Schenkung einer Immobilie in Frankreich: Erbschaftsteuer & Schenkungssteuer optimieren
Ohne vorausschauende Planung können bei der Übertragung von Immobilien in Frankreich hohe Erbschafts- und Schenkungssteuern anfallen. Als Anwältin für französisches Erbrecht und Immobilienrecht berate ich zu steueroptimierten Übertragungsstrategien – Nießbrauch, SCI, schrittweise Schenkung.
Als Anwältin für französisches Immobilien- und Erbrecht berate ich zu steueroptimierten Übertragungsstrategien für Immobilien in Frankreich.
Kontakt aufnehmen →Steueroptimierte Schenkung und Vererbung von Immobilien in Frankreich
Ferienhäuser sind regelmäßig mit besonderen Erlebnissen und Erinnerungen verbunden. Bei der Entscheidung über die Übertragung von Ferienimmobilien auf die nachfolgende Generation spielen daher nicht nur finanzielle, sondern häufig auch emotionale Aspekte eine große Rolle. Ohne eine vorausschauende Planung der Vermögensübertragung können allerdings hohe Erbschaftssteuern in Frankreich anfallen, die im Extremfall sogar einen Verkauf der Immobilie zur Begleichung der Steuerlast notwendig machen. Als auf das französische Immobilien- und Erbrecht spezialisierte Anwältin berate ich meine Mandanten zu den Möglichkeiten einer steueroptimierten Übertragung von Immobilienvermögen in Frankreich innerhalb der Familie.
Schenkung in Frankreich
Freibetrag 100.000 € pro Elternteil und Kind — alle 15 Jahre erneuerbar. Frühzeitige Planung spart erheblich Steuern.
Nießbrauchvorbehalt (usufruit)
Nur das „nackte“ Eigentum (nue-propriété) wird übertragen — die Steuerbasis sinkt erheblich je nach Alter des Schenkers.
SCI Familiengesellschaft
Schrittweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen, Schuldenabzug und Bewertungsabschlag von bis zu 10 %.
1. Anwendbarkeit des französischen Erbschafts- und Schenkungssteuerrechts auf Immobilien
Nach dem deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommen unterliegt die Vererbung und Verschenkung von Immobilien in Frankreich unabhängig von der Nationalität und dem Wohnsitz des Erblassers oder Schenkers immer dem französischen Steuerrecht. Auch die Übertragung einer Ferienimmobilie in Frankreich innerhalb einer deutschen Familie hat demnach in Bezug auf die Immobilie die Anwendbarkeit der französischen Erbschafts- und Schenkungssteuer zur Folge.
Die Notwendigkeit einer steueroptimierten Übertragung folgt insbesondere aus den im Vergleich zu Deutschland deutlich niedrigeren Schenkungssteuerfreibeträgen und der deutlich höheren Erbschaftssteuerbelastung in Frankreich. Der große Unterschied wird insbesondere an der unterschiedlichen Höhe der Freibeträge der Kinder deutlich: In Deutschland betragen sie pro Elternteil EUR 400.000, in Frankreich dahingegen nur EUR 100.000.
Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer Frankreich – Freibetrag für Kinder: 100.000 € pro Elternteil und Kind, alle 15 Jahre erneuerbar. Zum Vergleich Deutschland: 400.000 € pro Elternteil, alle 10 Jahre. Die Kombination aus niedrigerem Freibetrag und längerer Erneuerungsfrist macht eine frühzeitige Planung in Frankreich besonders wichtig.
2. Gestaltungsansätze zur steueroptimierten Übertragung von Immobilien in Frankreich
a. Mehrfache Ausnutzung der Steuerfreibeträge durch frühzeitige Schenkung
Auch wenn die Steuerfreibeträge im französischen Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht niedriger als in Deutschland ausfallen, kann eine steuerneutrale Übertragung von Immobilienvermögen durch eine vorzeitige Schenkung („donation / donation-partage“) im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge erfolgen.
Im Vorfeld einer Immobilienschenkung ist zunächst der Wert der Immobilie zu ermitteln. Falls der Wert die Höhe des Steuerfreibetrages übersteigt, sind mehrere aufeinanderfolgende Schenkungen jeweils eines Teils der Immobilie erforderlich. Bis zur vollständigen Übertragung befindet sich die Immobilie dann im Miteigentum („indivision“) des Schenkers und des Beschenkten. Da sich die Freibeträge nach französischem Recht nur alle 15 Jahre erneuern, ist eine frühzeitige Planung besonders sinnvoll. Im Detail ist bei der vorzeitigen Schenkung zwischen der „donation-simple“ und der „donation-partage“ zu unterscheiden.
b. Schenkung einer Immobilie in Frankreich unter Nießbrauchvorbehalt (usufruit / nue-propriété)
Um die Bewertung der verschenkten Immobilie durch die Steuerbehörden zu senken, besteht für den Schenker die Möglichkeit, sich den Nießbrauch („usufruit“) an der Immobilie vorzubehalten. Der Nießbrauchsvorbehalt hat zur Folge, dass nur das „nackte“ Immobilieneigentum („nue-propriété“) auf den Beschenkten übertragen wird, dem Schenker aber ein lebenslanges Wohnrecht bzw. das Recht zur Fruchtziehung verbleiben. Beim späteren Eintritt des Erbfalls erlischt der Nießbrauch, sodass keine weitere Erbschaftsteuer anfällt.
Zur Berechnung des steuerlichen Wertabschlages stellen die französischen Steuerbehörden auf die statistische Lebenserwartung des Schenkers ab:
| Alter des Nießbrauchers | Wert des Nießbrauchs | Wert der nue-propriété |
|---|---|---|
| Jünger als 21 Jahre | 90 % | 10 % |
| Jünger als 31 Jahre | 80 % | 20 % |
| Jünger als 41 Jahre | 70 % | 30 % |
| Jünger als 51 Jahre | 60 % | 40 % |
| Jünger als 61 Jahre | 50 % | 50 % |
| Jünger als 71 Jahre | 40 % | 60 % |
| Jünger als 81 Jahre | 30 % | 70 % |
| Jünger als 91 Jahre | 20 % | 80 % |
| Älter als 91 Jahre | 10 % | 90 % |
Beispiel: Ein 55-jähriger Vater schenkt seiner Tochter eine Ferienimmobilie in Frankreich im Wert von 400.000 € unter Nießbrauchvorbehalt. Da er jünger als 61 Jahre ist, beträgt der Wert der nue-propriété 50 % = 200.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 100.000 € sind nur 100.000 € schenkungssteuerpflichtig — statt 300.000 € ohne Nießbrauchvorbehalt.
c. Reduktion der Erbschaftsteuer durch Fremdfinanzierung des Immobilienkaufs
Speziell für in Deutschland steuerlich ansässige Eigentümer einer Immobilie in Frankreich bietet sich auf Grundlage des deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommens weiteres Potenzial zur Steueroptimierung. Bei der Bewertung der Immobilie zum Zweck der Festlegung der Erbschaftsteuer können Schulden, die mit der Immobilie in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, abgezogen werden. Konkret bedeutet dies, dass bei der Fremdfinanzierung einer französischen Immobilie die verbleibende Darlehensschuld vom Verkehrswert abgezogen werden kann, sodass nur der Netto-Immobilienwert der Erbschaftsteuer unterliegt. Vorausgesetzt, dass die zu erwartende Steuerersparnis die Finanzierungskosten übersteigt, kann es daher steuerlich sinnvoll sein, beim Immobilienerwerb in Frankreich trotz ausreichender Mittel bewusst eine Fremdfinanzierung zu wählen.
d. Immobilienkauf in Frankreich durch vermögensverwaltende Familiengesellschaft (SCI familiale)
Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich durch eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft („société civile immobilière familiale / SCI familiale“) bietet gleich mehrere Möglichkeiten zur steueroptimierten Haltung und Übertragung von Immobilienvermögen. Zunächst werden zur Bewertung des Immobilienvermögens die im Zusammenhang mit dem Immobilienvermögen stehenden Schulden vom Verkehrswert abgezogen. Dies kommt auch in Frankreich steuerlich ansässigen Immobilienkäufern zugute.
Die steuerlich günstige Bewertung des Netto-Immobilienvermögens einer SCI wirkt sich auch positiv auf die Immobilienvermögensteuer (IFI) aus. Zum Zweck der Vermeidung der IFI kann es sinnvoll sein, eine Immobilie bewusst ganz oder teilweise fremdfinanziert durch eine SCI zu erwerben, um den Schwellenwert von EUR 1,3 Mio. nicht zu überschreiten. Bei einer SCI kann zudem mit Verweis auf die erschwerte Veräußerbarkeit einer Beteiligung ein weiterer Bewertungsabschlag von bis zu zehn (10) Prozent gegenüber den Steuerbehörden argumentiert werden. Schließlich kann auch bei einer SCI eine schenkweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen unter Nießbrauchvorbehalt erfolgen.
e. Steuerneutraler Verkauf der Immobilie unter Ausnutzung von Steuerfreibeträgen
Auch in den Fällen, in denen die Möglichkeit zur frühzeitigen Schenkung verpasst wurde, besteht noch Potenzial zur steuerlichen Optimierung, wenn der Beschenkte sowieso plant, die Immobilie kurz- oder mittelfristig nach der Verschenkung zu veräußern. Durch einen eigenen Verkauf der Immobilie durch den derzeitigen Eigentümer können die nach dem französischen Steuerrecht bestehenden Steuerfreibeträge zur Immobilienveräußerung ausgenutzt werden, und der Verkaufserlös kann dann nach dem im Vergleich günstigeren deutschen Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuertarif übertragen werden.
Grundsätzlich fällt nach dem französischen Steuerrecht beim Verkauf einer Immobilie keine Spekulationssteuer („impôt sur la plus-value“) an, wenn sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs seit mindestens 22 Jahren im Eigentum des Verkäufers befindet. Befindet sie sich seit mindestens 30 Jahren im Eigentum, entfällt zusätzlich die Pflicht zur Abführung von Sozialversicherungsabgaben auf den Verkaufserlös.
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