Nießbrauch („usufruit“) und „nue-propriété“ in Frankreich: Rechte, Pflichten und steuerliche Vorteile

Nießbrauch („usufruit“) an einer Immobilie in Frankreich – Überblick

Die Schenkung einer in Frankreich gelegenen Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchs zugunsten des Schenkers („donation de la nue-propriété“) ist ein in der Nachlass- und Vermögensplanung weit verbreitetes Instrument. Sie ermöglicht es, das Eigentum bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen, während sich der Schenker das Nutzungsrecht und die Erträge der Immobilie weiterhin vorbehält. Gleichzeitig wird durch den Abzug des Werts des Nießbrauchs vom Verkehrswert die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer erheblich reduziert.

1. Schenkung einer Immobilie in Frankreich unter Nießbrauchsvorbehalt („donation de la nue-propriété“)

a. Steuerliche Vorteile der Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt

Die Schenkung mit Vorbehalt des Nießbrauchs ermöglicht erhebliche Steuerersparnisse, da nur der Wert des Eigentums — nach Abzug des Werts des Nießbrauchs — der Schenkungssteuer unterliegt. Der Wert des Nießbrauchs richtet sich nach dem Alter des Nießbrauchsberechtigten und wird anhand einer vom französischen „Code Général des Impôts“ festgelegten Tabelle berechnet. Je jünger der Nießbraucher ist, desto höher ist der Wert des Nießbrauchs und desto geringer die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Schenkung.

b. Beispielrechnung: Schenkung einer Immobilie in Paris

Eine 63-jährige Schenkerin überträgt eine in Paris gelegene Immobilie auf ihre Tochter und behält sich den Nießbrauch vor. Da sie jünger als 71 Jahre ist, beträgt der für die Schenkungssteuer maßgebliche Wert der nue-propriété nur 50 % des Verkehrswerts. Nach Abzug des Freibetrags von 100.000 € fällt die Schenkungssteuer nur auf den verbleibenden Betrag an — deutlich weniger als bei einer Schenkung ohne Nießbrauchsvorbehalt.

c. Weitere Vorteile für den Schenker

Neben der Steuerersparnis bietet die Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt weitere Vorteile. Das Nutzungsrecht bleibt bestehen: der Schenker kann die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder die Mieteinnahmen daraus beziehen. Der Nießbrauch kann lebenslang oder für eine bestimmte Dauer vereinbart werden. Der Eigentumsübergang auf die nächste Generation erfolgt sofort, während der Schenker seine wirtschaftliche Unabhängigkeit behält. Bereits zu Lebzeiten vorgenommene Übertragungen reduzieren außerdem die spätere Erbschaftsteuerbelastung.

2. Was ist der Nießbrauch („usufruit“) im französischen Recht?

a. Unterschiede zwischen französischem und deutschem Recht

Der Nießbrauch ist nach französischem Recht ein dingliches Recht („droit réel“), das dem Nießbraucher erlaubt, eine Sache zu nutzen und deren Früchte zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Im Unterschied dazu betrachtet das deutsche Recht den Nießbrauch als Dienstbarkeit und nicht als Eigentumsrecht. Diese unterschiedliche rechtliche Einordnung hat praktische Folgen, insbesondere im Hinblick auf die Reichweite der Rechte und Pflichten.

b. Rechte des Nießbrauchers: Nutzung und Erträge der Immobilie

Der Nießbrauch im französischen Recht vermittelt zwei wesentliche Rechte. Erstens das Nutzungsrecht: der Nießbraucher darf die mit Nießbrauch belastete Immobilie selbst bewohnen oder einem Dritten zur Nutzung überlassen. Zweitens das Recht zur Fruchtziehung: der Nießbraucher darf die Erträge der Immobilie beziehen, also insbesondere die erzielten Mieteinnahmen.

c. Rechte des Eigentümers („nu-propriétaire“)

Der Eigentümer behält zwar das Eigentum an der Immobilie, seine Befugnisse sind jedoch während der Dauer des Nießbrauchs eingeschränkt. Er kann die Immobilie nicht selbst nutzen, solange der Nießbrauch besteht — sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde, z.B. durch einen Mietvertrag oder eine „convention d’occupation gratuite“. Er bleibt jedoch der Eigentümer und erhält nach dem Ende des Nießbrauchs — etwa mit dem Tod des Nießbrauchers — die volle Verfügungsgewalt zurück. Der Nießbrauch im französischen Recht schafft damit eine klare Trennung zwischen Nutzung (Nießbraucher) und Eigentum (Eigentümer).

3. Dauer und wesentliche Merkmale des Nießbrauchs

a. Lebenslanger Nießbrauch und befristete Vereinbarungen

Der Nießbrauch ist grundsätzlich lebenslang gültig und endet mit dem Tod des Nießbrauchers. Er kann durch eine individuelle vertragliche Regelung aber auch auf eine bestimmte Dauer befristet werden.

b. Pflichten des Nießbrauchers

Zu den Pflichten des Nießbrauchers gehören insbesondere die Erhaltung des Objekts sowie die Zahlung der laufenden Kosten — etwa Versicherungen, Hausverwaltung und gewöhnliche Instandhaltungsarbeiten.

c. Pflichten des Eigentümers

Der Eigentümer ist verpflichtet, die sog. großen Reparaturen („grosses réparations“) zum Erhalt der Gebäudesubstanz durchzuführen und das Gebrauchsrecht des Nießbrauchers zu dulden.

4. Kosten- und Lastenverteilung bei Nießbrauch in Frankreich

a. Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen (Pflichten des Nießbrauchers)

Bei einer Aufteilung des Eigentums („démembrement de propriété“) durch Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt sieht das französische Zivilrecht eine klare Verteilung der Instandhaltungs- und Reparaturpflichten vor. Der Nießbraucher trägt die gewöhnlichen Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen, die für die Erhaltung des Gebäudes erforderlich sind — z.B. Malerarbeiten, Fassadenarbeiten und kleinere laufende Reparaturen.

b. Große Reparaturen nach dem Code civil (Pflichten des Eigentümers)

Der Eigentümer trägt die sog. großen Reparaturen nach Artikel 605 und 606 des französischen Code civil — d.h. alle Arbeiten, welche die Struktur und die Instandhaltung wichtiger Gebäudeteile betreffen, z.B. die Reparatur tragender Mauern oder die vollständige Erneuerung des Dachs.

c. Vertragliche Abweichungen

Die gesetzlichen Regeln sind nicht zwingend: von ihnen kann vertraglich — z.B. in der Schenkungsurkunde — abgewichen werden. Soll der Eigentümer beispielsweise auch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, muss dies ausdrücklich und eindeutig im Vertrag festgehalten werden.

d. Übersicht: Zuständigkeiten Nießbraucher / Eigentümer

Art der Arbeiten	Zuständigkeit (Regelfall)
Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen (Malerarbeiten, Fassaden, kleine laufende Reparaturen)	Nießbraucher
Große Reparaturen zur Instandhaltung wichtiger Gebäudeteile (tragende Mauern, vollständige Dacherneuerung)	Eigentümer
Modernisierungsmaßnahmen (Abriss mit Wiederaufbau, Erweiterung, Schwimmbad, Garten)	Nießbraucher, außer vertraglich anders geregelt

e. Nießbrauch und Miteigentümergemeinschaft in Frankreich („copropriété“)

Wenn die Immobilie in Frankreich Teil einer Miteigentümergemeinschaft ist, trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Instandhaltungskosten und Schönheitsreparaturen, die laufenden Aufwendungen für Gemeinschaftsflächen, Fassadenarbeiten, Versicherungskosten sowie die Verwaltungskosten des „syndic“. Der Eigentümer trägt die großen Reparaturen zur Instandhaltung wichtiger Gebäudeteile — z.B. tragende Mauern, Gewölbe, Balken, komplette Dächer und Fundamente. Auch hier sind vertragliche Abweichungen möglich.

5. Verkauf einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie: Zustimmungspflicht

a. Zustimmungspflicht des Nießbrauchers

Weder der Nießbraucher noch der Eigentümer können allein über das Eigentum an der Immobilie verfügen. Eine vollständige Veräußerung unter Aufhebung des Nießbrauchs ist nur möglich, wenn beide Parteien gemeinsam zustimmen. In diesem Fall erhält der Käufer das volle Eigentum ohne Belastung.

b. Verkauf unter Fortbestand des Nießbrauchs

Ohne Zustimmung des Nießbrauchers kann der Eigentümer sein Eigentum nur unter Fortbestand des Nießbrauchsvorbehalts verkaufen. Durch eine vertragliche Regelung kann auch das vorbehaltlich einer Zustimmung des Nießbrauchers ausgeschlossen sein („clause d’interdiction d’aliéner“).

c. Aufteilung des Verkaufserlöses

Beim gemeinsamen Verkauf erhält der Käufer die volle Eigentümerschaft. Der Kaufpreis wird zwischen Nießbraucher und Eigentümer entsprechend dem Wert ihrer jeweiligen Rechte verteilt — sofern nichts anderes vereinbart ist.