Ferienwohnung in Frankreich kaufen: Was die neuen Airbnb-Regeln für Käufer einer Immobilie in Frankreich bedeuten
Wer in Frankreich eine Immobilie erwirbt und plant, sie über Airbnb zu vermieten, muss die stark verschärfte Regulierung kennen. Paris, Marseille und viele weitere Städte haben die Rahmenbedingungen grundlegend verändert – mit direkten Konsequenzen für Renditeerwartungen und Investitionsstrategie.
1. Warum dieses Thema für den Immobilienkauf in Frankreich entscheidend ist
Frankreich gehört zu den beliebtesten Zielen für Immobilieninvestoren aus dem Ausland – ob als Feriendomizil in der Provence oder in der Bretagne, Appartement in Paris oder Stadthaus in Bordeaux. Viele Käufer planen, ihre Immobilie über Plattformen wie Airbnb zu vermieten, wenn sie selbst nicht vor Ort sind, um laufende Kosten zu decken oder eine Rendite zu erzielen.
Was vor einigen Jahren noch unkompliziert möglich war, ist heute mit erheblichen Einschränkungen verbunden. Frankreich hat zwischen 2024 und 2026 sein Regulierungssystem für Kurzzeitvermietungen grundlegend verschärft. Wer diese Regeln beim Kauf nicht kennt, riskiert, eine Immobilie zu erwerben, die sich rechtlich nicht so nutzen lässt wie geplant.
2. Die wichtigsten Regeln im Überblick
Registrierungspflicht
In Gemeinden, die dies eingeführt haben (darunter Paris, Lyon, Bordeaux, Nizza, Calvi), muss jede Kurzzeitvermietung bei der Stadtverwaltung registriert werden. Die zugeteilte Registrierungsnummer ist in der Anzeige auf der Plattform anzugeben. Ohne diese Nummer ist die Vermietung rechtswidrig.
90-Tage-Grenze für Hauptwohnsitze
Wer seine Hauptwohnung vermietet – also die Wohnung, in der er tatsächlich überwiegend lebt –, darf dies in vielen Städten seit 2025 höchstens 90 Tage pro Jahr tun (bis 2024 waren es 120 Tage). Für Käufer einer Immobilie in Frankreich, die dort keinen Hauptwohnsitz haben, ist diese Grenze in der Regel weniger relevant. Entscheidend ist die folgende Regel.
Genehmigungspflicht für Zweitwohnungen
Das ist die wichtigste Regel für Käufer einer Immobilie in Frankreich. Wer eine Zweitwohnung – also eine Immobilie, die nicht sein Hauptwohnsitz ist – als Ferienwohnung vermieten möchte, braucht in zahlreichen Städten eine behördliche Genehmigung für den Nutzungswechsel (autorisation de changement d’usage). Diese Genehmigung wird nicht automatisch erteilt und kann mit Auflagen oder Kompensationspflichten verbunden sein – zum Beispiel der Verpflichtung, eine gleichwertige Fläche andernorts in Wohnraum umzuwandeln.
Verbotszonen und Kontingente
Das Gesetz Le Meur vom November 2024 erlaubt es Gemeinden nun, ganze Stadtteile als Zonen auszuweisen, in denen keine neuen Ferienwohnungsgenehmigungen mehr erteilt werden. In Paris gilt ein solches Verbot für Neugenehmigungen seit Anfang 2025 in neun zentralen Arrondissements sowie in Montmartre. Wer dort bereits eine genehmigte Ferienwohnung besitzt, darf sie weiterhin vermieten – wer neu kauft, erhält keine neue Genehmigung mehr.
Eigentümergemeinschaft kann Airbnb verbieten
Seit dem Gesetz Le Meur können Eigentümergemeinschaften (copropriétés) in Mehrfamilienhäusern Kurzzeitvermietungen von Zweitwohnungen per Abstimmung mit einer Zweidrittelmehrheit untersagen. Das Verfassungsgericht hat diese Regelung im März 2026 für rechtmäßig erklärt. Ein Verbot kann also jederzeit beschlossen werden – auch nach dem Kauf.
3. Stadt für Stadt: Was gilt wo?
Paris
Paris ist das strengste Pflaster Frankreichs für Ferienvermietungen. Für Zweitwohnungen gilt seit 2017 eine Registrierungspflicht und eine Genehmigungspflicht für den Nutzungswechsel. Seit Januar 2025 sind in den Arrondissements I bis VIII und XI sowie in Montmartre keine Neugenehmigungen mehr möglich. Die Kontrollbrigade der Stadt umfasst 30 Beamte, die mehr als 10.000 Überprüfungen pro Jahr durchführen.
Marseille
Marseille hat sich zum erklärten Ziel gesetzt, die strengste Regelung in ganz Frankreich einzuführen. Die Genehmigungspflicht für Zweitwohnungen gilt seit 2021, die Kompensationspflicht seit 2024. Im Quartier du Panier sind bereits bis zu 11 % aller Wohnungen in Ferienwohnungen umgewandelt worden – die Stadt arbeitet aktiv daran, diesen Anteil zu reduzieren.
Andere Städte
Bordeaux, Lyon, Nizza, Toulouse, Annecy, Rennes und Calvi haben ebenfalls Registrierungspflichten eingeführt. In Küstengemeinden und Skistationen gelten teils eigene Regeln, da dort Zweitwohnungen dominieren. Grundsätzlich gilt: Je touristisch attraktiver die Lage, desto wahrscheinlicher sind strenge Vorschriften.
4. Strafen bei Verstößen: Rekordurteile 2026
Die Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Regeln sind seit 2024 erheblich gestiegen. Das Gesetz Le Meur hat den maximalen Bußgeldrahmen von 50.000 auf 100.000 Euro verdoppelt. Die ersten Urteile unter diesem neuen Rahmen wurden Anfang 2026 gesprochen.
In Paris wurden im Januar und Februar 2026 Strafen von 81.500 Euro bzw. 150.000 Euro (75.000 Euro pro Miteigentümer) verhängt – jeweils für nicht genehmigte Vermietungen. In Marseille wurden im Februar 2026 Strafen von 171.000 Euro und 40.000 Euro gegen zwei Eigentümergesellschaften ausgesprochen, die mehrere Wohnungen unerlaubt in Ferienzimmer umgebaut hatten. Alle verurteilten Eigentümer wurden verpflichtet, ihre Objekte innerhalb von drei Monaten auf Langzeitmietverträge umzustellen.
5. Checkliste vor dem Kauf
Wer eine Immobilie in Frankreich mit dem Ziel der Kurzzeitvermietung erwerben möchte, sollte vor dem Notartermin folgende Punkte klären:
① Liegt die Immobilie in einer Verbotszone? Prüfen Sie bei der Gemeinde oder über einen Anwalt, ob für den betreffenden Stadtteil Beschränkungen für neue Ferienwohnungsgenehmigungen bestehen.
② Besteht bereits eine Genehmigung? Lassen Sie sich vom Verkäufer die bestehende autorisation de changement d’usage vorlegen. Ist keine vorhanden, muss vor Aufnahme der Vermietung eine beantragt werden – deren Erteilung nicht garantiert ist.
③ Enthält die Teilungserklärung eine clause d’habitation bourgeoise? Wenn ja, kann die Eigentümergemeinschaft jederzeit per Zweidrittelmehrheit ein Verbot der Kurzzeitvermietung von Zweitwohnungen beschließen. Lassen Sie die Klausel rechtlich bewerten.
④ Wie ist die lokale Regulierungstendenz? Gibt es Anzeichen, dass die Gemeinde die Regeln weiter verschärfen will? Der politische Wille in den großen Städten ist derzeit eindeutig restriktiv.
⑤ Wie sind die steuerlichen Pflichten in Frankreich und in Ihrem Wohnsitzland? Mieteinnahmen aus französischen Immobilien sind in Frankreich steuerpflichtig. Je nach anwendbarem Doppelbesteuerungsabkommen können sie auch im Wohnsitzland deklarationspflichtig sein.
Die Ära der unkomplizierten Airbnb-Renditen in den großen französischen Städten ist vorbei. Wer heute in Frankreich eine Immobilie mit Vermietungsabsicht kauft, bewegt sich in einem rechtlich komplexen Umfeld, das sich in den letzten zwei Jahren grundlegend verändert hat. Das bedeutet nicht, dass eine Investition nicht lohnend ist – aber sie erfordert eine sorgfältige rechtliche Vorabprüfung. Eine auf französisches Immobilienrecht spezialisierte Anwältin ist dabei keine Option, sondern eine Notwendigkeit.
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