnungen (“taxe sur les logements vacants / TLV”) ist es, Eigentümern von leerstehenden Wohnungen in Frankreich dazu zu bewegen, diese wieder dem Mietmarkt zur Verfügung zu stellen. Die Steuer auf leerstehende Wohnungen ist nur in bestimmten Gemeinden anwendbar, insbesondere in solchen, die zu einem zusammenhängenden Siedlungsgebiet mit mehr als 50.000 Einwohnern gehören und in denen zusätzlich ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage besteht. Besteht eine angespannter Mietmarkt, kann in einer Gemeinde letztlich aber auch unabhängig von der Einwohnerzahl eine Besteuerung von leerstehendem Wohnraum vorgesehen sein (z.B. in Paris und Nizza).
Die Anwendbarkeit der Steuer auf leerstehenden Wohnraum setzt voraus, dass die betreffenden Wohnräume (Wohnung oder Haus) seit mindestens einem Jahr leer stehen. Insbesondere Wohnungen, die der Wohnsteuer (“taxe d’habitation”) unterliegen, sind demnach vom Anwendungsbereich der Steuer auf leerstehende Wohnungen ausgenommen, auch Zweitwohnsitze. Die Höhe der “taxe sur les logements vacants” berechnet sich wiederum auf Grundlage des Katastermietwerts (“valeur cadastrale locative”) der jeweiligen Immobilie.
2. Unter welchen Umständen greift eine Vermögenssteuer für Immobilien in Frankreich?
a. Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Die französische Steuer auf Immobilienvermögen (“impôt sur la fortune immobilière / IFI”), welche im Jahr 2018 die Vermögenssteuer (“impôt de solidarité sur la fortune / ISF”) ersetzt hat, betrifft Privatpersonen, deren Immobilienvermögen eine Wertgrenze in Höhe von EUR 1,3 Mio. überschreitet. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bewertung des Immobilienvermögens ist immer der 1. Januar eines Steuerjahres.
Für die Ermittlung des nach der französischen Immobilien-Vermögenssteuer steuerpflichtigen Vermögens wird grundsätzlich auf alle Immobilien abgestellt, die direkt oder indirekt den Mitgliedern eines gemeinsam steuerlich veranlagten Haushalts (“foyer fiscal”) gehören. Schulden, insbesondere Kreditverbindlichkeiten, die mit dem Immobilienvermögen in Zusammenhang stehen, können in Abzug gebracht werden. Anders als bei der Einkommensteuer, bei der Personen, die in “wilder Ehe” (“concubinage notoire”) leben, keinen steuerlichen Haushalt bilden, bilden auch Personen, die in einer Lebensgemeinschaft leben, neben Ehepaaren und Lebenspartnern (“PACS”) einen steuerlichen Haushalt im Sinne der französischen Immobilien-Vermögenssteuer.
Ob unter der französischen Vermögenssteuer auf Immobilienvermögen auch ausländisches Immobilienvermögen zu beachten ist, hängt im Detail vom Wohnsitz der steuerpflichtigen Person ab. In Frankreich ansässige natürliche Personen mit Wohnsitz in Frankreich werden für ihr gesamtes in Frankreich und im Ausland belegenes Immobilienvermögen besteuert. Nicht in Frankreich ansässige natürliche Personen (“personnes physiques non résidentes”) werden nur für den Nettowert ihres in Frankreich belegenen Immobilienvermögens besteuert. Geschäftsanteile und Beteiligungen an französischen oder ausländischen Gesellschaften mit Immobilienvermögen in Frankreich werden dem Wert des persönlichen Immobilienvermögens jeweils entsprechend zugerechnet.
Bei der Berechnung des Immobilienvermögens werden nicht nur sämtliche bebauten (“immeubles bâtis”) und unbebauten (“immeubles non-bâtis”) Immobilien in die Vermögensaufstellung aufgenommen, sondern auch alle dinglichen Rechte (“droits réels immobiliers”) an Immobilien wie etwa der Nießbrauch (“usufruit”) und Nutzungsrechte (“droit d’usage”) an einer Immobilie. Allerdings werden solche Immobilien, die der Steuerpflichtige für die Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit nutzt oder der Gesellschaft, in der er diese Tätigkeit ausübt, zur Verfügung stellt, von der Immobilien-Vermögenssteuer ausgenommen.
Die Immobilien müssen zu ihrem tatsächlichen Verkehrswert (“valeur vénale”) am 1. Januar des Steuerjahres angegeben werden. Abweichend davon sieht das französische Steuerrecht aber einen Abschlag (“abattement”) in Höhe von 30 Prozent auf den Verkehrswert der Immobilie vor, in welcher der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz (“résidence principale”) hat.
Die Höhe der Steuer auf Immobilienvermögen (“impôt sur la fortune immobilière / IFI”) ist abhängig vom Nettowert des Immobilienvermögens:
| Nettowert des Vermögens | Tarif (in %) |
|---|---|
| <800 000 € | 0 |
| >800 000 € und ≤1 300 000 € | 0,50 |
| >1 300 000 € und ≤2 570 000 € | 0,70 |
| >2 570 000 € und ≤5 000 000 € | 1 |
| >5 000 000 € und ≤10 000 000 € | 1,25 |
| >10 000 000 € | 1,50 |
b. Steuer in Höhe von drei (3) Prozent für Immobilien im Eigentum juristischer Personen
Werden Immobilien in Frankreich nicht von natürlichen Personen, sondern von in- oder ausländischen Gesellschaften gehalten, wird das Immobilienvermögen dieser juristischen Personen jährlich in Höhe von drei (3) Prozent des Wertes des Immobilienvermögens besteuert. Die Steuer in Höhe von drei (3) Prozent findet im Ergebnis bei allen juristischen Personen Anwendung, die in Frankreich gelegene Immobilien oder dingliche Rechte (“droits réels”) an diesen Immobilien besitzen, d.h. insbesondere bei in- und ausländischen Kapitalgesellschaften, Personengesellschaften (“sociétés de personnes”), Zivilgesellschaften (“sociétés civiles”), Stiftungen (“fondations”), Trusts und allen vergleichbaren juristischen Personen. Falls einer immobilienbesitzenden Gesellschaft mehrere Beteiligungsgesellschaft vorgeschaltet sind (“entité interposée”) oder an dieser mehrere andere juristische Personen eine Beteiligung (“participation”) halten, wird die Steuer nur bei der Einheit erhoben, die den betreffenden Immobilien am nächsten stehen.
Der französische Staat will durch die Erhebung der Steuer in Höhe von drei (3) Prozent verhindern, dass die von natürlichen Personen geschuldeten Steuern im Zusammenhang mit französischem Immobilienvermögen, insbesondere die Immobilien-Vermögenssteuer (“impôt sur la fortune immobilière / IFI”) durch die Zwischenschaltung vermögensverwaltender Gesellschaften umgangen werden. Mit Blick auf die gesetzgeberische Intention, durch die Erhebung der Steuer in Höhe von drei (3) Prozent eine Umgehung der Immobilien-Vermögenssteuer zu verhindern, kann die Steuerbelastung aber leicht durch eine einfache Erklärung über die hinter der Gesellschaft stehenden natürlichen Personen, den Standort, die Beschaffenheit und den Marktwert der Immobilien gegenüber den französischen Steuerbehörden verhindert werden. Die Erklärung hat bis spätestens zum 15. Mai eines Jahres zu erfolgen, Stichtag der Erklärung ist immer der 1. Januar des jeweiligen Jahres. Somit betrifft die Steuer im Ergebnis nur Gesellschaften mit Immobilienvermögen in Frankreich, die in Ländern ansässig sind, die mit Frankreich keine Abkommen über den Informationsaustausch geschlossen haben und solche Gesellschaften, bei denen die wirtschaftlichen Berechtigten natürlichen Personen nicht gegenüber den französischen Behörden offengelegt werden.
3. Laufende Besteuerung von Immobilien in Frankreich – FAQ
Welche laufenden Steuern fallen bei Immobilien in Frankreich an?
Beim Besitz einer Immobilie in Frankreich fallen jährlich mehrere lokale Steuern („impôts locaux“) an, darunter die Grundsteuer („taxe foncière“), die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) sowie die Steuer auf leerstehende Wohnungen („taxe sur les logements vacants“), die von den französischen Gemeinden erhoben werden und alle Eigentümer bebauter oder unbebauter Grundstücke betreffen.
Was ist die „taxe foncière“ (Grundsteuer) in Frankreich?
Die „taxe foncière“ ist eine jährliche Grundsteuer, die Eigentümer bebauter oder unbebauter Grundstücke zahlen müssen.
Sie wird am 1. Januar jedes Jahres fällig und basiert auf dem Katastermietwert („valeur locative cadastrale“) – also der theoretischen Jahresmiete der Immobilie.
Der Steuersatz variiert je nach Gemeinde, und in vielen Fällen wird zusätzlich eine Gebühr für Müllentsorgung („TEOM“) erhoben. Diese kann an den Mieter weitergegeben werden.
Bei einem unterjährigen Immobilienverkauf wird die Steuer zwischen Verkäufer und Käufer anteilig („pro rata temporis“) aufgeteilt.
Wann ist die „taxe d’habitation“ (Wohnsteuer) zu zahlen?
Die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) betrifft die Personen, die am 1. Januar des Steuerjahres in der Immobilie wohnen – also Eigentümer, Mieter oder unentgeltliche Bewohner.
Seit 2023 gilt die Wohnsteuer nicht mehr für Hauptwohnsitze, sondern nur noch für Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien.
Eigentümer von Ferienwohnungen in Frankreich müssen daher weiterhin mit einer Besteuerung rechnen.
Was ist die „taxe sur les logements vacants“ (Steuer auf leerstehende Wohnungen)?
Die „taxe sur les logements vacants“ (TLV) ist eine Steuer, die Eigentümer von leerstehenden Immobilien zahlen müssen, wenn die Wohnung mindestens ein Jahr unbewohnt ist.
Sie gilt vor allem in Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Paris, Nizza).
Ziel der TLV ist es, Eigentümer zu motivieren, leerstehende Wohnungen wieder zu vermieten. Die Berechnung erfolgt ebenfalls auf Basis des Katastermietwerts der Immobilie.
Wann greift die französische Vermögenssteuer auf Immobilien (IFI)?
Die französische Immobilienvermögenssteuer („Impôt sur la fortune immobilière / IFI“) betrifft Privatpersonen, deren Immobilienvermögen über 1,3 Millionen Euro liegt (Stichtag: 1. Januar).
Besteuert werden alle in Frankreich und im Ausland belegenen Immobilien, sofern der Steuerpflichtige in Frankreich ansässig ist.
Für nicht in Frankreich ansässige Personen gilt die IFI nur für das französische Immobilienvermögen.
Der Steuersatz reicht von 0,5 % bis 1,5 %, abhängig vom Nettowert des Immobilienvermögens.
Für den Hauptwohnsitz gilt ein Abschlag von 30 % auf den Verkehrswert.
Wie wird der Wert der Immobilien für die IFI berechnet?
Die Bewertung erfolgt nach dem tatsächlichen Marktwert („valeur vénale“)
der Immobilien zum 1. Januar des Steuerjahres.
Verbindlichkeiten, die mit dem Immobilienvermögen in Zusammenhang stehen (z. B. Hypotheken), können abgezogen werden.
Ein Anwalt oder Steuerberater kann helfen, die Bewertung korrekt vorzunehmen und steuerliche Optimierungsmöglichkeiten zu nutzen.
Was ist die 3%-Steuer für Immobilien im Eigentum juristischer Personen?
Wenn Immobilien in Frankreich über Gesellschaften (z. B. SCI, SNC, SARL, Trusts) gehalten werden, fällt eine jährliche Steuer von 3 % des Immobilienwerts an.
Diese Steuer soll verhindern, dass natürliche Personen ihre Immobilien über Gesellschaften halten, um die Immobilienvermögenssteuer (IFI) zu umgehen.
Die 3%-Steuer kann vermieden werden, wenn die Gesellschaft den wirtschaftlich Berechtigten („bénéficiaire effectif“)
gegenüber der französischen Steuerverwaltung offenlegt.
Die Erklärung muss bis zum 15. Mai eines Jahres erfolgen.
Welche Rolle spielt der Anwalt im französischen Immobiliensteuerrecht?
Ein auf französisches Immobilienrecht spezialisierter Anwalt kann Käufer und Eigentümer beraten, welche laufenden Steuern nach dem Erwerb anfallen, wie sich Doppelbesteuerungen vermeiden lassen und welche steuerlichen Optimierungen (z. B. durch Eigentumsstruktur oder Gesellschaftsform) möglich sind.
Bei Bedarf kann der Anwalt auch den Kontakt zu einem französischen Steuerberater herstellen, um die steuerliche Situation umfassend zu prüfen.
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