Airbnb in Frankreich: Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen

1. Hintergrund: das Gesetz Le Meur und die Verfassungsbeschwerde

Das französische Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 – bekannt als Gesetz Le Meur – hat die Regulierung von Kurzzeitvermietungen in Frankreich grundlegend verschärft. Eine seiner zentralen Neuerungen betrifft Wohnungseigentümergemeinschaften (copropriétés): Diese können Ferienvermietungen – wie sie über Airbnb oder ähnliche Plattformen angeboten werden – nun mit einer Zweidrittelmehrheit verbieten, statt wie bisher Einstimmigkeit zu erfordern.

Kurzzeitvermieter haben diese Neuregelung angefochten. Auf Vorlage des Landgerichts Caen vom 24. September 2025 hat die Cour de cassation die Verfassungsfrage am 18. Dezember 2025 an den Conseil constitutionnel weitergeleitet. Am 19. März 2026 hat das Verfassungsgericht die Regelung in seiner Entscheidung Nr. 2025-1186 QPC für verfassungskonform erklärt.

2. Die verschärfte Regulierung von Ferienvermietungen

Ferienvermietungen (meublés de tourisme) sind nach Art. D. 324-1 des französischen Tourismusgesetzes definiert als die Vermietung eines möblierten Wohnraums an Gäste, die sich nicht dauerhaft dort niederlassen – tageweise, wochenweise oder monatsweise.

Das Gesetz Le Meur enthält mehrere wesentliche Neuerungen. Gemeinden können die jährliche Höchstdauer der Vermietung von Hauptwohnsitzen auf 90 Tage (statt bisher 120) begrenzen. Darüber hinaus kann eine vorherige Genehmigungspflicht auf gewerblich genutzte Flächen wie Büros ausgeweitet werden, und Gemeinden dürfen Zonen mit begrenzter Anzahl an Vermietungsgenehmigungen einrichten. Eigentümergemeinschaften mit einer clause d’habitation bourgeoise – die die Nutzung der Wohneinheiten auf die Wohnnutzung ihrer Bewohner beschränkt, wobei die Ausübung einer freien Berufstätigkeit grundsätzlich zulässig bleibt, es sei denn, die Klausel ist als „exclusivement bourgeoise“ ausgestaltet – können Ferienvermietungen mit der doppelten Mehrheit des Art. 26 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 10. Juli 1965 verbieten, also der Mehrheit der anwesenden Eigentümer, die gleichzeitig zwei Drittel der Stimmen repräsentieren muss.

3. Die Argumente der Beschwerdeführer

Die Beschwerdeführer – Eigentümer, die ihre Zweitwohnungen als Ferienwohnungen vermieten – machten zwei verfassungsrechtliche Einwände geltend.

Erstens sahen sie in der neuen Regelung einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentumsrecht, das durch Art. 2 und 17 der französischen Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte von 1789 als unverletzlich geschützt ist. Sie stützten sich dabei auf die Entscheidung QPC Nr. 2014-691, in der das Verfassungsgericht eine ähnliche Regelung im ALUR-Gesetz für verfassungswidrig erklärt hatte – dort genügte bereits eine einfache Mehrheit für das Verbot. Der entscheidende Unterschied zur Regelung des Gesetzes Le Meur liegt in der höheren Mehrheitsschwelle und den zusätzlichen gesetzlichen Garantien.

Zweitens rügten sie eine Verletzung der unternehmerischen Freiheit gemäß Art. 4 der Erklärung von 1789, da ein dauerhaftes und allgemeines Verbot einer Vermietungstätigkeit ihre wirtschaftliche Betätigung unverhältnismäßig einschränke. Die Cour de cassation hielt diese Fragen für hinreichend ernst, um sie dem Verfassungsgericht vorzulegen.

4. Die Entscheidung des Verfassungsgerichts

Zwei anerkannte Ziele im öffentlichen Interesse

Das Verfassungsgericht identifizierte zunächst zwei legitime Ziele des Gesetzgebers, die einen Eingriff in das Eigentumsrecht rechtfertigen können. Zum einen die Bekämpfung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftslebens durch Ferienvermietungen – wie Lärm, Sicherheitsprobleme und ständig wechselnde Mieter. Zum anderen die Bekämpfung des Wohnungsmangels bei Langzeitvermietungen, da der rasante Aufstieg von Airbnb das Angebot an dauerhaften Mietwohnungen deutlich verringert und die Preise sowohl für Miete als auch für den Kauf in die Höhe getrieben hat.

Verhältnismäßigkeitsprüfung zugunsten des Gesetzes

Das Verfassungsgericht prüfte anschließend die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme und stellte fest, dass ihr Anwendungsbereich klar begrenzt ist. Die Regelung betrifft ausschließlich Zweitwohnungen und nicht Hauptwohnsitze. Sie gilt nur für Eigentümergemeinschaften mit einer clause d’habitation bourgeoise, die gewerbliche Nutzung bereits einschränkt. Sie ändert lediglich die Abstimmungsregeln, ohne die grundlegenden Nutzungsrechte an Sondereigentum zu berühren. Zudem sind nur Kurzzeitvermietungen betroffen, während Langzeitvermietungen weiterhin uneingeschränkt möglich bleiben. Schließlich ist das Verbot reversibel: Dieselbe Zweidrittelmehrheit kann es jederzeit aufheben.

5. Praktische Folgen für Eigentümer

Diese Entscheidung schafft Rechtssicherheit für betroffene Eigentümergemeinschaften und stellt ein wichtiges Signal für alle Immobilieneigentümer in Frankreich dar.

Wer eine Zweitwohnung in Frankreich erwerben und als Ferienwohnung vermieten möchte, sollte vor dem Kauf prüfen, ob die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft eine clause d’habitation bourgeoise enthält. Wer seine Zweitwohnung bereits über Airbnb vermietet, sollte dringend prüfen, ob seine Eigentümergemeinschaft eine solche Klausel enthält – denn falls ja, kann eine Versammlung mit Zweidrittelmehrheit ein Verbot beschließen. Ein solches Verbot ist jedoch nicht endgültig: Eine beschlossene Einschränkung kann durch dieselbe Mehrheit jederzeit wieder aufgehoben werden. Zu beachten ist ferner, dass die Regelung ausschließlich Kurzzeitvermietungen betrifft – Langzeitvermietungen bleiben in jedem Fall unberührt.

Angesichts der Komplexität des französischen Wohnungseigentumsrechts empfiehlt sich in jedem Fall eine anwaltliche Beratung durch eine auf französisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin.